부동산R114 "신축아파트, 가장 먼저 약세 전환"

서울에서 주택 공급 부족과 수요 쏠림 현상으로 가격이 가장 먼저 상승했던 신축아파트가 올해 들어 가장 먼저 하락한 것으로 나타났습니다. 

오늘(25일) 부동산R114가 올해 서울 아파트의 연식별 매매가 변동률을 조사한 결과, 입주 1∼5년 신축 아파트가 0.54% 떨어져 가장 먼저 하락 전환됐습니다.

반면 같은 기간, 입주 6∼10년 준신축과 입주 10년 초과 구축은 각각 0.86%, 0.69% 상승해 대조를 보였습니다.

문재인 정부는 2017년 투기 수요 억제를 목적으로 '8·2 대책'을 발표하며 도시정비사업 규제를 대거 도입했습니다. 당시 민간택지 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등이 포함된 정비사업 규제가 도입되면서 서울을 비롯한 도심에서의 공급 부족 우려감이 커졌습니다.

이후 임대주택 등록 활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가로 발표되자 시장에서 매물 잠김 현상이 가속화되면서 신축을 중심으로 아파트값이 급등세를 나타냈습니다.

2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가가 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6∼10년)과 구축(입주 10년 초과) 아파트의 가격은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56% 각각 올랐습니다. 이런 경향은 2018년과 2019년에도 비슷하게 나타났습니다.

다만 2020년부터는 준신축과 구축의 매매가 상승 폭이 신축 아파트를 앞지르고 있다고 R114는 전했습니다.

부동산R114는 "최근 대출 규제와 금리 인상 압박이 큰 상황에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축의 매수 진입 장벽이 높아지면서 상승 폭 둔화 속도가 빨랐고, 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것"이라고 분석했습니다.

그러나 올해를 기점으로 서울 지역의 입주 물량이 줄어드는 데다 주요 도시정비사업의 신규 분양도 지연되는 점 등은 신축 아파트의 하락세를 상쇄할 만한 요인입니다.

R114에 따르면 현재 서울은 아파트 공급 물량의 50∼80%를 재건축·재개발 등의 정비사업에 의존하고 있습니다.

윤지해 부동산R114 수석연구원 "지난 16일 정부가 발표한 서울 50만호 공급 대책의 현실성이 담보되려면 초과이익 환수제와 안전진단 등 재건축 관련 규제와 민간택지 분양가 상한제 규제가 전향적으로 완화돼야 한다"고 강조했습니다.

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