[시론]스스로 작동하는 부동산 시스템 마련해야

김민영 2022. 3. 21. 15:24
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현 정부는 시장경제의 기본 흐름을 지나치게 역행한 면이 있다.

반면 새 정부는 크게 공급 확대와 세제 완화 정책을 진행될 것으로 예상된다.

현 정부의 부동산 세제 강화는 무주택자의 주택 구매와 유주택자의 주거이동을 어렵게 하고 소위 징벌적 보유세 부담으로 이어지면서 오히려 세입자들에게 피해를 주고 있다.

과거 정부 역시 부동산 시장 현황에 따라 규제와 완화라는 냉온탕식 정책을 펼쳐왔다.

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[아시아경제 김민영 기자] 현 정부는 시장경제의 기본 흐름을 지나치게 역행한 면이 있다. 강력한 수요 억제에도 불구하고 주택가격은 급상승해 정책 실패 오명을 얻게 됐다. 수요 억제 정책만으로는 주택시장 안정화를 가져오지 못한다는 한계를 보여준 것이다. 반면 새 정부는 크게 공급 확대와 세제 완화 정책을 진행될 것으로 예상된다. 특히 재건축 안전진단 기준 조정, 재건축초과이익환수제 완화 등을 통한 공급 확대는 물론, 신속한 리모델링 추진을 위한 법·제도 개선도 함께 추진할 전망이다.

새 정부에서는 수요가 있는 곳에 공급을 확대한다는 큰 틀을 가지고 있다. 재건축·재개발 시장 역시 규제 완화에 대한 요구가 매우 크다. 하지만 개발이익이 지나치거나 주택가격이 상승하는 원인으로 작용하지 않는 완화와 지원이 필요하다. 재건축·재개발 사업 활성화 방안으로 사업성이 낮은 지역은 공공주도형으로, 사업성 있는 지역은 민간주도형으로 역할을 구분하는 것이 중요할 것이다.

주택시장 안정을 위해서는 거래 활성화가 필수적이다. 이를 위해서는 취득세와 양도소득세 개편이 절대적으로 요구된다. 현 정부의 부동산 세제 강화는 무주택자의 주택 구매와 유주택자의 주거이동을 어렵게 하고 소위 징벌적 보유세 부담으로 이어지면서 오히려 세입자들에게 피해를 주고 있다. 아울러 최근 주택가격 급상승에 따라 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 커져 이에 대한 개선도 필요하다. 이른바 ‘선의의 피해자’라 할 1주택 장기보유자 등에 대한 세부담 현실화 추진이나 재검토 등이 최우선 과제가 될 것이다.

과거 정부 역시 부동산 시장 현황에 따라 규제와 완화라는 냉온탕식 정책을 펼쳐왔다. 시장 혼란이 야기될 때마다 사후약방문식으로 대책을 발표해온 것이다. 근본적 대책으로 주택임대차시장 구조 역시 재정립할 필요가 있다. 현재 전·월세 시장에서 주도적인 전세시장의 월세 전환을 고려해야 한다. 현 전세제도는 고금리시대에 유용한 제도다. 집주인은 전세보증금을 이용한 투자 수익 기대감이 있었고, 세입자는 보증금 외 추가 부담이 없다는 점에서 모두가 선호한 방식이다. 그러나 저금리시대에서 전세는 부동산 시장 교란의 근본 원인인 갭투기 내지는 갭투자의 대상으로 전락한다. 이는 주택의 가수요를 키우고 매매가격 상승의 원인으로 작용한다.

지금과 같은 저금리·저성장 시대에는 월세 위주의 주택시장 구조로 전환이 필요하다. 갭투자가 사라지면서 다주택 소유가 어렵게 된다. 그래서 수요 감소와 주택가격 하향 안정화로 이어질 수 있을 것이다. 월세시장 전환이 정착하기 위해서는 월세에 대한 세액공제나 감면 등 조세지원 대책 역시 필요하다. 한편으로 월세시장 구조에서 가장 우려되는 세입자의 부담 상승에 대해선, 정부가 저소득층 세입자에게 주택바우처 등 지원을 통해 일부 임차료를 보전해 주는 방안도 고려할 수 있다.

새 정부의 정책 패러다임이 현 정부와 상반되기 때문에 정책의 일관성은 기대할 수 없게 됐다. 특히 새 정책이 시장주의적 방향으로 전환되면서 고삐 풀린 망아지가 돼 주택시장 혼란을 일으키는 원인이 되어서도 안 된다. 그런 측면에서 모든 국민이 이해하고 수용할 수 있도록 공론화 과정을 포함한 로드맵 발표 등이 이어지길 기대한다. 주택시장이 외부 변수가 아닌 스스로 작동하는 시스템을 마련하는 것은 모든 부동산 대책의 근본이라는 점을 새 정부는 인지해야 한다.

정재호 한국부동산학회장

김민영 기자 argus@asiae.co.kr

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