"서울 물건도 안 사요"…오피스텔 한파는 '현재진행형'

월세는 강세지만 매매·전세는 약세…"고금리 속 투자 매력 떨어져"

[아이뉴스24 이수현 기자] 오피스텔 월세는 상승 곡선을 그리고 있지만 매매는 하락세가 이어지고 있다. 서울 일부 지역 오피스텔마저 미분양을 경험하는 가운데 수익률이 대출 금리를 따라오지 못하는 현실이라는 평가가 나온다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트와 오피스텔. [사진=뉴시스]

17일 업계에 따르면 서울 구로구 가리봉동에 들어서는 '가산 G밸리 라티포레스트'는 일부 평형에서 미분양 물량이 남았다. 지난달 27실 청약에 90명이 접수하며 평균 경쟁률 3.33대 1을 기록했으나 일부 호실은 계약까지 성사되지 못한 것으로 알려졌다.

오피스텔 시장 약세는 구축에서도 더 여실히 드러난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난해 전국 오피스텔 매매 거래량은 2만6905건으로 2022년 4만3557건의 62% 수준으로 줄었다. 서울은 1만4477건에서 8290건으로 줄었고 경기도는 1만3019건에서 7211건으로 감소했다. 인천은 4549건에서 2262건으로 절반 수준에 머물렀다.

거래량이 감소한 사이 매매 가격 또한 약세를 보였다. 부동산원이 발표한 오피스텔 매매가격지수에 따르면 지난달 오피스텔 매매가격지수는 99.53으로 전월 대비 0.18 줄었다. 2022년 6월 104.13으로 고점을 찍은 지수는 이후 반등하지 못했다. 같은 기간 서울은 102.51에서 99.74로 하락했다.

월세 상승세 속에서 분양 시장 한파는 이어지는 모양새다. 구축 매매가격이 떨어지면서 투자 수요가 줄어든 탓이다. 한국부동산원이 조사한 지난 1분기 전국 오피스텔 월세가격은 0.22% 상승한 반면 매매와 전세는 각각 0.47%, 0.27% 하락했다. 서울 또한 월세는 0.4% 올랐지만 매매와 전세는 0.26%, 0.17% 떨어졌다.

투자 목적이 강한 오피스텔은 일반적으로 월세 등 임대 가격이 오르면 매수량이 늘어나는데, 시장에선 여전히 매매가가 힘을 받지 못하고 있다. 고금리가 이어지면서 금융비용 대비 수익률이 현저히 낮은 영향이다.

수익률은 소유자가 임대를 제공하는 경우 획득가능한 순투자금액(매매가격에서 임차보증금을 차감한 금액)에 대한 연간 임대료 수입의 비율을 뜻한다. 전국 오피스텔 수익률은 5.30%로 1년 전 4.90%보다 상승했다. 다만 고금리에 금융 비용이 높아 여전히 임대 수익을 기대하기에는 부족한 수준이라는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "수익형 부동산인 오피스텔은 수익률이 금리 수준을 넘어서야 매수세가 붙지만 현재 수익률은 여전히 금리 수준을 넘어서지 못했다"고 진단했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원 또한 "오피스텔은 임대차 수익으로 대출을 갚는 등 수익을 내야 하는 상품"이라면서 "여전히 오피스텔 대출 금리가 5% 수준으로 높아 현재 수익률 평균치는 투자자들의 만족을 끌어내기 어려운 수준"이라고 설명했다.

오피스텔 수요 한파를 극복하기 위해 정부는 내년 말까지 준공되는 오피스텔은 주택수에서 제외한다는 정책을 발표한 바 있다. 대상은 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하의 소형 신축 주택(아파트 제외)으로 이들 오피스텔은 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외된다.

하지만 이 대책의 혜택을 받는 물건이 한정적인 만큼 매수세를 끌어내기에는 역부족이라는 평가다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대상이 신축 오피스텔로 한정적이고 기존 소형주택은 임대사업 등록을 해야 하는 등 제한이 있어 시장에 효과는 미미할 것"이라고 언급했다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)