[리셋! 부동산]'공포의 8월'..임대차3법, 얼마나 손댈까

8월 갱신권 만료 매물에 임대료 더 뛸듯
임대차법 손질 불가피..민주당 협의 난항
인수위, '민간임대' 살려 공급 확대 검토

계약갱신청구권 만료 전월세 매물이 나오는 '공포의 8월'을 앞두고 임대차 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 집주인들이 신규 계약 형태로 매물을 내놓으면서 4년치 임대료 상승분을 한꺼번에 반영해 전월세 가격을 밀어올리고 전세난, 월세의 전세화 등을 심화할 수 있어서다.

윤석열 대통령 당선인도 '임대차3법 전면 재검토'를 공약한 만큼 조만간 임대차법이 수술대에 오를 전망이다. 다만 임대차법 폐기나 전면 개편 땐 더 큰 혼란을 불러올 수 있어 전면 개편보다는 인센티브 제공 등 규제완화 쪽으로 가닥이 잡히는 분위기다.

8월까지 얼마 안 남았다!

대통령직인수위원회가 부동산태스크포스(TF) 등을 통해 부동산 공약의 국정과제 선별에 들어간 가운데, 임대차3법 제도 개선에 대한 의지를 분명히 밝히고 있다.

원일희 대통령직인수위원회 수석부대변인은 최근 "임대차3법이 시장에 혼란을 주고 있다는 문제의식과 제도 개선이 필요하다는 방향은 갖고 있다"며 "시장 상황과 입법 여건을 고려해서 단계적으로 추진할 방침"이라고 밝혔다.

지난 2020년 7월31일부터 시행한 임대차3법은 △계약갱신청구권 △전월세상한제 △전월세신고제(2021년 6월1일부터 시행) 등으로 세입자 보호를 위해 도입됐다. 하지만 집주인의 부담이 커지면서 오히려 각종 부작용이 발생, 임대차 시장의 혼란이 커졌다.

집주인들은 계약갱신청구권에 따라 2+2년 동안 임대료 상한 5%에 묶인다는 부담감에 매물을 거두거나 4년치 임대료 인상분을 반영해 가격을 올리기도 했다.

실제로 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 지난 2월 기준 5억6000만원에 이른다. 이는 계약갱신청구권·전월세상한제가 도입된 2020년 7월(4억3513만원)과 비교하면 1년8개월만에 28.7%(1억2487만원)나 늘어난 수준이다.

'전세의 월세화'도 빨라졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 임대거래 중 월세가 조금이라도 낀 매물은 지난해 7만3383건으로 전년(6만913건) 대비 20.5%(1만2470건) 늘었다. 전체 임대거래 중 월세가 차지하는 비율도 2019년엔 28.1%에 그쳤으나 2020년엔 31.1%, 2021년 37.6%로 뛰었다.

최근들어선 안정을 찾는 분위기이지만 오는 8월 이후 시장이 또다시 혼란에 휩싸일수 있다는 불안감이 커지고 있다.

제도 시행 2년이 되는 올해 7월31일부터는 '2+2년' 형태의 계약갱신청구권을 소진한 물건들이 신규 계약 형태로 시장에 나오면서 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려다. 게다가 보유세 부담이 늘어난 다주택자들이 이를 세입자에게 전가할 가능성도 있다.▷관련기사:[리셋! 부동산]보유세 찻잔속 태풍?…애꿎은 세입자에 폭탄(3월29일)

'민간임대' 로 공급 늘리고 '인센티브'도

임대차법 개편의 필요성이 나오고 있지만 윤 당선인의 공약처럼 '전면 재검토'는 쉽지 않아 보인다.

임대차3법은 현 정부의 핵심 주택 정책이어서 민주당이 관련 법 개정에 반대할 가능성이 크다. 실제 윤호중 더불어민주당 비상대책위원장은 29일 한 라디오방송에서 "임대차3법은 폐지할 법이 아니다"고 못박았다.

인수위는 일단 '할 수 있는 것부터 한다'는 방침이다.

심교언 인수위 부동산TF 팀장은 같은 날 인수위 브리핑을 통해 "새 정부는 시장 기능 회복을 위해 임대차법 폐지와 축소를 포함한 제도 개선을 검토할 것"이라며 "(규제완화에 따른) 충격으로 시장 반응을 최소화하기 위해 대응 방안을 단계적으로 마련하겠다"고 말했다.

그러면서 법 개정 없이도 가능한 '민간임대등록 활성화', '민간임대주택 활성화' 두 가지 카드를 꺼냈다.

심 팀장은 "건설임대를 충분히 공급하도록 지원하고 매입임대는 비아파트, 소형아파트 중심으로 확대 검토할 것"이라며 "아울러 민간 등록임대를 공급하고 기금 출·융자 확대와 금융세제지원도 검토하겠다"고 말했다.

아울러 임대주택 공급 시 취약계층 보호, 공공택지에 리츠제도 활용한 지원 강화, 민간임대주택 공급확대와 함께 취약계층에 공급량 일부를 배정하는 소셜믹스 등도 검토한다는 방침이다.

민간임대는 임대인이 8년간 계약기간을 보장하고 임대료 상한제를 적용하는 대신 각종 세제혜택을 제공하는 제도였으나, 현 정부에서 다주택자의 조세 회피 통로로 보면서 제도가 폐지된 바 있다.▷관련기사:주택임대사업 '하랬다가 말랬다가·혜택 줬다 뺏다'(2021년5월2일)

이밖에도 집주인에 인센티브를 제공하는 식의 '완화 방안'도 여러 차례 논의된 것으로 전해진다. 단기적으로 임대인이 자발적으로 계약기간을 연장하는 경우, 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 전세 전환 등 임차인의 부담을 덜어주는 임대인에게는 별도의 인센티브를 부여하는 방식이 거론된다.

시장에서도 규제보다는 인센티브를 제공하는 것이 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 바람직한 방향이라고 보고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 "민간임대를 활성화해 임대인에게 계약기간 및 임대료를 보장하는 대신 인센티브를 제공한다면 임대인과 임차인이 상생하는 환경이 조성될 것"이라고 내다봤다. 이어 "임대인에게 종부세 합산 배제나 세액공제 등 임대료를 올리는 것보다 더 큰 인센티브를 제공하면 임대차시장이 다시 불장이 될 일은 없을 것"이라고 덧붙였다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "인센티브 제공과 함께 임대차 기간을 2+1로 조정하거나 전월세 상한율을 일정 금액 이하로 조정하는 등 법 개정을 통한 확실한 개편이 있어야 한다"고 강조했다. 아울러 "근본적으로는 부동산 규제를 완화해서 다주택자들이 주택을 취득해서 공급할 수 있는 환경을 만들어줘야만 임대차시장의 안정을 이룰 수 있을 것"이라고 말했다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)