[포럼]역전세 대란 예고, 선제 대응 급하다

양준모 연세대 교수·경제학

전임 문재인 정부의 방만한 지출과 규제 중심의 부동산 정책으로 수요는 폭증하고 공급은 위축되면서 부동산 가격이 폭등했다. 그 부작용이 전세 사기와 역전세 대란 우려로 나타나고 있다.

문 정부가 2020년 임대차 3법을 시행하고 민간임대주택 사업을 축소하면서, 서민들은 전세 사기에 무방비로 노출됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 연도별 전세자금 보증 사고 누적금액을 보면 2018년 792억 원에서 2021년 5790억 원, 2022년 1조1726억 원으로 증가했다. 현 정부는 출범 이후 모두 4차례 대책을 내놨다. 전세 사기에 대응하기 위해 HUG의 전세 보증을 강화하고, 안심전세앱을 출시했으며, 중개사·감정평가사 처벌을 엄중히 했다. 또, 등록임대주택의 임대보증금 반환보증 가입 의무도 강화했다. 새 정부의 이러한 대책은 향후 효과를 볼 수는 있어도 서민들의 역전세 대란을 막기엔 부족하다.

2020년 7월 30일 당시 야당(현 여당)이 불참한 가운데 국회를 통과한 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 임대차 3법으로 부동산 시장은 대혼란을 겪었다. 계약갱신 청구권으로 갱신율이 높아지면서 전세 공급이 차단되고 계약갱신 시 부담을 미리 반영하려는 의도까지 겹치면서 전셋값이 급등했다. KB부동산의 서울지역 주간 아파트 전세가격지수는 2020년 8월부터 치솟기 시작해 2022년 6월 27일 정점을 찍었다. 임대차 3법 시행 이후 지난해 6월까지 약 22% 급등했다.

임대차 3법으로 전셋값 상승기에는 계약갱신을 통해 상대적으로 저렴한 전셋값 혜택을 볼 수가 있어 이사 수요가 억제됐다. 매매 가격과 전셋값의 하락기에는 상황이 반전돼 전세 공급이 상대적으로 많아질 수밖에 없다. 더욱이 일부 지역에서는 신규 아파트 입주와 맞물리면서 전셋값이 급락했다. 현재 전세가격지수는 2021년 5월 10일의 93.393보다 낮게 형성돼 있다. 2년 전에 전세계약을 한 사람들은 계약을 갱신하지 않고 전셋값이 싼 곳으로 이사할 유인이 생겼다. 임대인은 시세에 따라 전셋값을 낮출 수밖에 없고, 임차인에게 전세금을 반환해야 할 처지가 됐다. 임차인이 전세금을 돌려받지 못하면 부동산 시장의 혼란은 심각해질 수밖에 없다.

정부가 전세 사기 대책을 내놨지만, 전세 사기가 아니더라도 보증금을 제때 반환받지 못한 서민들에 대한 대책이 필요하다. 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제·해지권을 부여하는 등의 대책은 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호할 수 없다. 해법은 전세보증금 반환 대출과 세입자 퇴거 조건부 대출이지만, 이 대출도 임차보증금 상한제, 총부채원리금상환비율(DSR) 및 담보인정비율(LTV) 등 각종 규제에 발목이 잡혀 있다.

보증금 반환 조건부 대출의 위험성은 상대적으로 적으므로 대출 규제를 완화해 임차인을 실질적으로 보호하고 부동산 시장의 혼란을 막아야 한다. 또한, 임대차 3법의 개정으로 계약 기간과 임대료 상한, 임대보증금 반환보증에 관한 표준 계약서를 제시해 임차인·임대인 간의 합리적인 계약을 유도할 필요가 있다. 일방적인 규제로는 부동산 문제를 해결할 수 없다. 규제개혁으로 부동산 시장을 정상화하고, 서민을 위한 금융과 세제 등의 제도를 정비하길 기대한다.