'변수 또 변수' 롤러코스터 타더니…부동산 거래절벽 골 깊어진다

[2025 부동산시장 전망]①

[서울=뉴시스] 전신 기자 = 윤석열 대통령의 탄핵으로 부동산 시장이 심각한 불확실성에 휩싸였다. 앞서 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 당시 아파트값은 단기간 하락했다. 사진은 15일 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2024.12.15. photo1006@newsis.com /사진=전신

2025년 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 안개 속에 갇혔다. 탄핵 정국을 둘러싼 불안한 정치적 변수에 내수 경기 침체, 대출 규제 등이 이어지면서다. 부동산 실수요자들이 매매 결정하기 어려운 상황에서 '거래절벽' 골이 더 깊어질 것으로 전망된다.

'상저하고'(上低下高), '초양극화', '변동성'. 전문가들이 꼽은 올해 부동산시장 전망 핵심어다. 특히 지난해보다 대내외 변수 영향이 커지면서 크게 출렁이는 변동성이 '뉴노멀'이 될 전망이다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 말 서울 아파트 월간 거래량이 1681건으로 잠정 집계됐다. 지난해 9월부터 석 달째 3000건대를 기록하더니 연말에는 1000건대 수준으로 떨어진 셈이다. 최종 집계를 감안해도 2000건 안팎에 그칠 것으로 보인다. 앞서 가계부채 증가로 대출 규제가 강화된 데다가 경제적·정치적 불확실성이 겹치면서 지난해 초보다 심각한 거래절벽'이 나타날 수 있다는 분석이다.

올해 상반기에는 지난해보다 시장이 더 침체하고 거래량이 뚝 끊어질 수 있다. 연초 상황은 부정적이지만, 탄핵정국이 안정될 것으로 예상되는 2분기 이후에는 서서히 회복될 것이라는 예측이다. 급반등보다는 보합권에서 지역적으로 조금씩 오르는 장이 될 것으로 예상된다. 다만 정치적인 불확실성이 줄어들더라도 경기 침체 우려와 대출 규제 여부에 따라 가격 하락세가 본격화될 가능성도 있다.

최근 1년 서울 아파트 매매 월별 거래량/그래픽=김지영

초양극화도 예상된다. 특정 지역에는 실수요자, 투자자가 모두 한꺼번에 몰리고 다른 지역에는 발길이 뚝 끊길 수 있다. 수도권과 지방, 수도권 내에서도 입지에 따라 매매가격 추이와 청약 경쟁률 등이 극단적으로 달라질 것으로 보인다. 서울은 '상저하고' 흐름이 유력하지만, 지방은 지역에 따라 장기적인 침체 국면이 이어질 수 있다.

정치적 변수 외에도 올해 부동산시장에는 변수가 많다. 기준금리 인하와 대출 규제 등이 관건이다. 기준금리는 올해 2~3회가량 인하될 것으로 점쳐진다. 이 경우 기준금리는 2.24~2.5%로 낮아진다. 금리가 낮아지면 돈을 빌려 집을 사려는 수요자의 부담이 낮아지고 부동산 수익형 상품은 금융 비용이 낮아져 수익률이 올라간다.

커지고 있는 주택공급 우려는 정부가 풀어야 할 과제다. 시장에서는 윤석열 정부의 250만가구 주택 공급목표 달성에 회의적인 분위기다. 지난해 이미 여러 차례 공급대책을 발표했음에도 주택 공급은 기대만큼 늘어나지 않았다. 올해 정권이 교체될 경우에는 주택공급 일정이 변경되거나 더 늦춰질 가능성도 제기된다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr