[정비록] 압구정3구역 정조준… 현대건설 분주한 행보

178㎡ 조합원 동일 평형 분양 시 추가 분담금 '18억7000만원'

[편집자주] [정비록]은 '도시정비사업 기록'의 줄임말입니다. 재개발·재건축 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

서울 강남 재건축 최대어 중 하나로 거론되는 압구정3구역이 올 하반기 시공사 선정에 나선다. 기존 3946가구를 5800가구로 탈바꿈할 예정이다./사진=정영희 머니S 기자

서울의 전통 부촌이자 재건축 최대어로 꼽히는 강남구 '압구정3구역'이 설계업체 선정을 둘러싼 갈등을 봉합하고 올 하반기 시공사 선정을 향해 사업을 재정비하고 있다. 서울시 신속통합기획(신통기획)에 선정돼 50층 안팎 초고층 설계가 가능해졌지만 조합원 사이에 의견 차이가 발생하며 난항이 예고됐다.

압구정3구역은 현대1~7차 10·13·14차, 대림빌라트로 구성된 총 4065가구로 압구정 아파트지구 1~6구역 내에서 최대 규모를 자랑한다. 지난달 245.2㎡(이하 전용면적) 매물이 115억원에 거래되며 신고가를 경신한 현대7차도 재건축 대상에 포함된다. 기존 3946가구를 5800가구로 재건축해 일반분양 1084가구를 확보할 계획이다.

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위법 설계 논란 종지부… 시공사 선정 박차

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서울 지하철 3호선 압구정역에서 도보 5분 내 도착하는 압구정3구역은 최근 선거 열기에 휩싸였다. 지난 6일 실시한 조합장과 임원 선거를 며칠 앞둔 1일 아파트 단지 내엔 선거 전단과 재건축 사업 방식에 불만을 표출한 현수막이 자주 눈에 띄었다.

'대지지분 무시하는 신통기획 결사반대', '조합원은 일대일 재건축 외에 아무것도 동의한 적 없다', '모든 조합원이 합의할 수 있는 공정하고 합리적인 재건축을 해야 한다' 등의 문구가 쓰여 있었다.

단지가 크다 보니 비상대책위원회 격의 소유주 단체들이 우후죽순 생겨났다고 조합 측은 설명했다. 사업 방식에 불만을 표출한 이들이 내건 현수막 위에 조합이 징구한 정비계획 입안 제안 동의서가 자리 잡고 있다. 길을 가는 조합원들을 붙잡고 설득하는 모습도 볼 수 있었다.

압구정3구역은 지난 6일 조합장과 임원 선거에 나섰다. 지난 1일 방문한 압구정현대아파트 6~7차 단지 앞에 비상대책위원회 격인 각종 주민단체가 붙인 현수막이 휘날렸다./사진=정영희 머니S 기자

압구정3구역은 2018년 9월 추진위원회 설립 이후 2년7개월 만인 2021년 압구정 재건축 가운데 네 번째로 조합 설립을 완료했다. 신통기획 후보지로 선정되며 심의 절차가 간소화돼 사업 속도를 높였다. 하지만 지난해 설계업체 선정 과정에 제동이 걸렸다.

희림건축과 나우동인 컨소시엄의 제출한 설계안에 서울시가 허용한 최대 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 300%를 초과하는 360%가 기재돼 있었기 때문이다. 고층설계가 들어서는 제3종일반주거지 내에는 임대가구를 배치하지 않아 공공성을 목적으로 한 '소셜믹스' 규정을 지키지 않았다는 논란도 제기됐다. 설계사 선정 투표에서 희림 컨소시엄이 선정됐으나 서울시가 희림건축을 형사 고발하는 등 강경 대응에 나서자 압구정3구역 조합은 선정을 취소하고 재공모하는 안건 등을 통과시켰다.

이후 지난해 12월 조합 총회에서 재공모를 진행해 다시 희림건축 컨소시엄이 조합원의 최종 선택을 받았다. 이어 지난달엔 설계용역 계약 체결을 완료했다. 희림건축 컨소시엄은 전체 사업 매출 7조1000억원을 달성해 조합원당 17억5000만원의 자산가치 증식을 제안했다.

설계업체 문제를 해소한 조합은 빠르면 올 하반기, 늦어도 내년 상반기 내 시공사 선정에 돌입할 방침이다. 아직 사업시행계획인가를 받기 전이지만 지난해 서울시가 '도시 및 주거환경 정비조례' 변경을 통해 시공사 선정 시기를 '조합설립인가 이후'로 앞당겼기에 가능한 일이다.

