'쪼개기'에 발목 잡힌 재건축…상가 동의율 낮추면 빨라질까

5월부터 상가 동의 요건 과반서 '3분의 1 이상'
조합원 전원 동의받아야 분양권 공급 판결도
조합 "걸림돌 사라져 사업 탄력"

정비사업 절차를 간소화하는 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 5월 1일부터 시행될 예정이다. 재건축 조합설립 동의율이 기존 75%에서 70%로 낮아진다. 또 동별(복리시설 포함) 소유자의 2분의 1 이상 동의를 받던 것을 복리시설(상가)에 대해서는 소유자의 3분의 1 이상으로 완화된다. /더팩트 DB

[더팩트｜황준익 기자] 오는 5월부터 재건축 조합설립에 필요한 주민 동의율 요건이 낮아진다. 특히 상가소유자 동의 요건도 대폭 낮아져 재건축 사업의 주요 걸림돌 중 하나로 꼽혔던 '상가 지분 쪼개기'가 줄어들지 주목된다.

20일 국토교통부에 따르면 정비사업 절차를 간소화하는 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 5월 1일부터 시행될 예정이다.

도정법이 지난 1월 개정되면서 재건축 조합설립 동의율이 기존 75%에서 70%로 낮아진다. 주택단지 전체 구분 소유자의 70% 이상 및 토지면적 70% 이상의 토지소유자 동의를 받아 조합설립인가를 받을 수 있다.

또 동별(복리시설 포함) 소유자의 2분의 1 이상 동의를 받던 것을 복리시설(상가)에 대해서는 소유자의 3분의 1 이상으로 완화된다. 현행법상 상가 전체를 하나의 동으로 본다. 이에 따라 업계에서는 조합설립 기간이 대폭 줄어들 것으로 기대하고 있다.

그동안 재건축 사업에서 주택 입주권을 획득하거나 상가 조합원 수를 늘려 상가의 협상력을 높이기 위한 목적으로 행해지는 상가 쪼개기는 고질적인 문제로 꼽혀 왔다.

상가 쪼개기는 재건축 아파트 입주권(분양권)을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것을 말한다. 대표적으로 2023년 부산 해운대구 대우마리나아파트의 경우 1109㎡ 규모 지하상가 1개 호실을 한 법인이 전용 9.02㎡ 크기 123실로 쪼개졌다. 최근에는 현재 재건축이 진행 중인 서울 개포주공 6·7단지 조합원 일부가 상가소유자를 조합원으로 인정한 것을 두고 소송을 제기하기도 했다.

상가소유자는 원칙적으로 재건축 후 상가만 분양받을 수 있지만 조합이 정관에 명시하면 아파트 입주권을 받을 수 있어서다. 상가 쪼개기를 할 때 조합원이 증가하고 이들에게도 입주권이 돌아갈 경우 일반 분양물량이 줄어들어 재건축 사업성이 크게 악화할 수밖에 없다.

그동안 상가를 포함해 재건축 사업을 진행하기 위해서는 상가 조합원 50% 이상의 동의를 얻어야 했다. 상가소유자들은 조합설립 과정에서 '동별동의요건'을 무기로 과도한 요구를 하는 경우가 많았다. 조합은 동의율을 높이기 위해 상가소유자들에게 주택 분양권을 줬다.

현재 재건축이 진행 중인 서울 개포주공 6·7단지 조합원 일부가 상가소유자를 조합원으로 인정한 것을 두고 소송을 제기하기도 했다. 사진은 개포주공 6·7단지. /공미나 기자

이에 정부도 상가만 과반수 동의에서 3분의 1로 낮춘 것이다. 지난해 1월에는 도정법 개정을 통해 재건축 상가 지분 쪼개기를 금지했다. 상가도 주택처럼 권리산정기준일(분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점) 이후 지분이 분할된 경우 분양권을 받지 못하고 현금 청산하도록 했다. 권리산정기준일도 '기본계획 수립 후'에서 '기본계획 수립을 위한 공람공고일'로 앞당겼다.

또 지난해 5월에는 서울고등법원이 상가 조합원의 아파트 분양권 인정 기준(산정비율) 변경을 위해서는 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판결했다.

서울의 한 재건축 조합원 관계자는 "동의율 기준이 너무 높아 사업이 무산되는 사례도 있었는데 앞으로 진행하는 재건축의 경우 조합설립이 좀 더 수월해질 것 같다"며 "다만 상가 쪼개기를 원천적으로 막지 못한다면 조합원 내 비대위가 생겨나는 등 사업이 지연되는 경우는 계속 생길 것"이라고 말했다.

전문가들도 상가 쪼개기를 방지하기 위해서는 근본적 원인을 개선할 필요가 있다고 지적한다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "쪼개기 한 상가 조합원들이 얻는 입주권 프리미엄은 일반분양을 했다면 다른 조합원들이 가져갔어야 하는 몫"이라며 "상가소유자가 부당한 개발이익을 얻기 힘들게 하려면 조합원 분양가를 시세 대비 할인해서 공급하는 것을 중단할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "조합원 분양가를 높이면 조합원들에게 손해가 아니냐고 생각할 수 있다"며 "조합원 분양가를 높이면 비례율이 높아져 분담금이 줄어든다는 점에서 전체 조합원이 부담하는 총액은 같다"고 설명했다.

plusik@tf.co.kr

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