조합원 지위 양도 규제·금리 인상에 서울 아파트값 상승세 꺾이나?

[문재인 정부 부동산대책]정부, 조합원 지위 양도 규제 강화로
재개발, 재건축 거래 중단 조짐
금리인상, 종부세·양도세 개편도 변수

<한겨레> 자료사진

4·7 서울시장 보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감과 함께 ‘V’자 반등했던 서울 아파트값이 정부가 내놓은 과열 억제책으로 상승세가 한풀 꺾일 조짐을 보이고 있다. 정부와 서울시가 최근 재개발·재건축 조합원 지위 양도 규제를 강화하기로 전격 합의한 데다, 한국은행의 금리인상 신호까지 나왔기 때문이다.

13일 부동산 업계 말을 종합하면, 지난 9일 국토교통부와 서울시가 재건축·재개발 조합원의 지위 양도 제한 시기를 사업 초기 단계로 앞당기기로 하면서 서울 아파트 시장이 술렁이고 있다. 조합원 지위 승계여부가 불투명한 단지는 당분간 거래 중단이 불가피해졌다.

국토부와 서울시는 앞으로 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 별도로 정해 조합원 지위 양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 법 개정을 추진할 방침이다. 현재 투기과열지구 내 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되고 있는데, 이 시기를 훨씬 앞당기겠다는 것이다. 이렇게 되면 전 지역이 투기과열지구로 묶인 서울에서는 안전진단을 통과한 재건축 아파트를 사도 입주권을 받지 못하게 된다. 특히 안전진단을 통과해 조합설립을 앞두고 있는 재건축 단지, 정비구역 지정을 마친 재개발 구역 등에서는 당분간 매매거래 자체가 얼어붙을 전망이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석연구위원은 “조합원 지위 양도 제한은 집을 사도 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하는 강도높은 재산권 규제”라면서 “발표일인 지난 9일 기준으로 소급적용되는 것인지, 서울시의 적용 기준일은 언제인지 등이 불확실한 상황이어서 9월로 예상되는 법제화 시점까지는 재개발·재건축 거래시장에 찬바람이 불 것”이라고 내다봤다.

한은이 하반기 금리인상을 강하게 시사하고 있는 점도 주택시장 변수로 떠올랐다. 금리인상이 현실화하면 주택담보대출 이용자의 상환부담이 가중되면서 매수세 감소로 이어질 가능성이 높다. 부동산 업계에선 이밖에 더불어민주당의 종합부동산세, 양도소득세 개편 방안에 따라서도 매물이 늘어나는 등 시장이 출렁일 수 있다고 내다본다. 민주당은 종부세 상위 2% 과세방안, 1주택자 양도세 비과세 기준 상향(9억원 이하→12억원 이하) 및 초고가주택 양도세 장기보유공제 축소 등을 추진하고 있으며, 이 가운데 양도세 개편은 단기적으로 절세를 위한 주택 매각을 유도하는 데도 초첨이 맞춰져 있다.

서울 아파트값은 지난주부터 숨고르기에 들어갔다. 한국부동산원 조사를 보면, 지난주(7일 기준) 서울 아파트 매맷값은 0.11% 올라 전주와 같은 상승폭을 기록했다. 서울 아파트 매맷값은 정부의 2·4 대책 발표 직후 상승 폭이 매주 둔화했으나 4·7 보궐선거 이후 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 다시 오름폭을 키웠다. 정부와 서울시의 재개발·재건축 조합원 지위 양도 규제 방침 등이 첫 반영된 이번주 조사에선 상승세가 꺾일지 주목된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr