풀더니 다시 묶었다…서울 땅 27%가 토지거래허가구역 [임현우의 경제VOCA]

지난 20일 서울 송파구 잠실 트리지움 아파트 앞을 시민들이 지나고 있다. /최혁 기자

정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한다고 지난 19일 발표했다. 2200개 단지, 40만 가구가 영향권에 들게 됐다. 지정 기간은 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 간이고, 상황에 따라 연장을 검토하기로 했다.

동(洞) 단위로 지정되던 토지거래허가구역이 구(區) 단위로 대규모로 묶인 것은 처음이다. 이번 발표로 서울시 내 토지거래허가구역은 전체 면적(605.24㎢)의 27%(163.96㎢)에 이르게 됐다.

 "사고팔려면 허락받아라"… 1978년 도입

토지거래허가구역이란 땅값이 급등하고 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관이나 시·도 지사가 일정 기간을 정해 지정하는 곳을 말한다.

주택을 구입할 때는 건물만이 아니라 그 아래에 있는 땅도 함께 사는 게 보통이기 때문에 사실상 주택 거래를 통제하는 셈이다. 세금에 비해 훨씬 직접적이고 강력한 부동산 규제 수단으로 꼽힌다. 박상우 국토교통부 장관이 "자율 경제에 맞지 않는 비상대책"이라고 표현했을 정도로 재산권 침해 논란도 많다.

이 제도는 땅 투기가 기승을 부리던 1978년 12월 처음 도입됐다. 신도시와 같이 대규모 개발이 예고된 지역에서 보상을 노린 투기적 거래를 막기 위한 수단으로 주로 쓰였다. 외환위기, 금융위기 이후에는 토지거래허가구역이 대거 해제되는 등 기능이 약화되기도 했다. 그러다가 집값 폭등이 사회적 문제로 번진 2020년대 들어 대규모 아파트가 포함된 서울 한복판에도 지정되기 시작했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "토지거래허가구역을 이처럼 폭넓게 지정한 사례는 없었다"며 "시장의 불안 요소를 사전에 차단하려고 강력한 조치를 택한 것"이라고 했다.

앞으로 강남 3구와 용산구에서는 면적 6㎡ 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 한다. 특히 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다. 전세를 끼고 집을 사두는 이른바 갭(gap) 투자가 불가능하다. 또 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 한다. 무주택자만 아파트를 살 수 있다는 뜻이다.

이번 발표를 놓고 '정책 실패' 논란이 거세다. 정책의 신뢰도를 떨어뜨리고 시장 변동성을 키웠다는 비판이 적지 않다. 서울시는 지난달 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제했는데, 규제 완화 후 집값이 불안해졌다.

 집값 '극약처방'… 재산권 침해 논란 끊이지 않아

한국부동산원 통계를 보면 3월 둘째 주 송파구 아파트값은 1주일 새 0.72%, 강남구는 0.69%, 서초구는 0.62% 올라 7년여 만에 최고 상승 폭을 기록했다. 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구)도 꿈틀대면서 상승세가 서울 전역으로 확산하는 게 아니냐는 우려가 나왔다.

결국 정부와 서울시는 35일 만에 해제 지역을 재지정하는 데서 나아가 더 넓은 구역을 통으로 묶는 초강수를 뒀다. 오세훈 서울시장은 "토지거래허가구역 해제 이후 부동산 시장의 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"며 "심려를 끼쳐 송구하다"고 했다.

임현우 기자 tardis@hankyung.com