재건축 높이 할수록 임대주택·도로 등 공공기여 더 늘려야

용적률 상향 수익 환수 강화

재건축 안전진단 면제 및 용적률 완화 등을 내용으로 하는 노후계획도시 특별법 적용대상이 기존 입안 당시에 비해 2배 이상으로 확대된 가운데 31일 서울 노원구 상계동 일대의 모습./연합뉴스

1기 신도시 등 노후계획도시 특별법과 관련해 주민들의 관심이 가장 높았던 분야는 공공기여 비율이다. 공공기여는 임대주택이나 도로, 공원 등을 기부채납하거나 그에 상응하는 현금을 내놓는 것이다. 용적률 상향이라는 혜택을 주는 대신, 그에 따른 수익을 정부나 지자체가 환수하는 차원이다. 기부채납을 얼마나 해야 하는지는 주민들이 재건축을 할지 말지 결정하는 핵심 요인이 된다.

용적률 상향에 따른 수익 중 얼마(공공기여 비율)를 환수하는지는 지자체별로 다르다. 보통 50%를 넘지 않는다. 이번 노후계획도시 특별법 시행령에선 지자체가 정한 ‘적정 평균 용적률’을 넘어서는 부분에 대해서는 최대 70%를 환수하기로 했다. 용적률 상한선을 최대 750%까지 높여 주민들이 건물을 높이 지을 수 있도록 하는 대신, 무분별한 고밀도 개발을 방지하는 차원에서 높게 지을수록 더 많이 기부채납을 하도록 한 것이다. 국토부 관계자는 “주민들의 선택에 따라 초고층 건물을 지을 수 있도록 용적률 한도를 대폭 풀었지만, 지나치게 높은 건물을 마구잡이로 짓지 못하게 허들을 만든 것”이라고 말했다. 이번 시행령에 따르면, 예컨대 현재 용적률이 180%인 아파트를 300%까지 높여 재건축하면 수익의 18%까지 공공기여로 환수하지만, 용적률을 330%까지 올리면 수익의 33%를 정부가 가져갈 수 있다.

이 때문에 실질적으로 특별법이 정한 상한(최대 750%)까지 용적률을 채택하는 단지는 드물 것이라는 전망이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “서울이나 분당 등 토지 가격이 높은 지역은 다른 지역과 비교해 공공기여로 내놔야 하는 금액이 더 높아질 수 있다”며 “이렇게 되면 용적률 인센티브를 받는 것보다 공공기여 금액이 더 커져 오히려 손해가 될 수도 있다”고 말했다.