[Q&A]공동주택 공시가 19% ↑..2007년 이후 최대 인상

정부 세금 급증 우려에 완충 대책 마련

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라 본 아파트단지들.2020.6.11 최혁중 기자 sajinman@donga.com

국토교통부가 15일 올해 공동주택 공시가격을 19% 올리겠다고 발표했다. 정부는 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에 따라 매년 시세 대비 공시가격 비율을 올리고 있다.

공시가격은 각종 세금과 복지제도 등 60여 개의 행정제도를 운영하는 데 기준이 된다. 공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세 등이 오르고 기초연금 및 장애인연금 등 복지 정책 선정 기준과 급여액 산출 등에도 크게 영향을 미치게 됐다.

집값 폭등과 함께 가파르게 오른 공시가격에 재산세, 건강보험료 등은 증가하고 건강보험 피부양자나 기초 복지 수급자는 급감하는 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 이에 국토부는 6억 원 이하 주택에 대한 재산세율을 인하하고 건보료 재산공제를 확대하는 등 부작용을 최소화하겠다는 방침이다.

다음은 공동주택 공시가격안에 관련한 Q&A를 정리한 것이다.

Q. 올해 공동주택 공시가격이 19% 이상 올라 재산세가 크게 늘어나는 것 아닌가.

A. 올해부터 공시가격 6억 원 이하 1주택자에 대한 세율을 0.05%포인트 인하하기 때문에 대상자는 전년보다 오히려 재산세 부담이 줄어들 것이다. 세율 인하 대상이 아니더라도 세부담 상한제로 전년 대비 인상폭이 제한됐기 때문에 공시가격 상승효과가 재산세에 모두 반영되지는 않는다.

Q. 1주택자 세율을 인하했지만 공시가격이 19% 상승하면 결국 재산세가 늘어나는 것 아닌가.

A. 세율특례 도입으로 공시가격 6억 원 이하 1주택자는 재산세가 22.2~50% 인하(도시지역분 포함시 13.7~20.8%)된다. 공시가격이 상승하더라도 재산세는 세 부담 상한제도에 따라 증가폭이 연 5~10%로 제한되어 있어 21년에는 증가보다 인하 효과가 크다고 본다.

Q. 공시가격 급등으로 세율특례 대상인 6억원 이하 주택이 크게 감소하는 것 아닌가.

A. 전국 공동주택 중 6억 원 이하 비중은 약 3%p 감소했으나 여전히 92.1%로 대부분 해당된다. 특히 서울 외 지역에서는 96.9%가 공시가격 6억 원 이하다.

Q. 서울은 대부분 6억 원을 초과해 세율특례 적용을 못 받는 것 아닌가.

A. 재산세 세율특례가 적용되는 공시 가격 6억 원은 시세로 보면 약 9억 원에 해당한다. 또한 21년 공시가격안에 따르면 서울 공동주택 가격공시 대상 258만 호 중 공시 6억 원 이하는 182만 채로 공동주택의 70.6%가 공시가격 6억 원 이하에 해당한다.

Q. 공시가격 급등으로 재산가액을 고려하는 지역가입자 건강보험료 부담이 급증할 가능성은 없는가.

A. 지역가입자의 재산 보험료는 공시가격의 60%를 반영하므로 공시가격 변동보다 반영규모가 작다. 또한 재산점수 등급에 따라 산정되기 때문에 과표 금액이 변동되었다 해도 재산점수 등급이 그대로일 경우 재산 보험료도 그대로 유지된다.

공시가격 변동에 따른 지역 건강보험가입자의 보험료 부담 완화를 위해 재산보험료 산정 시 재산공제를 확대할 계획이다. 올해 공시가격이 반영되는 11월에 재산공제 금액을 현행 500만~1200만 원에서 500만 원 추가할 예정이다. 그럼 약 730만(전체 지역가입 세대의 89%) 세대의 보험료 부담이 월평균 약 2000원 줄어 공시가격 변동 효과를 충분히 완화할 수 있다.

