6년간 한 곳도 지정 안된 ‘위축지역’ 제도… 쌓이는 미분양에 지정 가능성 커져

6개월간 주택가격 변화율 -1% 이하 지정 가능
제도 도입 이후 실적 ‘전무’
대구·경북 등 일부 미분양 심각… “맞춤형 정책 필요”

최근 미분양 물량이 지방을 중심으로 쌓이기 시작하면서 조정대상지역 제도의 일부인 ‘위축지역’을 지정해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 이 위축지역 제도는 지난 2017년 도입 이후 6년동안 한 번도 지정되지 않았다. 다만 현재로선 위축지역으로 지정돼도 혜택이 크지 않기 때문에 형평성 문제가 제기될 수 있다는 지적도 있다.

4일 주택법에 따르면 위축지역은 조정대상지역 제도의 일부로 주택 가격·거래량, 미분양 주택의 수와 주택보급률 등을 고려해 주택의 분양·매매 등 거래가 위축돼 있거나 그런 우려가 있는 지역을 의미한다. 현행 위축지역에 대한 혜택은 청약 자격 기준 완화 수준으로, 거주지 우선 요건을 배제하고 청약통장 가입 1개월 후에도 1순위 자격을 부여하는 정도에 불과하다.

대구 도심 아파트 전경 /뉴스1

위축지역의 지정 요건은 6개월간 주택가격 변화율이 ­1% 이하인 지역이다. 지난 2월 기준으로는 전국의 모든 지역이 해당됐지만 지정된 바 없다. 2017년 제도 도입 이후로 지정 실적은 전무하다.

업계는 최근 전국에 미분양 물량이 지방을 중심으로 계속 쌓이면서 위축지역을 지정해야한다는 목소리를 내고 있다. 시장 불안 요인인 미분양 물량 해소를 위해 위축지역을 지정하고 혜택을 확대해야한다는 것이다.

한국건설산업연구원에 따르면 2023년 2월 현재 전국 미분양 물량은 7만5438가구다. 2012년 이후 가장 많은 미분양 재고 수준이다. 특히 경남 포항, 대구 남구·수성구, 전북 군산, 충북 음성·천안 등의 미분양 물량이 수요 대비 많은 편이라고 본다. 최근엔 제주도도 역대 최대 미분양 재고수의 144.1%(1929가구)를 기록한 바 있다.

문제는 지금과 같은 혜택수준으로는 수요를 늘릴 유인이 부족하다는 점이다. 이 때문에 지난 4월엔 대한주택건설협회가 국토부에 조정대상지역(위축지역) 지정요건을 충족한 지역에 대해 조속히 위축지역으로 지정, 지정 효과를 확대해달라고 요청한 바 있다. ▲비은행권 DSR 50% 적용 ▲취득세 감면 및 다주택자 중과 배제 ▲미분양주택 매입 시 양도세 면제 ▲무순위청약 절차 배제 등이다.

필요한 경우 현재 논의되고 있는 부동산 규제지역의 개정 논의와 함께 진행할 수 있다는 분석도 있다. 현재 국회에서는 조정대상지역과 투기과열지구 등 부동산 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 통합하는 안이 발의돼 논의 중이다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “의안에서 제시한 ‘부동산관리지역’은 부동산 과열기 시장 규제를 위한 논의에 집중되어 있기 때문에 현재 시장 상황에 걸맞은 위축지역에 대한 논의를 함께 진행할 필요가 있다”고 설명했다.

정부는 추가 규제 완화에 신중한 입장이다. 일부 지역에만 인센티브를 마련하는 것 역시 쉽지 않다는 지적도 있다. 이에 건설업계는 오히려 모든 지역에 동일한 조건을 주게 되면 일부 지역의 침체 가속화 등 부작용이 커질 것이라고 보고 있다.

김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 “이전 미분양 사태 때와 현재가 다른 점은 대구나 경북 등 일정 지역에 미분양이 몰려있다는 점”이라며 “위험수준이 서울과는 다르기 때문에 지역별로 맞춤형 정책이 필요하고, 조정지역이 일정 지역에만 지정됐던 것처럼 위축지역도 제도도 취지에 맞게 활용해야하는 상황”이라고 말했다.

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