무자본 갭투자 막아 ‘빌라왕 사기’ 방지

정부, 예방·피해 대책 발표

합동브리핑 하는 추경호 부총리 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 2일 정부서울청사에서 한동훈 법무부 장관(왼쪽에서 두번째), 윤희근 경찰청장(왼쪽)과 함께 전세사기 대책 관련 합동브리핑을 하고 있다. 이준헌 기자

정부, 전세사기 예방·피해 대책
HUG 보증 전세가율 90%로 하향
피해 임차인에 저리로 전세대출

5월부터 선순위 채권이 없는 경우 주택가격의 100%까지 허용됐던 전세금 반환보증 비율이 90%로 하향조정된다. 이렇게 되면 집값이 3억원일 경우 전세보증금 2억7000만원 이하일 때만 보험 가입이 가능하다. 등록임대인의 임차인(세입자) 거주 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증에 가입해야 한다. 전세사기 피해를 당한 임차인은 가구당 최대 2억4000만원까지 1~2%의 저리 대출을 받을 수 있다.

국토교통부는 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 이 같은 내용이 포함된 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’을 발표했다.

지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상 증가한 약 1조2000억원으로 전세사기 검거 건수도 전년(187건) 대비 3배 이상 늘어난 618건으로 집계됐다. 이 과정에 공인중개사가 사기에 가담한 사례도 다수 적발됐다. 정부는 조직적 사기에 개인 차원의 대응은 사실상 불가능하다는 판단에 따라 이번 대책을 통해 임차인들이 사전에 전세사기를 피할 수 있도록 지원한다는 계획이다.

지금까지는 전세가율(매매가 대비 전세보증금액) 100%인 주택까지 전세보증금반환 보증보험 가입이 가능했지만, 오는 5월부터는 전세가율을 90%로 축소한다. 보증보험에 가입하기 위해서는 임대인이 보증금의 10%는 자기자본으로 마련해야 한다는 얘기다. 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%였지만 2014년 80%, 2017년 100%로 높아졌다. 자금이 부족한 취약계층의 전세자금 부담을 덜어주기 위한 조치였지만 전세사기꾼들이 전세가격 인상 등을 통해 제도를 악용한다는 지적이 많았다.

실거래가 없을 때만 감정평가
신축빌라 시세 부풀리기 차단

매매 이력이 없는 신축빌라의 ‘시세 부풀리기’도 차단한다. 정부는 2월부터 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 감정평가를 허용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하기로 했다. 또 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 사실이 확인된 감정사는 추천 대상에서 제외한다.

등록임대사업자의 임대보증 의무가입 관리·감독도 강화된다. 또 임대인보증보험 의무가입 시점을 임대차계약 이후에서 이전으로 앞당겨 임차인이 거주하는 주택은 보증을 가입해야만 등록이 허용된다. 공실은 ‘등록 후 가입’을 허용하되 미가입 시 임차인에게 알려 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 했다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록이 제한된다.

다만 해당 대책은 법 개정 사항으로 정부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’을 이달 중 발의한다는 계획이다.

■가담 중개사 ‘원아웃 퇴출’…임대인 대출은 확정일자 확인 후

HUG ‘안심전세앱’ 본격 운영
시세·임대인 정보 ‘한눈에’

HUG의 ‘안심전세앱’도 본격적으로 운영된다. 이 애플리케이션(앱)을 통해 계약 전 신축빌라 시세, 임대인의 세금 체납 여부 등 전세사기 위험 사전 진단 정보와 연립·다세대, 소형아파트의 시세와 전세가율을 알 수 있다. 수도권을 시작으로 7월에는 지방 광역시와 오피스텔까지 서비스 대상을 확대한다. 임대인이 임대차계약 체결 후 임차인의 대항력 발생 이전에 주택담보대출을 받는 악용사례도 사전에 차단된다. 오는 4월부터는 시중은행에서 주택담보대출 심사 시 확정일자를 확인한 후 대출을 진행하게 된다. 공인중개사 범용 계약서에 ‘대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지한다’는 특약도 명시된다.

중개사의 정보 열람 권한을 확대하는 동시에 책임도 강화한다. 국토부는 “청년, 신혼부부 등 거래 경험이 많지 않은 임차인은 중개사를 믿고 임대차계약을 진행하는데 일부 중개사가 직접 사기에 가담하거나 임차인 권리 보호에 소극적이라는 지적이 있다”고 밝혔다.

앞으로는 중개사가 임대인의 세금·이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 등을 확인할 수 있도록 권한이 부여된다. 중개사는 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않은 확정일자 부여 현황 등을 임차인에게 안내하는 등 위험관리 의무를 지게 된다. 임차인이 위험 중개사를 선별할 수 있도록 중개사 영업 이력 공개도 확대한다. 보증사고에 얽힌 중개사 정보도 데이터베이스(DB)로 관리할 예정이다.

사기 피해 임차인 지원 강화
저리대출 보증금 2억 → 3억
한도도 가구당 2억4000만원

전세사기 피해 임차인들에 대한 지원도 늘린다. 오는 3월부터 저리 대출 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 기존 1억6000만원에서 2억4000만원까지 확대한다.

전세사기에도 불구하고 대항력 유지를 위해 기존 전셋집에 계속 거주해야 하는 임차인에 대해서도 5월부터 기존 전세대출을 1~2%대 저금리 대출로 갈아탈 수 있는 상품을 신설, 지원한다. 보증금 한도는 3억원이며, 대출 한도는 가구당 2억4000만원까지다.

전세사기 피해자가 불가피하게 거주주택을 낙찰받은 경우 ‘무주택’ 청약 기회를 놓치게 되는 점을 고려해 5월부터 무주택자로 간주하기로 했다. 피해 임차인이 공시가격 3억원(지방 1억5000만원) 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우다.

정부는 전세사기 단속·처벌을 강화한다. ‘원스트라이크 아웃’ 요건을 확대해 중개사와 감정평가사가 전세사기에 가담한 것으로 확인돼 금고형(집행유예 포함) 이상을 선고받으면 자격을 취소한다.

원희룡 국토부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라면서 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.

법무부는 이날 임대인뿐 아니라 전세사기 배후세력, 전세사기에 가담한 중개사와 분양대행자까지 철저히 수사하겠다고 밝혔다. 조직적 범행이나 대규모 피해가 발생한 사건은 검찰이 직접 수사하는 방안을 검토한다. 재판 단계에서도 검찰과 경찰, 국토부가 긴밀하게 협력해 실질적 피해 규모와 회복 여부 등을 양형 자료로 적극 반영키로 했다.

법무부는 피해 예방을 위한 주택임대차보호법 개정에도 속도를 낼 예정이다. 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 임차인 정보와 세금 체납정보를 요구하는 ‘확인권’을 신설하는 법 개정안은 현재 법제처가 심사 중이다. 임대인에게 임차권등기명령 결정이 송달되기 전에도 임차권등기가 가능하도록 하는 법 개정안도 있다. 법무부는 법안을 2월 중 국회에 제출할 계획이다.

류인하·심윤지·이혜리 기자 acha@kyunghyang.com