전대차계약에서 임차인과 전차인의 권리와 의무 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
임차인이 제3자에게 사업장을 전대한 경우, 상가건물임대차보호법은 누구에게 어떻게 적용될까?

고객 문의

“안녕하세요. 저는 성동구 성수동에서 부동산 임대업을 하고 있는 김OO라고 합니다. 제 건물의 임차인이 개인적인 사정이 생겨 제 동의 하에 본인이 운영 중인 사업장을 전차인에게 임대한 상태입니다.

제가 궁금한 점은 전차인도 상가건물임대차보호법의 적용 대상인지, 그리고 임대료를 받기 위해서 임차인 또는 전차인 중 누구에게 받아야 맞는 것인지에 대한 것입니다. 또한, 임대료를 3기 이상 체납하거나 향후 신축 또는 리모델링을 하기 위해 합의금을 지급하고 사업장을 비우게 하려면 임차인과 전차인 중 누구와 합의를 해야 하는지도 궁금합니다.”

(사진=게티이미지뱅크)

<밸류업 필수 용어 이해>

‘전대차 계약’이란
전대차계약은 부동산 임대업에서 사용되는 계약 형태로, 임차인이 자신이 임차한 부동산을 제3자에게 다시 임대하는 경우에 발생합니다. 여기서 임차인은 이제 '전대인'이 되고, 제3자는 '전차인'이 됩니다.

이러한 계약을 체결하기 위해, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에 전대차계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 임대 기간, 임대료, 사용 목적 등 전대차의 주요 조건들이 상세하게 표시되어야 합니다. 또한, 전대인은 자신이 사용하던 공간을 전차인에게 재임대하기 이전에 임대인(소유자)의 구체적인 동의를 받아야 합니다. 이를 위해 ‘전대차동의서’를 받아야 하며, 동의서에는 임대인이 전대차 계약의 내용을 인지하고 이에 동의함을 반드시 표시해야 합니다.

전대차계약은 부동산 소유자와 임차인 간의 관계를 넘어 제3자를 포함한 추가적인 계약 관계를 설정합니다. 따라서 임대인, 임차인 및 전차인 간의 권리 및 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임대환경을 안정화하고 잠재적인 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.

(사진=게티이미지뱅크)

상황분석 및 대처방안

상가건물임대차보호법은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법률로, 임차인은 계약 갱신 요구권, 권리금 회수 청구 보호, 보증금 반환 보장, 임대료 인상 제한 등을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

임차인이 임대인의 동의 하에, 자신의 사업장을 제3자에게 전대한 경우, 해당 전차인이 사업자 등록을 완료했을 때 발생할 수 있는 여러 가지 궁금증이 생길 수 있습니다. 이와 관련하여 상가건물임대차보호법의 적용 여부, 임대료 수령 주체, 그리고 임대료 체납이나 건물 신축 및 리모델링을 위한 합의금 지급 대상에 대한 내용을 설명드리도록 하겠습니다.

1. 임차인이 제3자에게 사업장을 전대한 경우에도 일정 조건을 충족할 때 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 이 법에서 전차인에게 적용되기 위한 조건은 다음과 같습니다:

(1) 전차인과 임차인 사이에 체결된 전대차계약은 서면으로 명시되어 있어야 합니다. 이때, 계약의 주요 내용들이 분명하게 표시되어야 하는데, 이는 전대차 관계의 존재를 명확히 할 수 있고, 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 증거자료로 사용할 수 있습니다.
  
(2) 임대인(건물주)의 사전 동의를 받아야 합니다. 이는 임대차계약서에 명시되어 있거나 별도의 동의서를 통해 이루어질 수 있는데, 만일 임대인의 동의 없이 이루어진 전대차 계약은 무효가 될 수 있습니다.
  
(3) 전대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당 사업장이 사업자 등록의 대상이 되는 공간이어야 합니다. 따라서, 전대되는 사업장이 상업적 용도로 사용되고 있는지를 정확하게 파악해야 합니다.

(사진=게티이미지뱅크)

 

2. 임대료 수령과 관련해서는, 임대인과 임차인 사이에 체결된 일반 임대차 계약에서는 임차인이 직접 임대인에게 임대료를 지불하는 것이 기본 원칙입니다. 이 경우, 임차인은 임대차계약에 따라 정해진 날짜에 임대료를 직접 임대인에게 송금하게 됩니다.
하지만, 전대차 계약에서는 임차인(이제는 ‘전대인’이 됩니다)이 자신이 임차한 공간을 제3자(전차인)에게 재임대하는 상황을 말합니다. 여기서 전대인과 전차인 사이에는 별도의 전대차계약서가 작성되고, 전대인은 임대인으로부터 전대차 동의서를 받아야 합니다.
전대차 계약에 따라 전차인은 전대인에게 임대료를 지불하게 되며, 전대인은 여전히 원래의 임대인에게 임대료를 지불해야 합니다.

3. 임대료가 3기 이상 체납되었거나, 건물 신축 및 리모델링을 위해 합의금을 지급하고 계약을 해지하기 위해서는 임대인은 먼저 원래의 임차인(전대인)에게 해지 통보를 해야 합니다. 이는 계약이 체납된 임대료로 인해 종료되었다는 것을 임차인에게 알리는 과정입니다.
또한, 전대차계약이 임대인의 동의를 받고 적법하게 전대가 되었다면, 임대인은 전차인에게도 해지 사유를 통지해야 합니다. 이는 전차인이 임대차 계약의 해지와 관련된 사항을 인지할 수 있도록 하기 위함입니다.

이러한 상황에서는 임대인, 임차인, 전차인 간의 권리와 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 법적 분쟁을 방지하기 위해 전문가의 조언을 구하거나, 계약서에 이러한 상황을 대비한 명확한 조항을 포함시키는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인과 임차인, 그리고 전차인 모두가 상호 이익을 보호받을 수 있는 안정적인 임대차 환경을 조성할 수 있습니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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