오세훈 "규제 확 풀어야 집값 안정..한강변 50층 아파트 짓겠다" [집코노미TV]

서울시장 예비후보 릴레이 인터뷰
오세훈 전 서울시장

▶전형진 기자
집코노미에서 서울시장 예비후보들을 릴레이로 만나고 있습니다. 오늘은 오세훈 전 서울시장 모셨습니다. 안녕하세요. 

▷오세훈 전 서울시장
네 안녕하세요. 반갑습니다.

▶전형진 기자
이번 선거의 화두가 서울 집값이 돼버렸습니다. 그런데 오 전 시장님께서는 서울 집값 불안의 원인을 어떤 걸로 보고 계신가요.

▷오세훈 전 서울시장
결국 집값이 오르는 건 심리죠 심리. 이런 소비자들의 심리를 잘 활용해야 하는데 이 정부가 그런 걸 잘 못하는 것 같아요. 그런데 신도시에 집이 공급된다고 해서 서울 집값이 떨어지지 않습니다. 결국 강남 집값이 중요한데요. 아무리 기다려도 강남에 공급된다는 시그널이 없으니까 강남의 집을 사게 되는 것이고, 그리고 이게 서울 전체로 퍼지고, 수도권으로 퍼지고, 전국으로 퍼져서 엄청나게 오른 것이거든요. 정부가 내놓는 정책 그 자체가 기대감을 주느냐, 아니면 기다리게 만드느냐, 여기에 달린 문제라고 저는 생각을 합니다.

▶전형진 기자
36만 가구를 스피드 주택공급을 하겠다고 하셨는데, 개략적으론 어떤 방안인지 짧게 들어볼 수 있을까요.

▷오세훈 전 서울시장
어느 후보나 비슷한 공약을 내놓고 있죠. 숫자에 현혹되시면 안 될 것 같습니다. 숫자는 다 비슷하고, 결국 저는 강조하는 건 방법론이죠. 어떻게 하면 빨리 공급할 수 있을까. 결국에는 용적률 완화, 높이규제 완화, 그리고 서울시에 주택을 공급하는 부서가 주택을 공급할 수 있도록 만들어주는 것, 그리고 요체는 민간의 활력을 활용하는 것.

▶전형진 기자
이건 결국 민간 재건축·재개발을 힘을 실어주겠다, 로 읽어도 되는 건가요?

▷오세훈 전 서울시장
그렇습니다. 공공에서 뭔가 주도하려고 하면 잘 안 됩니다. 왜냐면 되도록이면 많은 이익을 빼앗아가겠다는 신호거든요. 그렇지 않으면 공공에서 주도할 이유가 없죠. 그런 의미에서 주택 노후도라든가 접도율, 호수밀도 이런 기준이 있어요. 재정비사업엔. 그런 것들을 완화해드림으로써 되도록이면 민간이 활발하게 빨리 속도를 낼 수 있도록 해드리는 것, 이게 요체입니다.

▶전형진 기자
정부가 추진하고 있는 공공주도사업이라는 게 굉장한 한계가 있다, 라고 보시는 거죠.

▷오세훈 전 서울시장
예 그렇습니다. 2·4 대책의 핵심이 뭐냐면 민간 트랙으로 진행되고 있는 재건축·재개발을 더 이상하지 마라. 계속 하면 초과이익환수도 그대로 하겠다. 그 대신 공공 트랙으로 옮겨 오면 초과이익환수도 하지 않고 여러 가지로 속도를 내서 빨리 진척시켜주겠다고 하는 동기 부여, 인센티브를 정부 나름대로 제시한 것입니다.

그런데 한 번 입장을 바꿔놓고 생각해볼까요. 이 정부는 수시로 원칙과 방법을 바꿔서 하는 경제 정책을, 부동산 정책을 펴왔기 때문에 이미 시장의 신뢰를 잃었죠. 더군다나 임기 말기입니다. 그러면 이분들이 과연 민간 트랙에서 공공 트랙으로 옮겨 올 것이냐. 아마 망설일 것입니다. 그러다가 결국 공공 트랙으로 들어오지 않을 가능성이 저는 높다고 보고요. 그렇게 된다고 하면 결국 시간만 버리는 게 되는 거죠. 

▶전형진 기자
과거에 오 전 시장님께서 재임하실 때 4차 뉴타운 후보지를 발표했다가 결국 집값을 자극할 우려가 있다면서 그걸 철회를 하셨어요. 이번에도 민간 정비사업을 밀어주다 보면 혹시 또 그런 일이 반복되지 않을까.

