[단독] ’공실률 90%’ 굿모닝시티, 오피스로 변신한다… 재건축 결의

인원수·대지지분 모두 80% 이상 동의율 충족
주택시장 여건 악화에 오피스텔→오피스로 전환
매도청구소송·인허가 등 절차 예정

동대문패션관광특구 중심에 있는 굿모닝시티가 오피스로 탈바꿈할 준비를 마쳤다. 재건축 결의 요건인 동의율 80%를 모두 충족시켰기 때문이다. 매도청구소송과 인허가 절차만 거치면 대단지 오피스로 변모한다. 분양사기 이슈와 높은 공실률 등 개관 이후 내내 운영이 순조롭지 않았던 굿모닝시티는 이제 역사속으로 사라질 전망이다.

16일 부동산 업계에 따르면 굿모닝시티는 지난 13일 재건축 결의를 완료했다. 재건축 사업 추진을 위한 동의율이 인원수 뿐 아니라 대지지분으로도 80%를 넘기면서다. 기존에는 인원수 동의율만 80%를 넘어 결의가 어려웠지만 상대적으로 대지지분 규모가 큰 영화관과 사우나 구분소유주들이 동의서를 제출함으로써 결의 요건을 갖추게 됐다.

굿모닝시티는 지하 7층~지상 16층 규모 쇼핑몰로, 동대문역사문화공원역 14번출구와 연결되고 동대문디자인플라자(DDP)를 바로 앞에 두고 있어 입지적인 장점이 크다는 평가를 받아왔다. 대지면적도 2357평(7792.5㎡)이나 돼 서울 내에서 손꼽히는 규모다. 규모가 큰 만큼 구분 소유주들만 3200여명이 넘어 그동안 빠른 동의율을 얻기 어려웠다. 하지만 D&K아시아개발이 시행사를 맡으면서 동의율을 계속 높여 왔다.

굿모닝시티는 2001년 분양 당시부터 운영 상황이 녹록지 않았다. 2001년 첫 분양 당시 회사 대표인 윤창렬씨가 토지를 다 매입하지 않은 상태에서 사업 허가를 위해 뇌물을 줬다가 구속되면서 입주 계약자들이 총 3700억원의 피해를 입어 수차례 언론에 보도된 바 있다. 2008년 개관할 때는 서울의 대표상권으로 사람들이 몰렸지만, 2016년 사드배치 이후 중국인 관광객이 줄면서 찾아오는 사람이 급격하게 줄었다. 코로나19 확산 이후 내국인 발길도 끊겨 현재는 판매시설의 공실률만 90% 이상, 전체 쇼핑몰 공실률은 80% 이상으로 알려져있다.

당초 굿모닝시티 쇼핑몰은 재건축을 통해 쇼핑몰을 허물고 3동짜리 오피스텔을 지으려고 했다. 지난해까지만해도 주거용 오피스텔을 찾는 사람이 많았기 때문이다. 그러나 주택 시장 여건이 악화하자 오피스로 전략을 바꿨다. 2호선과 4호선, 5호선이 통과하는 ‘트리플 역세권’이기 때문에 오피스가 들어서는 것이 더 낫다는 투자회사들의 사전 의견도 반영됐다.

송승현 도시와경제 대표는 “주변 인프라를 봤을 때 주거보다 사업공간으로의 방향 전환은 잘 한 일이라고 보여진다”며 “패션 관련 오피스, 식당 등 상가와 연계하면 분양성도 높아질 수 있어 보인다”고 했다.

다만 “최근 금리에 대한 부담이나 경기 침체 이슈가 있다보니 나중에 임대료를 과하게 책정할 경우 오피스텔에서 오피스로 전환했더라도 리스크가 생길 수 있다”고 덧붙였다.