역전세난, 전세보증금 안 떼이려면?

2021년 하반기 무렵, 주택의 매매 가격과 전세 가격이 급등하던 시기에 전세 계약한 집들이 계약 만기를 채운 상태로 곧 전세 시장에 쏟아질 예정이다. 임차인과 세입자 모두에게 대란이다.

일부 사기 계약을 제외하고는 단순히 악덕 임대인에 의한 문제가 아니라는 부분에서 안타까운 시장 상황이 펼쳐지고 있다. 그렇다면 세입자 입장에서는 이런 경우 어떻게 대처해야 할까?

✔ 보증금 회수가 어려우면 이사를 하지 않는다.

전세보증금반환보증에 가입되지 않은 상태여서 보증 기관이 전세금을 대신 내주는 대위변제를 받을 수 없는 경우가 많을 것이다. 이사하지 않아도 된다면 현 시세에 맞춰 재계약을 하자. 이때 개인의 상황에 따라 계약갱신권을 사용해도 되고 하지 않아도 된다. 만일 세입자가 계약갱신권을 사용한다면 2년을 더 살겠다고 계약했어도 실제로는 임대인에게 3개월 전에 퇴거를 통보하면 임대인은 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다. 즉, 계약갱신권을 사용함으로써 ‘보증금 반환 요구 권한’이 세입자에게 생긴다. 임대차법에 규정된 묵시적 계약갱신과 같은 효과가 발생하는 것.

이사를 해야 한다면 대처 방법이 좀 더 복잡해진다. 짐을 빼고 다른 집에 전입신고를 하면 주택임대차보호법에서 전입신고와 확정일자 절차를 마무리한 세입자에게 보장해주는 주택의 우선변제권이 사라진다. 따라서 전세보증금 전액을 회수할 때까지 이사하지 않고 버티기를 해야 한다. 같이 살던 가족 중 한 명을 기존 전셋집에 남겨두고, 나머지 가족만 이사하는 방법을 활용할 수 있다. 한 사람이라도 해당 주소에 계속 머물고 있다면 대항력이 유지되기 때문이다. 그 결과 기존 전셋집과 이사 갈 집 모두의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

✔ 이사를 해야 한다면 임차권등기명령제도를 이용한다.

임차권등기명령제도란 주민등록상의 주소를 다른 곳으로 옮기더라도 보증금을 회수할 때까지 대항력을 유지할 수 있는 권리다. 임차권등기가 완료되면 전세금 반환이 이뤄질 때까지의 보증금 반환 지연이자를 청구할 수 있어 임대인은 하루라도 빨리 보증금을 반환하고자 한다. 하지만 임차권등기 이후에도 계속 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금 반환 소송을 걸어 임대인에게 보증금 반환을 강제할 수 있다.

임차권등기명령을 거치지 않고 경매신청을 통해 보증금을 회수하는 방법도 있다. 법원에 전세권설정 등기를 하는 방식인데, 반드시 임대인의 동의가 필요해 쉽지 않다.

✔ 신규 계약 시엔 전세보증금반환보증에 가입한다.

역전세란이 불거지고 전세 사기 사례가 언론에 보도되자 전세보증금반환보증 가입자가 증가하고 있다. 세입자가 일정 보증료를 납부하고 보증에 가입하는 상품이다. 계약 만기가 됐는데도 임대인에게 전세금을 되돌려받지 못하면 보증 기관에서 전세금을 대신 반환한다. 이후 보증 기관이 임대인에게 직접 구상권을 청구해 대위변제 비용을 회수한다. 2013년 9월 처음 출시된 전세보증금반환보증은 공공 보증 기관인 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)와 민간 보증 기관인 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입할 수 있다. 주택 유형, 보증 금액 등에 따라 보증 기관별로 다르다. 전세보증금반환보증은 임차인의 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 신청할 수 있다.

모든 주택에 대해 가입을 받아주는 것이 아니라는 점을 활용해 보증금 반환 리스크가 있는 계약을 걸러낼 수도 있다. 전세 계약 시 “주택도시보증공사에서 전세보증금반환보증 가입을 거절하면 계약은 무효가 되며 계약금은 반환한다”는 특약을 걸어두는 방식을 활용한다.

마지막으로 덧붙이자면, 임대차계약을 이용해 사기를 치려는 사람은 늘 주변에 있다. 특히 적정 시세 확인이 어려운 신축 빌라를 이용한 사기 사례가 많았던 것에서 볼 수 있듯, 적정 시세 확인이 어려운 주택은 전세 입주를 피하는 것이 안전하다. 최소한 한두 차례 임차인이 바뀐 집을 선택하는 것이 좋다. 오는 4월부터 세입자가 집주인의 동의 없이 국세 체납액을 열람할 수 있다고 하니 계약 시 종합부동산세 등 미납세금 완납 내역서를 첨부하도록 하자. 세금조차 제대로 못 내는 처지라면 당연히 계약을 피해야 할 것이다.

조혜경 칼럼니스트

부동산 컨설팅 회사 ‘RE멤버스’ 연구홍보팀장으로 일했으며, 저서로는 <출퇴근 30분 재테크> <경제 홈스쿨링> <요즘 애들을 위한 슬기로운 재테크 생활> 등이 있다.

에디터 : 하은정 | 글 : 조혜경(경제 칼럼니스트) | 사진 : 게티이미지뱅크