▷오세훈 전 서울시장
그때 뉴타운지구를 발표했다가 철회한 건 하나도 없습니다. 워낙 많은 곳에서 우리도 뉴타운 하겠다고 신청이 들어와서 검토하다가 허가를 안 한 적은 있죠.

▶전형진 기자
아하.

▷오세훈 전 서울시장
여하튼 이렇게 민간의 활력을 이용하려고 하면 처음엔 부작용이 좀 납니다. 왜냐면 민간에 기대가 생기기 때문에 부동산 가격을 자극할 수 있게 됩니다. 이 정부가 그 점을 두려워해서 과감하게 주택정책을 펴지 못하다가 오늘날 이렇게 가격이 급등하게 되는 대참사 상황까지 오게 된 것이거든요.

사실 구더기 무서워서 장 못 담그냐, 이런 말이 있잖아요. 구더기 무서워하면 장 못 담그는 것입니다. 그러니까 일단 주변의 집값을 조금 자극하는 한이 있더라도 공급물량이 충분히 공급되기 시작하면 장기적으로 소비자들을 기다리게 됩니다. 이 원리를 정부가 활용하지 못하기 때문에 이런 일이 벌어지는 것입니다. 과감하게 지정할 건 지정하고, 진도 나갈 건 진도 나가도록 민간의 활력을 풀어주는 것, 이게 요체가 되겠습니다.

▶전형진 기자
이런 게 나왔어요. 한강변 35층룰을 폐지하고 용적률 올려주는 개념이 과거에 하셨던 한강르네상스사업을 다시 하는, 이런 식의 개념으로 받아들여도 되는 건지.

▷오세훈 전 서울시장
사실은 정확한 용어로 얘기하면 한강공공성회복선언이라고.

▶전형진 기자
아, 네. 한강선언.

▷오세훈 전 서울시장
그게 뭐냐면 한강변에 있는 재개발·재건축을 하게 되면 높이 제한이 있어요. 35층 높이규제를 풀어서 50층까지 가깝게 지을 수 있게 해주겠다는 것입니다. 그렇게 되면 특혜가 가잖아요. 그것은 공공에서 20~30% 땅을 회수해서 거기에 한강으로 많은 분들이 접근해서 들어가고 자연도 즐길 수 있도록 해드리는 것, 이게 한강공공성회복선언이고요.

35층에서 50층 가까이 높이규제를 완화해드리면 건물들이 어떻게 될까요. 날씬해지고 높아지죠. 그리고 동수는 줄여도 됩니다. 이걸 통경축이라고 해요, 바람길도 생기고, 조망도 좋아지고. 그런데 만약에 35층을 고집하게 되면, 지금 박원순 시정 10년 동안 이걸 고집했습니다. 그렇게 되면 건물이 뚱뚱해지겠죠. 그리고 많아지겠죠. 결국 경관도 가로막게 되고 바람길도 없어지게 됩니다. 

▶전형진 기자
이번에도 약간 비슷하게 나올 수 있을까요. 약간 전략정비구역이나 유도정비구역, 과거엔 그런 개념이 있었는데. 

▷오세훈 전 서울시장
서울 시내 전역에는 2종일반주거지역의 7층 높이규제 같은 것들을 풀어준다든가, 한강변엔 지금 말씀드린 대로 35층 높이규제를 풀어준다든가, 이게 다 유인책이죠. 그러니까 빨리 이 기간에 착공하시면 이익이 납니다, 하는 시그널을 시장에 보내는 것. 그것이 부족한 신규주택 공급의 가장 중요한 방법론이 될 것입니다.

▶전형진 기자
그런데 공공재개발과 공공참여형 재건축은 제도를 개선하겠다고 하셨는데 이게 기존에 발표된 제도에선 어떤 문제점이 있어서 어떻게 개선하겠다는 것인지.

▷오세훈 전 서울시장
결국엔 용적률과 분양가입니다. 용적률 높아지면 다른 제도개선 안 해도 따라오게 돼 있어요, 거의.

▶전형진 기자
ㅎㅎㅎ

▷오세훈 전 서울시장
절실히 원하는 게 그것이거든요. 용적률 450%에서 600%로 올려준다, 그러면 뭐 다른 것 다 안 따라가도 조합 입장에선 이거 빨리 진행시켜야겠다는 욕심이 생기게 되는 것이죠. 

분양가도 역시 마찬가지입니다. 분양가도 너무 누르려다 보니까 사실 어차피 시가를 따라가는데 눌러놓으면 그 지역에 사는 분들의 분담금이 늘어나기 때문에 엄두를 못 내는 거예요. 특히 소형 면적대 사시는 분들 같은 경우는 부담이 늘어나게 되겠죠. 민간이 움직이도록 동기 부여 하는 게 가장 중요한 내용이 되겠습니다.

