156만가구 가입 의무 됐지만 정작 필요한 세입자는 외면?

[머니S리포트-임대보증금보증 가입 딜레마②] 깡통주택 전세 세입자 '사각지대'

[편집자주]국내 무주택가구 수 888만가구. 이 중 수도권의 무주택가구는 절반 이상인 463만가구(52.1%)다. 세입자에게 때론 전 재산과 다름없는 전·월세 보증금을 보호하는 목적으로 정부가 주택임대사업자의 ‘임대보증금보증’ 가입을 의무화해 오는 8월 시행이 완료된다. 지난해 1분기 임대사업자는 51만1000명이며 이들이 등록한 임대주택은 156만채다. 세입자의 보증금 보호라는 긍정적 효과가 있음에도 현장에선 집주인과 세입자가 보험료에 불만을 제기한다. 미반환 위험이 낮은 계약만 보증가입이 되다 보니 실제 보호받아야 할 세입자는 사각지대에 놓인다는 지적도 있다. 하지만 보증을 운영하는 주택도시보증공사(HUG)는 리스크 관리를 위해 가입 제한이 불가피하다는 입장. 보험회사가 암 발생 위험이 높은 소비자의 가입을 제한하거나 보험료를 올리는 것과 같은 이치라는 설명이다.

/그래픽=김은옥 기자

#. 직장인 A씨는 최근 집값이 단기 급등한 서울 용산의 한 다세대주택에 전세로 거주하고 있다. 집주인은 모두 30채를 소유해 주택임대사업자로 등록한 다주택자다. 임대차계약 당시 공인중개사는 등기부와 건축물대장 상 선순위채권이나 세금체납 내역이 없고 집값 대비 전세금도 낮아 안전한 거래라고 강조했다. 하지만 입주 3개월 뒤 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정돼 임대사업자의 ‘임대보증금보증’ 가입이 의무화됐다. 신규가 아닌 기존 등록 임대주택의 집주인과 세입자는 올 8월18일까지 보험료를 분담해 납부해야 한다.

#. B씨는 1년 전 서울의 한 대단지아파트에 전세로 입주했다가 얼마 전 날벼락 같은 소식을 듣게 됐다. 자영업을 하는 집주인이 국세를 체납해 전셋집이 최종 압류될 수 있다는 안내문을 받은 것. 집주인과 수차례 통화한 끝에 현재로선 세금을 납부할 능력이 없음을 알았다. 뒤늦게 알게 된 ‘전세보증금반환보증’이라도 가입하려고 했지만 국세 체납된 집이라서 가입 자격이 없었다.

최근 몇 년 새 집값이 쉬지 않고 오르면서 ‘갭투자’(세입자가 사는 집을 매매가-전세금 차액만 내고 매수)를 통해 집을 불리는 다주택자의 보증금 미반환 사고가 잇따랐다. 집값이 오르는 시기엔 소액으로 갭투자를 해 되파는 방식이 단기간 높은 시세차익을 낼 수 있기 때문. 2019년 서울 강서구 화곡동 일대에선 이런 방식으로 수백채를 갭투자했다가 세입자의 전세금을 갖고 잠적해버린 다주택자가 속출했다. 세입자들이 청와대 국민청원까지 나서 ‘깡통전세’ 사태가 수면 위로 올랐다. 이들 다주택자 중엔 빌라를 600채 이상 소유한 경우도 있었다.

세입자 보호 이슈가 국회 국정감사 등 정치권에서도 확산돼 정부는 지난해 8월 신규 등록 임대사업자의 임대보증금보증 가입을 의무화했다. 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)와 민간회사 SGI서울보증은 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 등 2개 상품을 운영하는데 등록 임대주택에 거주하는 전·월세 세입자는 올 8월부터 모두 임대보증금보증에 가입해야 한다.

사진=장동규 기자

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전세가율 높은 깡통전세 가입 제한

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세입자의 보증금 보호가 한층 강화됐지만 여전히 사각지대가 존재한다는 우려가 끊이지 않는다. 무엇보다 보험의 특성상 안전한 계약 위주로 가입이 이뤄지고 정작 보호가 필요한 깡통전세 등은 외면받는다는 문제도 지적된다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대보증금보증은 지자체에 임대사업자로 등록한 집주인에게만 가입이 의무화됐다. 임대사업자는 취득세·종합부동산세·양도소득세 혜택 등이 있는 대신 ‘주택임대차보호법’에 따른 임대의무기간과 임대료 증액 제한을 지켜야 한다. 이번 법 개정으로 임대보증금보증 가입 의무까지 추가된 것이다.

정부 입장에선 세제혜택을 제공하고 주택임대 현황을 보다 쉽게 파악할 수 있는 임대사업자의 가입을 의무화하는 것이 가장 빠르고 수월한 방법이지만 이는 현실적으로 세입자 보호라는 취재와는 괴리가 있다는 지적이다.

임대사업자가 등록한 임대주택 수는 지난해 1분기 총 156만채로 전체 무주택가구(888만가구) 수의 17.6%밖에 안된다. 공공임대 재고 수인 170만채까지 포함할 경우 보증금의 법적 보호를 받지 못하게 되는 무주택가구는 약 562만가구(63.3%)로 추정될 정도로 많다. 등록 임대주택의 경우 계약유지 의무나 임대료 상승 제한으로 인해 공공임대와 같은 기능을 해 상대적으로 안전하다는 인식이 있다.

정작 보증금 보호가 필요한 세입자는 더욱 위험으로 내몰릴 수밖에 없다. 국토교통부는 지자체장이 임대보증금보증 신청인의 신용도와 임대주택 부채비율 등을 고려해 가입을 거절할 수 있도록 했다. 부채비율 기준은 선순위 담보권과 보증금의 합산액이 주택가격을 넘지 않아야 한다. 압류된 주택 역시 가입이 제한된다. 국토부 관계자는 “등록 임대주택의 임차인이 보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주 가능하게 관리될 수 있도록 관리자의 심사권한을 강화한 것”이라고 설명했다.

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부실위험 없는 임대차계약만 가입시킨다?

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부동산업계 한 관계자는 “현장의 얘기를 들어보면 선순위채권 내역 등을 다 파악하고 비교적 안전하게 거래한 세입자일 경우 보증금 미반환 위험이 없다고 판단함에도 보험료를 내야 하는 데 대해 불만을 갖고 있다”며 “오히려 화곡동 빌라처럼 매매가-전세가 차이가 10% 안팎인 깡통주택 세입자들이 보호 대상이 돼야 한다”고 지적했다.

고위험 계약의 가입을 제한해 사각지대가 발생한다는 논란에 대해선 HUG 역시 리스크 관리를 위한 불가피한 선택이란 입장이다. HUG 관계자는 “임대보증금보증 가입 시 선순위채권비율과 부채비율 등 요건을 규정하는 것은 보증 리스크 관리를 통해 공공기관의 재무건전성을 유지하려는 목적”이라며 “정부정책 지원 역할을 차질 없이 수행하는 데 필요한 조치”라고 설명했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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