"비싼 아파트 대신 오피스텔"..대출 쉽지만 보유세 낼수도

투자용에서 주거용으로 인식변화
수도권 공급 5년 연속 감소

최근 5년간 수도권 오피스텔 분양 물량 [자료 = 부동산114]

최근 1~2인 가구를 위한 주거대안으로 오피스텔이 인기다. 특히 수도권에서 이런 현상이 두드러지지만, 공급물량은 5년 연속 감소세를 보이고 있다.

24일 부동산114 자료에 따르면 지난해 오피스텔 거래량은 2019년 대비 13.46% 증가한 2만7997건으로 집계됐다. 특히 주거용으로 많이 찾는 전용 60㎡ 초과 물량은 5977건이 매매거래되면서 2016년 6146건 이후 4년 만에 최대치를 기록했다.

공급량은 해마다 줄고 있다. 올해 수도권(서울·경기·인천) 지역에서 분양됐거나 예정인 오피스텔은 총 1만7469실로 집계됐다. 최근 5년간 분양물량은 2017년 7만4278실에서 2018년 5만8725실, 2019년 3만5650실, 2020년 2만6489실 등 감소세가 이어지고 있다.

근래 공급물량이 가장 많았던 2017년의 경우 남양주 다산지구와 구리 갈매지구 등 수도권과 인접한 개발 초기 단계인 택지지구를 중심으로 경기도에서 4만1442실이 쏟아졌다. 이후 2018년 3만2486실, 2019년 1만6023실, 2020년 9796실, 2021년 9043실 등 물량이 감소했다. 이는 택지지구의 조성이 마무리되면서 수도권 전체 물량도 함께 감소한 것으로 보인다.

물량은 줄었지만, 2룸형, 룸·거실 구분형 등 1~2인 가구에 적합한 설계를 갖춘 주거용 오피스텔은 수요자들에게 관심을 받고 있다. 특히 작년 7월 말 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)에서 시작된 아파트 전세난과 집값 폭등세이 맞물리면서 주거대안으로 부상하자 매매가격도 상승했다. 한국부동산원 자료를 보면 작년 수도권 오피스텔의 매매가격은 2019년 대비 약 12.91% 뛰었다.

아파트 등 부동산 규제 강화에 따른 오피스텔 투자도 늘고 있다. 주거를 위해 오피스텔을 구매하는 젊은 수요층과 달리 중장년층은 초저금리의 투자 대안처로 오피스텔을 찾고 있다.

국내 4대 은행(신한·국민·하나·우리은행)의 지난달 말 오피스텔 대출잔액은 6조8843억원으로 작년 3월 말보다 약 8400억원 증가했다. 오피스텔 대출은 최근 5년간 연간 5000억~6000억원으로 꾸준히 늘었다. 이는 오피스텔 대출이 주택보다 많이 나오기 때문인데 주택은 현재 투기과열지구와 조정대상지역에서 9억원 이하의 경우 LTV(담보인정비율)는 각각 40%, 9억~15억원 구간은 20%가 적용되고 있다. 이에 비해 오피스텔은 각 지역마다 차이는 있지만 보통 담보인정비율이 60~70%에 이른다.

오피스텔이 주택 수준의 규제를 받지 않는 이유는 기본적으로 사무실로 사용한다는 전제가 깔려 있어서다. 즉, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼도 주거용으로 사용하면 주택분 재산세와 종합부동산세 대상이 된다. 기준시가 상향시 오피스텔 보유자도 세 부담이 커질 수 있는 것이다.

기준시가는 상속·증여·양도세 등을 매기기 위해 국세청이 내놓는 오피스텔·상가 가격이다. 아파트 등 주택세금 기준이 되는 공시가격은 국토부 산하 한국감정원이 산출하지만 오피스텔·상가에 대한 세금 기준은 매년 1차례 국세청이 내놓는다.

국세청은 올해 기준시가가 전국 평균 4%가량 올랐다고 발표한 바 있다. 지역별 오피스텔 기준시가는 서울이 5.86%로 가장 많이 올랐으며, 이어 대전 3.62%, 경기 3.2%, 인천 1.73%, 부산 1.4%, 광주 1.01% , 대구 0.73% 순으로 집계됐다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "오피스텔은 기준시가가 올라 세 부담이 가중될 수 있지만, 아파트보다 입지 영향을 더 크게 받는 만큼 일반화하기는 어려운 측면이 있다"고 말했다.

수도권 공급량이 감소하는 가운데 올 상반기 신규 공급사업장도 속속 공급에 나설 예정이다. 대표 사업장으로는 서초구 서초동 '해링턴 타워 서초'(전용 18~49㎡ 285실), 인천 남동구 '논현 센트레빌 라메르'(전용 23~44㎡ 630실), 인천 연수구 '더샵 송도아크베이'(전용 84㎡ 225실), 경기 고양시 덕은지구 'THE GL'(전용 29~60㎡ 420실) 등이 있다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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