또한 22년 7월부터는 건보료 2단계 부과체계 개편으로 재산공제가 5000만 원으로 확대되어 지역가입자 재산 보험료 부담이 더 낮아질 전망이다.

Q. 공시가격 변동으로 건강보험 피부양자 탈락 급증이 우려되는데.

A. 공시가격 9억 원(재산세 과표 5.4억 원, 시세 약 13억 원) 이상이면서 소득이 1000만 원 이상이거나 공시가격 15억 원(시세 약 20억 원)이 넘는 재산이 있는 경우 건강보험 피부양 자격에 변동이 있을 수 있다. 이번 공시가격 변동으로 피부양 자격에 변동이 생기는 경우는 전체 피부양자의 약 0.1% 수준으로 예상된다.

이들이 처음 건강보험료를 내면서 큰 부담이 한번에 발생하지 않도록 22년 6월까지 신규 보험료의 50%를 감면할 계획이다. 이 경우 월 건강보험료 평균 약 11만 9000원이 줄어들 수 있다.

또한 22년 7월 건보료 부과체계 개편에 맞춰 피부양자격 제외자에 대한 신규 보험료 부담 완화를 제도화하는 방안 등도 검토할 예정이다.

Q. 기초생활급여 등 복지 수급자가 급감하는 것 아닌가.

A. 공시가격이 변동되면 재산가액에 영향을 줘 재산의 소득환산액 및 소득인정액이 변동될 수 있다. 소득인정액 변동으로 선정기준 초과 시 수급 여부에 영향을 줄 수 있으나 복지사업 수급자들이 보유 중인 부동산은 대부분 중·저가로 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적이다. 또한 기초생활보장 및 차상위 사업의 경우 앞서 마련된 재산범위 특례를 통해 공시가격 인상 영향을 최대한 완충할 계획이다. 만약 장애인, 노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락할 경우 3년간 연장 지원한다.

Q. 공시가격 변동으로 기초연금과 장애인 연금을 못 받는 경우가 증가하는가.

A. 기초연금, 장애인연금 지급기준은 전체 노인 인구 및 중증장애인의 소득하위 70% 수준으로 선정기준액 이하인 경우 지급한다. 선정기준액은 전체 노인·중증장애인의 소득·재산 수준과 생활실태, 부동산 공시가격 변동, 물가상승률 등을 고려하여 매년 조정하고 있다.

기초연금과 장애인연금 수급자 전체 규모는 공시가격 변동과 상관없이 소득하위 70% 수준으로 유지된다. 공시가격 인상으로 일부 수급자가 대상에서 제외될 수는 있지만 기존에 혜택을 받지 못하던 분들이 새롭게 수급자에 포함될 수도 있다.

Q. 현실화율 연간 3%p씩 오른다고 했는데 1.2%p만 오르는 이유는

A. 전체 공동주택의 92.5%인 시세 9억 원 미만 주택은 균형성 제고기간(21~23년) 동안 중간목표인 현실화율 70%를 기준으로 적용한다. 따라서 3년간 평균 제고 폭은 3%p 보다 낮게 나타날 것이다. 이 기간 이후에는 연평균 3%p 수준으로 현실화할 예정이다.

Q. 어려운 경제상황 등을 고려해 부동산 공시가격 현실화 속도를 조정해야 하는 것 아닌가.

A. 공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 부동산 자산 가치를 정확히 산정할 수 있도록 공시가격 현실화가 시급하다. 이를 위해 지난해 11월 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립한 만큼 공시가격 현실화는 차질 없이 추진해야 한다. 다만 보유세, 건보료 등은 국민 부담 수준을 고려해 합리적으로 관리하겠다.

Q. 공시가격 산정을 위한 시세 조사에서 해제 신고된 실거래 가격이 영향을 미쳤는가.

A. 조사의 왜곡이 없도록 실거래 신고 후 해제 건은 참고자료에서 배제했다. 특히 2020년 실거래 신고 후 해제된 거래 4.7만 건 중 연중 최고가 거래 사례 1631건에 대해서는 심사단계에서 엄격히 검증했다.

김혜린 동아닷컴 기자 sinnala8@donga.com