토허제 재지정 영향은… "강남권 거래 위축, 풍선 효과 나타날 듯"

부동산 전문가에 물어보니
마포구 등 주변에 갭투자↑ 전망
"집값 크게 떨어지진 않을 듯"

19일 서울 송파구의 한 부동산중개소 앞에 아파트 시세 안내문이 붙어 있다. 뉴시스

서울 강남권에 이어 용산구까지 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 당분간 이들 지역 부동산 경기가 위축될 수 있지만 집값 하락으로 이어질 가능성은 낮다는 전망이 나온다. 규제 구역 인근으로 매수세가 이동하는 '풍선 효과'가 나타날 것이란 관측도 나온다.

19일 국토교통부와 서울시는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 전문가들은 예상을 뛰어넘은 고강도 규제이지만 시장에 미칠 충격이 크지는 않을 것으로 봤다. 토지거래허가구역 해제 효과가 특정 지역에 집중된 만큼, 재지정 효과 역시 국지적으로 나타날 것이라는 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 부동산 시장에서는 대출 규제, 다주택자 규제 순서로 파급력이 크다”며 “구역 지정과 해제가 서울 전역의 집값을 움직일 것으로 판단하지 않는다”고 설명했다. 직접적 거래 규제 외에도 다양한 변수가 시장에 영향을 미치는 점을 간과하면 안 된다는 제언이다. 특히 서울은 분양 시장 부진, 내년도 준공 물량 감소 등의 복합적 이유로 이번 규제 강화에도 강남권 집값이 크게 떨어지지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.

토지거래허가구역 해제가 시장에 잠재한 매수 심리를 자극한 것은 맞지만 이를 부동산 경기를 불안하게 만드는 주범으로 보기는 어렵다는 분석도 나왔다. 서울에 신축 공급이 부족한 상황에서 인기 지역 실거래가와 거래량이 출렁이는 것은 예상 가능한 현상이라는 지적이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “구역 해제 후 가격이 급등한 지역은 서초구 반포동과 강남구 압구정동의 한강변 아파트였다”며 “이는 공급 부족 때문에 해당 아파트의 희소성이 높아진 효과로 봐야 한다”고 설명했다.

다만 규제 지역과 인접한 영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 등으로 투자 수요가 번지는 풍선 효과가 나타날 가능성도 함께 제기됐다. 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’가 새로운 투자처를 찾을 것이란 이야기다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 주택 구매 수요가 규제 구역으로 묶이지 않은 한강변 등 다른 지역으로 분산할 가능성이 있다”며 “경기 양상에 따라 이들 지역도 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶일 수 있다”고 내다봤다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com