▶전형진 기자
말씀하시는 걸 들어보니까 확실히 이 용어를 선택하시는 데 굉장한 전문성이 돋보입니다.ㅎㅎ

▷오세훈 전 서울시장
늘 하던 일이라..ㅎㅎ

▶전형진 기자
재임 시절 하셨던 것 중에 장기전세라는 개념이 있었어요. 과거에 김수현 실장 같은 경우도 자신의 책에 혁신적인 모델이라고 극찬했었습니다. 그런데 문제는 변창흠 장관이 SH 사장이던 시절에 이게 재정적인 부담이라며 거의 폐지 수순으로 갔습니다. 

▷오세훈 전 서울시장
제가 장기전세주택을 비롯해서 임대 들어가서 20년씩 장기로 살 수 있는 물량을 배로 늘리겠다, 이런 공약을 했는데요. 사실은 SH가 그걸로 적자를 본다고 주장하면서 물량을 줄인 건 정말 거짓말입니다. 

저렴하게 공급되기 때문에 목돈이 좀 덜 들어오는 건 맞습니다. 그리고 거기 관리비가 들어가니까 돈이 좀 지출되는 게 SH는 좀 싫을 거예요. 비용이 많이 들어가니까. 그런데 중요한 건 뭐냐면 이 사업을 해서 결국 3만3000가구가 공급됐는데 소유권을 그대로 갖고 있습니다. 들어와 사시는 분들한테 분양한 게 아니잖아요. 그 소유권이 어디 있을까요. SH에 있어요. 

아마 공시가격으로만 따져도 아마 8조~10조 정도 나가지 싶습니다. 제대로 시가로 따지면 15조가 넘을 거예요. 그게 다 서울시 재산으로 남아 있습니다. 그걸 20년 동안 살 수 있으니까 앞으로 10년만 지나면 순차적으로 돌아옵니다. 만기가. 그러면 그때는 팔 수 있어요. 그러면 엄청난 또 다른 신규 주택을 공급하는 주택사업을 할 수 있는 재원이 마련됩니다.

이건 계산을 싹 빼고 얘길 안 해요. 그러면서 손해보는 사업이니까 그만 한다. 공기업이 이래선 안 되죠. 한 번 한 가정이 들어가서 20년 동안 살면서 저축해서 이제 제대로 된 본인 집을 살 수 있는, 주택의 선순환. 이게 가능한 제도인데 그걸 이런저런 이유를 들어서 제한하고 물량을 줄여왔습니다. 지금 이 변창흠 장관, 그런 의미에서는 10년 전하고 지금하고 하는 말이 너무 다릅니다.

▶전형진 기자
사실 이 장기전세의 개념이 정부가 작년 11월에 발표했던 공공전세의 모델이기도 하거든요. 

▷오세훈 전 서울시장
결국엔 그거 그렇게 손해 난다고 우는소리 하고 물량을 줄이더니.. 박원순 시장 때 물량을 많이 줄였거든요. 지금 정부에서 하겠다는 임대사업 늘린다는 게 거의 대부분 이 형태입니다. 전임자 지우기 차원에서 무작정 비판하다가 결국 해보니까 방법이 그것밖에 없거든요. 그리고 가장 좋은 방법입니다. 

▶전형진 기자
시장직속주택공급체계라는 건 어떤 개념인가요.

▷오세훈 전 서울시장
서울시엔 도시계획국이 있고 주택국이 있습니다. 그런데 주택국은 공급하려고 애를 쓰는 부서이고, 도시계획국은 여러 가지 이유를 들어서 도시의 경관이라든가 이런 걸 보호하기 위해서 공급을 오히려 억제하는 기능을 하는, 견제와 균형을 하는 그런 부서들이죠. 이걸 한시적으로 통합하겠다는 것입니다. 그래서 주택촉진부서를 만들겠다는 거예요. 그러면 과거처럼 한쪽에서 오히려 걸림돌이 되는 게 아니라 마음을 모아서 용적률 인센티브도 드리고, 높이제한도 없애고.

