집값이 내리든 말든 오르기만 한 분양가

본보 최근 5년간 전국 추이 조사
서울 27.2%↑… 지방은 더 뛰어
전문가 “가격 적정성 따져봐야”

서울과 수도권 주요 지역을 중심으로 아파트 분양가격이 지난 1년간 가파르게 올라온 탓에 수요층의 피로감이 쌓이고 있지만 가격 상승세는 내년에도 계속될 것으로 평가된다. 분양가가 결정되는 공급 측면에서 인하 요인은 안 보이고 상승 압력만 여전히 높다는 게 건설·분양업계 관계자와 전문가들의 공통된 진단이다. 하지만 오르는 분양가만 보고 성급하게 청약시장에 뛰어들지 말고 반드시 가격 적정성을 따져야 한다고 전문가들은 당부했다.

국민일보가 7일 주택도시보증공사(HUG) 보유 데이터를 활용해 2019년 1월부터 최근까지 지난 5년간 월별 민간분양 아파트 공급가격을 추적한 결과 전국 모든 지역 분양가가 꾸준히 상승하고 있었다. 매매가격이 크게 꺾인 지난해에도 분양가는 지역별로 일시적 등락이 있었을 뿐 계속 올랐다.

올해 10월 말 기준 직전 12개월 평균 서울의 3.3㎡당 분양가는 3218만600원으로 2019년 1월 2509만8600원 대비 27.2%(708만2000원) 올랐다. 한국부동산원 청약홈에서 확인 가능한 2019년 2월부터 올해 12월까지 모집공고를 낸 서울 144개 민간분양 아파트를 전수 조사한 결과 전용면적 84㎡ 기준 평균 분양가는 2019년 10억227만원에서 올해 12억1161만원으로 20.9%(2억934만원) 상승했다. 전용 59㎡는 7억7609만원에서 8억7637만원으로 12.9%(1억28만원) 올랐다.

분양가는 지방으로 갈수록 더 크게 뛰었다. 같은 기간 경기와 인천의 3.3㎡당 분양가는 각각 39.0%, 42.7% 올랐고 5대 지방광역시(부산 대구 광주 대전 울산)와 세종은 45.3% 상승했다. 기타 지방의 상승률은 63.3%로 더 가팔랐다.

분양가 흐름이 가장 극적으로 출렁인 지역은 서울이다. 2019년 초부터 완만한 오름세를 이어가다 2021년 하반기 급등했다. 2021년 4월 2815만6100원이던 3.3㎡당 분양가는 12월 3296만7800원으로 17.1% 뛰었다. 경기는 1437만6300원에서 1472만3700원으로 2.4%밖에 오르지 않은 시기다. 인천은 1556만2500원에서 1503만1000원으로 오히려 하락했다.

서울의 평균 분양가는 바로 다음 해인 지난해 초부터 크게 꺾이며 그해 8월 2732만500원까지 17.1% 하락했다. 서울에서 이 가격이 2700만원대로 내려앉은 건 2020년 11월(2719만3700원) 이후 21개월 만이었다.

지난해 하반기부터 다시 상승한 서울 분양가는 올해 더욱 탄력을 받으며 2021년 12월 가격에 거의 근접했다. 2.4%(78만7200원) 차로 지금 추세라면 올해 연말을 전후로 고점을 경신할 가능성이 크다.

2021년 하반기 서울 평균 분양가가 급등한 건 앞서 고가 아파트 분양이 이어진 상황에서 2021년 분양물량이 크게 줄었기 때문이다. 모집공고일 기준 연간 공급 단지 수는 2020년 31개에서 2021년 13개로 줄었는데 그해 6월 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’가 시장에 나오면서 평균 분양가가 크게 뛰었다.

강남권 분양이 없는 올해 서울 평균 분양가가 종전 고점에 도달했다는 건 중저가 지역까지 많이 올랐다는 의미다. 지난 10월 동대문구 이문동에 분양한 ‘이문 아이파크 자이’는 59㎡가 10억원, 84㎡가 14억4000만원까지 책정됐다.

내년에는 서초구 ‘신반포 메이플자이’(3307가구), 강남구 ‘청담 르엘’(1261가구)을 비롯해 강남권 공급이 대거 몰려 있다. 2021년 하반기처럼 서울 평균 분양가가 급등할 것으로 예고된 셈이다.

자재비와 인건비 등 공사비를 중심으로 분양가 상승 압력은 계속 커지는 분위기다. 강남의 한 아파트 건설 현장은 작업자를 구하기 위해 임금을 150%, 180%씩 주기도 한 것으로 알려졌다. 한 건설사 관계자는 “분양가가 내려간다는 건 정말 최악의 상황일 텐데 그러면 조합은 그 시기에 아예 분양을 안 할 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 상승은 어쩔 수 없는 면이 있다”며 “다만 주택 거래가 없고 불황 전망이 나오는 만큼 소비자들은 분양가가 적절한가 봐야지 무작정 청약을 넣으면 안 된다”고 조언했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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