‘오락가락’ 토허제發 부작용 심화…전월세 시장 혼란 불가피

강남3구·용산, 24일부터 토허제 적용…‘갭투자’ 차단
단기간 전월세 매물 감소세로 가격 상승 압박 커질 듯
전세난, 규제 지역 중심에서 서울 전역으로 확대 우려

ⓒ데일리안DB

지난달 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)의 토지거래허가구역(토허제) 해제 이후 단기간 집값 급등에 놀란 정부와 서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정하면서 매매시장은 물론 전월세 시장 혼란도 불가피할 전망이다.

규제 적용 지역에서 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 막히면서 향후 전월세 물량의 품귀 현상이 확산될 수 있는 상황이다. 공급 부족 이슈가 지속되는 가운데 임대차 시장에 머물러 있는 무주택자의 주거비 부담은 더 가중될 수 있단 우려가 나온다.

24일 부동산 시장에서는 이날부터 강남3구와 용산구 일대 아파트들에 대해 토지거래허가구역이 적용되면서 전월세 물량 감소와 함께 가격 상승 우려도 커지고 있다.

지난달 잠삼대청의 토허제를 해제 이후 강남권을 중심으로 집값이 급등하고 시장 불안 심리가 확산하자 정부와 서울시가 철회를 번복하고 규제를 확대 적용하기로 한 것에 대한 부작용이 발생할 수 있다는 진단이 나오고 있는 것이다.

이번에 규제 적용을 받는 지역들이 주거 선호도 높은 곳들로 임대차수요가 적지 않은 가운데 갭 투자가 원천 차단되면서 물량 자체가 대폭 줄어들 수 밖에 없게 된 상황이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 21일 기준 서울의 전월세 매물은 4만7337건으로 집계됐다. 국토교통부와 서울시가 토허제 확대 재지정을 발표한 19일과 비교하면 매물이 0.5% 감소했다.

자치구 별로 보면 25개구 가운데 18곳의 전월세 매물이 줄었다. 규제 지역만 살펴보면 강남(9737건)은 지난 19일 대비 전월세 매물이 1.0% 줄었고 송파(3706건)는 같은 기준 0.4% 감소했다. 용산(1337건)은 0.9% 줄어든 것으로 집계됐다. 유일하게 서초(7321건)만 전월세 물량이 3.3% 늘었다.

규제 지역을 중심으로 전월세 물건은 줄어든 반면 수요는 증가세다. 한국부동산원에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 일주일 전보다 0.4포인트 올라 99.5를 나타냈다. 강남3구가 포함된 동남권 지역의 전세수급지수는 100.0으로 같은 기간 0.8포인트 상승했다.

해당 지수는 0~200 사이로 표시하는데 100을 기준으로 수치가 높을수록 공급 대비 수요가 많고 낮을수록 그 반대를 의미한다.

임대차계약의 만기가 천차만별인 만큼 일시에 전월세 가격이 급등하는 현상이 발생하지 않더라도 점진적인 가격 상승은 불가피할 거라는 게 전문가들의 진단이다.

특히 내년부터 공급 부족 문제가 점차 심화될 수 있어 규제 지역을 중심으로 나타나는 전세난 우려가 다른 지역으로도 더욱 확산될 수 있다는 분석이다. 내년 서울 입주예정 물량은 2만4462가구로 올해 4만6710가구의 절반 수준에 머물 것으로 추산된다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “전월세를 놓던 매물에 집주인들이 직접 들어가 실거주 해야 하기 때문에 전월세 물건 자체가 줄어들 수밖에 없다”며 “전세계약 만료가 순차적으로 다가오면서 가랑비에 옷 젖듯이 전월세 가격이 서서히 오를 것”이라고 내다봤다.

그는 이어 “강남3구와 용산에 살고 싶은 수요는 항상 존재하는데 공급이 이를 받쳐주지 못하니 전월세 강세 시장이 형성될 수 있다”며 “제일 큰 문제는 올해보다 내년에 입주 물량이 더 크게 줄어들텐데 이를 해결할 방법이 없다는 것으로 이르면 올 하반기부터 전셋값 상승세는 서울 전역으로 확산될 수도 있다”고 덧붙였다.