그리고 지금 용도지역도 검토하고 있습니다. 지금 1종, 2종, 3종일반주거지역을 전부 통폐합해서 하나로 묶으면서 한 300%로 용적률을 올려드리는 것. 보통 200~250% 얘기하잖아요. 이걸 300%까지 올려드리는 걸 지금 구상 중에 있습니다. 그렇게만 할 수 있다면 아마도 굉장히 빠른 속도로 주택공급이, 신규주택 공급이 가능하지 않을까 기대하고 있습니다. 이거 사실 해도 되는 거예요. 왜냐면 법상 맥시멈이 300%로 돼 있어요. 그걸 서울시가 시행령이나 시행규칙으로 줄여서 지금 운용하고 있는 것이기 때문에 시장이 마음만 먹으면 얼마든지 바꿀 수 있는 것이다. 그렇게 돼 있습니다.

▶전형진 기자
자 주택 공급에 대한 얘기를 하고 있는데, 이건 아시다시피 물리적인 시간이 굉장히 필요한 일이잖아요.

▷오세훈 전 서울시장
일단 취임하면 바로 진도를 뺄 수 있는 게 8만~9만 가구 정도 됩니다. 전임 시장의 재건축·재개발 억제 정책 때문에 정말 냉가슴을 앓으면서 참고참고, 거의 분노에 가까운 그런 상태에 이른 단지들이 여러 군데 많습니다. 예를 들면 여의도에도 몇 군데 있고요. 목동에도 있고요. 그리고 잠실에도 있고, 노원구, 상계동에도 있고 많아요. 여기 저기. 압구정에도 있고. 이런 곳들은 마음의 준비는 돼 있습니다.

그런데 서울시가 지구단위계획이 아직 안 세워졌다, 종합개발계획이 필요하다, 이런 명분을 들어서, 한 마디로 핑계를 들어서 진도를 못 나가도록 억제해놓고 있는 것이거든요. 그런 의미에서 취임 하자마자 이런 곳은 풀겠습니다. 그래서 첫 삽 뜨는 게 1~2년 안에 가능한, 그런 곳들 8만~9만 가구 정도를 이미 리스트업을 해놓고 기다리고 있습니다. 그분들은 만나보면 그 분노가 말도 못합니다.

▶전형진 기자
저도 그런 걸 좀 느끼고 있습니다.

▷오세훈 전 서울시장
아마 대통령께서 이걸 알면 깜짝 놀랄 거예요. 그런 곳들이, 단지들이 많습니다 지금. 그런데부터 빨리 풀겠습니다.

▶전형진 기자
서울의 주택공급 문제가 불거졌을 때 일단 그린벨트 해제에 대한 얘기가 지속적으로 나왔잖아요. 전임 시장님께선 여기에 대해 굉장히 회의적이었고 그래서 중앙정부와 갈등이 컸는데.

▷오세훈 전 서울시장
땅이 없어서 안 되는 게 아니에요. 그러니까 공급을 한다고 발표하려니까 자꾸 국공유지 중에 그린벨트까지 푸는 걸 얘기할 수밖에 없는데 사실 그린벨트는 웬만하면 안 푸는 게 좋습니다. 꼭 풀더라도 이미 녹지로서의 가치가 훼손된 곳을 잘 골라서 풀면 되고요. 어느 지역의 그린벨트를 풀겠다, 이렇게 얘기하는 건 사실 좀 우리 후손을 위해서 옳지 않습니다.

우린 말씀드린 대로 얼마든지 빨리 할 수 있는 일이 있는데 지금 안 하고 있으면서 엉뚱하게 공급계획 발표하고 안 될 고집을 부리고 있는 게 문제거든요. 그 점을 충분히 감안해서 그린벨트는 최대한 보호하도록 하겠습니다.

▶전형진 기자
집코노미TV 시청자분들과 앞으로 경선과 선거를 앞두고 시민분들께 하실 말씀 있으시다면 카메라를 보고 한 번.

▷오세훈 전 서울시장
어떻게 보면 서울시장 재수생입니다. 다른 후보분들도 물론 다 자질도 좋으시고 훌륭한 분들이고 준비된 시장 후보들이시지만 상대적으로 제가 조금 더 나은 점이 있다면 아마 경험일 것입니다. 1년 임기 동안 연습할 시간이 없거든요. 지켜봐주시고요. 저 사람이 되면 우리 서울시정이 빨리 안정이 되겠다, 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 피폐해진 서울의 경제가 조금 더 빨리 안정이 되겠다는 판단이 드시면 꼭 도와주십시오. 정말 열심히 뛰어서, 제가 임기를 못 마친 원죄도 있으니까요. 그것까지 해서, 더 열심히 해서, 분골쇄신해서 서울의 안정, 발전, 서울시민의 삶의 질 향상을 위해서 뛰겠습니다. 지켜봐주십시오. 고맙습니다.

▶전형진 기자
오세훈 전 서울시장과 함께했습니다. 오늘 나와주셔서 너무 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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