규제 완화와 대체재 사이.. 윤석열 시대의 非아파트 시장 앞날은

윤석열 정부의 출범이 다가오는 가운데 오피스텔·도시형 생활주택·빌라 등 비(非)아파트 주거 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다.

일각에선 규제 완화 기조가 계속되면서 비아파트 시장이 크게 활성화되리란 기대를 품고 있다. 하지만 또 다른 한편에선 아파트도 규제가 풀리는 만큼 오히려 비아파트에 대한 사장 관심도가 낮아질 수 있다는 신중론도 나온다.

서울 동대문구 제기동의 한 도시형 생활주택 /조선DB

1일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부 들어 아파트 가격이 급등하고 각종 규제가 강화되자 비아파트에 풍선효과가 발생하면서 가격이 크게 오른 상황이다.

부동산 정보업체 직방에 따르면 대표적 비아파트 주거상품인 오피스텔의 경우 지난해 매매 실거래가 총액이 13조6476억원으로 지난 2020년의 10조6028억원보다 28.7% 증가했다. 2019년부터 3년 연속 최고치를 경신했다. 거래량도 총 6만2369건으로 전년 대비 27.7% 증가했다. 오피스텔의 청약 평균 경쟁률도 26.3대 1로 아파트 경쟁률 19.3대 1을 넘어섰다. 도시형생활주택이나 생활형 숙박시설도 비슷한 분위기였다.

이는 아파트 가격이 급등하면서 주택담보대출비율(LTV) 규제 선인 9억원·15억원을 넘어서는 경우가 늘자 문턱이 낮은 비아파트 시장에 수요자가 몰린 이른바 풍선효과의 결과물이다. 여기에 아파트 공급이 가로막히자 정부가 주택을 공급하기 위한 임시방편으로 오피스텔 난방 규제를 완화하거나 도시형생활주택 면적 상한을 넓히는 등 규제 완화 조처를 해 온 점도 반영된 것으로 해석된다.

윤석열 정부에서도 비아파트 시장 규제 완화 움직임은 계속될 것으로 보인다. 대통령직 인수위원회의 부동산 태스크포스(TF)는 지난달 29일 임대차 3법 개선을 검토하겠다면서, 172석을 차지한 더불어민주당의 동의 없이도 추진할 수 있는 단기 보완 방안으로 등록임대 활성화를 추진하겠다고 밝혔다. 그중에는 오피스텔, 도생, 소형 주택 등을 중심으로 단계적으로 민간매입임대를 확대하겠다는 방안이 포함됐다.

구체적으로는 임대사업자로 등록한 경우 주거형 오피스텔이나 다세대 주택, 소형빌라, 도생을 보유세의 기준이 되는 주택 수 산정에서 제외하는 방안이 인수위에서 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 도생의 경우 현행 주택법상으로는 공시가격 1억원 이하 또는 전용 20㎡ 이하만 무주택으로 간주했는데, 이를 도생 전체로 확대하겠다는 것이다.

오피스텔 역시 그동안에는 사무용일 경우에만 합산에서 제외됐는데, 인수위에서는 주거용 오피스텔도 면적·금액 기준을 정해 부분적으로나마 합산에서 제외하려는 것으로 전해졌다. 공급량과 전세물건을 최대한 늘리겠다는 움직임으로 해석된다.

전문가들은 이같은 정책 기조가 이어진다면 적어도 단기간에는 비아파트 시장이 더욱 뜨거워질 것으로 보는 경우가 많다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “비아파트는 아파트에 비해 착공과 준공 간의 기간이 짧고 도심지 자투리땅을 적극 이용할 수 있어 실수요자들이 원하는 땅에 단기적으로 주택을 공급하는 효과가 클 것”이라며 “또 아파트와 달리 금액이 싸고 청약 통장도 필요 없어 투자 자금이 단기적으로 도생 등 비아파트 시장에 몰릴 수 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “아파트 관련 규제가 풀리더라도 아파트는 단기간 공급이 어렵고, 분양가 상한제도 적용되기 때문에 비아파트 시장과 차이가 있다”며 “비아파트 규제를 완화하면 주거 목적의 수익형 부동산에 진입하기 위한 큰 장벽이 제거된다는 점에서 아파트 공급이 본격화되기 전까지는 분명한 호재 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

반면 기준금리 인상과 대출 규제가 현행 그대로라면 시장에 미칠 영향력이 미미할 수 있다는 관측도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “인수위가 검토 중인 다주택자 양도세 중과 배제와 주택 수 배제로 보유세 부담이 낮아지면 정비사업지의 구축이나 교통망 좋은 신축은 거래가 꾸준할 수도 있을 것”이라면서도 “다만 금리도 오르고 있고 대출 규제도 아직 뚜렷한 새 정부의 정책 방향이 가시화된 것이 아니라 투자수요가 본격적으로 유입되기는 쉽지 않아 보인다”고 했다.

박대원 상가정보연구소 소장도 “규제 완화 자체는 심리적 차원에서라도 호재겠지만, 부동산 시장은 결국 대출에 의해 좌우되는 경향이 강하다”면서 “기존의 대출 규제가 유지되고 금리가 계속 오른다면 위험 헤지(hedge)를 고려할 수밖에 없어 시장이 민감하게 반응하지 않을 수 있다”고 말했다.

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