지난해 정비사업 수주액 1위를 기록한 현대건설은 압구정3구역 시공권을 따내기 위한 물밑작업에 착수했다. 사진은 압구정3구역의 모습./사진=정영희 머니S 기자

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정비사업 수주 1위 '현대건설' 눈독

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압구정3구역 시공권에 가장 열성적인 시공사는 지난해 정비사업 수주 1위 현대건설이다. 현대건설은 지난해 정비사업 누적 수주 4조6121억원을 달성해 5년째 1위 기록을 세웠다. 압구정3구역 시공권을 손에 넣는다면 6년 연속 정비사업 수주 1위를 수성할 수 있을 전망이다. 현대건설은 압구정 현대아파트의 원조 시공사라는 점에서도 조합원들의 기대가 크다.

현대건설은 올 초부터 재건축 사업의 성공을 염원하는 현수막 여러 장을 단지 내에 내걸었다. 조합원들을 의식해 압구정 재건축 담당 태스크포스(TF)팀도 꾸렸다. 압구정 일대에 주택 전시관 '디에이치 갤러리'를 설립해 조합원들을 상대로 비공개 설명회도 진행한 것으로 알려졌다.

현대건설 관계자는 "권역별로 나눠 영업팀을 운영하는데 압구정의 경우 별도 팀을 구성해 사업 수주 전략을 강화하고 있다"고 말했다. 현대건설은 최근 '여의도 1호 재건축'으로 불리는 한양아파트 시공권을 따내 분위기가 고조됐다.

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분담금·기부채납 '암초'

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강남권 알짜 입지를 가진 압구정3구역의 재건축 시 향후 가치도 크게 상승할 것으로 예상된다. 이에 따른 거액의 분담금은 복병으로 지목된다. 현재 114㎡(30평형대)를 소유한 조합원이 동일 평형을 분양받기 위해서는 3억300만원을 추가로 납부해야 한다. 132㎡(40평형)은 7억6000만원, 178㎡(54평형)은 18억7000만원의 추가분담금이 각각 발생한다.

283㎡를 보유한 소유주가 더 작은 평형(250㎡)으로 이동해도 추가분담금이 9억8000만원 발생한다. 300㎡ 이상 대형 평형을 분양받기 위해선 최대 30억원을 납부해야 하는 상황. 압구정3구역의 추정 일반분양가는 3.3㎡당 평균 7850만원이다. 분양가상한제를 적용한 금액이다. 이는 강남 재건축 대어 대치동 은마아파트(7700만원)의 일반분양가 추정치보다 높다.

조합원 사이에서도 분담금에 대한 의견이 갈린다. 분담금 증가로 재건축 지연이 우려된다는 의견도 있지만 부촌의 특성상 분담금 낼 자금력이 된다는 사람도 적지 않다. 다만 종전 시세 추정액이 감정평가금액은 아니어서 향후 변경될 수 있다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "최근 공사비와 인건비 상승으로 조합원들의 추가분담금이 늘고 있어 재건축 사업성에 따른 단지별 추진 속도의 격차가 벌어질 것"이라고 설명했다.

압구정3구역 조합원 사이에서는 신속통합기획을 진행하며 서울시가 제안한 기부채납 조건에 대한 이견이 갈렸다./사진=정영희 머니S 기자

신통기획을 둘러싼 조합원 간 이견도 아직 풀지 못한 숙제다. 지난달 압구정3구역 조합은 조합원을 대상으로 신통기획 변경 방향에 대해 논의하는 설명회를 열었다. 서울시는 재건축을 조건으로 압구정과 성수를 연결하는 공공보행교와 덮개공원·전망대 등의 기부채납을 요구했다. 기부채납률은 17.3%로 서울시 기준(13.0%)보다 높아 조합원들의 반발이 이어지는 상황이다.

조합은 기부채납률을 낮추기 위해 기부채납 계수를 조정하는 방안을 고려하고 있다. 계수란 기부채납에 따른 인센티브 보상비율로, 1보다 낮으면 기부채납 현금이나 건축물 가치 만큼 용적률 혜택을 받기가 어렵다는 의미다. 서울시는 상위계획의 실현과 지역균형발전을 제안, 도시계획위원회 적정성 심의를 거쳐 타당하다고 인정하는 '전략용도' 건축물을 기부채납 시 계수를 0.7에서 1로 조정한다.

서울시는 정비사업 활성화를 위해 지난달 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표해 조합원들의 기대가 커지고 있다. 해당 방안에는 주거지역 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여비율을 10%로 하향 조정하고, 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 종전보다 더 많이 제공하는 내용이 담겼다.

하지만 압구정3구역의 기부채납 계획이 조합의 희망대로 변경될 가능성이 크지 않다는 게 대체적인 의견이다. 서울시가 최근 신통기획으로 재건축을 진행하는 단지에 대해 사업 지원을 받기가 어려울 것이라는 뜻을 밝혔기 때문이다. 신통기획은 서울시 도시계획위원회를 통해 만들어진 개념이기에 기부채납 등 정해진 기준을 조정할 수 있을지도 미지수다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr