종부세 2배·양도세 최대 70%..내년부터 달라지는 부동산 제도

서울 송파구 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

정부가 부동산 시장 안정을 위해 올해에도 두 달에 한번 꼴로 규제 대책을 쏟아냈다. 발표된 내용 중 상당 수는 내년 시행을 앞두고 있다. 내년에 달라지는 부동산 규제 핵심은 세율 인상에 따른 종합부동산세, 양도소득세 부담 증가가 될 전망이다. 임대차3법 중 하나인 전월세신고제도 본격 시행된다.

내년부터 달라지는 주요 부동산 제도는 무엇이며, 언제 어떤 방식으로 시행되는지 정리했다.

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종합부동산세 최고 세율 6%로 인상, 부부 공동명의 변경(2021년 1월)

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내년 1월부터 종합부동산세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자는 과세표준(이하 과표) 구간별로 세율이 0.1%~0.3%포인트 오른다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과표 구간별로 세율이 0.6%~2.8%포인트 상승한다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택은 개인 최고세율을 적용하며 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%의 세율이 일괄 적용된다.

과표를 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율은 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 경우 200%에서 300%로 인상된다. 법인이 보유한 주택은 세부담 상한을 폐지하며 6억원의 기본공제도 폐지된다.

1주택을 공동 명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 공제 방식을 선택할 수 있다. 지금처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 및 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 두 방식 중 본인에게 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

1가구 1주택자 방식을 적용 받으려면 9월 16일~30일 관할 세무서에 신청해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제받는 게 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유기간이 길어지고 연령이 높을수록 1가구 1주택 공제를 선택하는 것이 유리하다"고 조언했다.

/자료제공=직방

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양도세 최고세율 인상(2021년 1월), 다주택자 양도세 중과(2020년 6월)

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소득세법 개정으로 내년 1월부터 양도소득세 최고세율이 42%에서 45%로 오른다. 현재 과표 5억원 초과시 42%의 세율을 적용했으나 내년부터 과표 10억 초과 구간이 신설돼 이 부분에 대해선 45%의 세율이 적용된다.

1가구 1주택 양도세 비과세 대상인 '2년 이상 주택보유' 조건도 내년 1월부터 산정방식이 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 가구가 1주택을 제외하고 모두 판 경우 남은 주택에 대해 1가구 1주택 비과세를 받으려면 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'부터 보유기간을 계산한다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

그동안 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았지만 내년부터 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하며 현재 보유 중인 분양권은 해당되지 않는다.

1가구 1주택 장기보유특별공제도 달라진다. 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 매년 8%씩 10년 이상이면 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 올해부터는 연 8%의 공제율에 보유기간 4%, 거주기간 4%을 각각 구분한다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 최대 80% 공제를 적용받을 수 있다는 의미다.

2년 미만 단기 보유에 대한 양도세율은 내년 6월부터 대폭 인상된다. 1년 미만은 70%, 2년 미만 보유 주택은 60%로 각각 세율이 인상된다. 올해 6월 이후 거래된 분양권은 지역에 관계 없이 1년 미만 보유시 70%, 그 외의 경우 60%의 양도세율이 적용된다.

또 내년 6월부터 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 중과세율이 10~20%에서 20~30%으로 10%포인트 높아진다. 함 랩장은 "보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 내년 5월말까지 매도(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른날 기준)하여 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다"고 설명했다.

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신혼부부, 생애최초 특별공급 요건 완화

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현재 도시근로자 월평균 소득 기준으로 외벌이 가구 120%, 맞벌이 가구 130% 이하인 민영주택 신혼부부 특별공급 소득기준은 내년 1월부터 외벌이 140%, 맞벌이 160%로 각각 완화된다. 공공주택 신혼부부 특공 소득기준도 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 확대된다.

생애최초 특별공급 소득기준은 공공주택의 경우 현재 도시근로자 월평균 소득 100% 이하, 민영주택은 130% 이하지만 내년부터 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 청약 대상이 확대된다.

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 올해까지 신혼부부 특공 물량 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)까지 우선 공급했으나 내년에는 이 비율이 70%로 줄어든다. 대신 이 소득수준을 넘는 청약자에 공급되는 비중이 25%에서 30%로 늘어난다.

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전매행위 위반 처벌 강화, 분상제 아파트 거주의무기간 신설(2021년 2월 19일 이후)

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내년 2월 19일부터 분양권 전매제한 위반자나 알선한 사람은 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다.

같은날부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에선 분양가에 따라 3~5년, 민간택지는 2~2년 실거주해야 한다. 이 규정을 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

다만 해외체류, 취학, 질병치료 등 부득이한 사정으로 다른 지역에 거주하는 경우엔 한국토지주택공사(LH)의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정된다.

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3기 신도시 사전청약 시행(2021년 7월)

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내년 7월부터 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지 공공분양 아파트 6만호에 대한 사전청약이 진행된다.

오는 7~8월 인천 계양(1100호) 서울 노량진역 인근 군부지(200호) 남양주진접2(1400호) 성남 복정1∙2(1000호) 등이 있고 9~10월은 남양주 왕숙2(1500호), 남태령군부지(300호) 등이 진행될 예정이다. 이어 11~12월은 남양주 왕숙(2400호) 부천 대장(2000호) 고양 창릉(1600호) 하남 교산(1100호) 과천 과천(1800호) 등의 사전청약이 예정돼 있다.

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전월세신고제 6월 시행(2021년 6월)

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내년 6월부터 주택 전월세 계약 내용을 계약 당사자 모두 30일 이내 관할 시군구청에 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙잔금 납부일 등을 신고해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대차 계약 후에 보증금과 임대료가 변경되거나 계약이 해지된 경우에도 30일 이내 해당 시군구청에 공동 신고해야 한다.

임대차계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 비주택은 신고 대상이 아니다.

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재건축 분양자격 신청 강화(시행시기 미정)

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내년부터 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서 조합원 분양신청 전까지 2년 이상 실거주해야 분양신청을 할 수 있다. 거주 기간은 연속이 아닌 합산으로 2년 이상이면 된다. 거주요건을 채우지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금청산 받고 나가야 한다. 관련법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.

재건축 안전진단 절차도 강화된다. 지금까지 1차 안전진단 기관은 시군구가 선정했으나 앞으로는 시도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시도가 담당한다. 안전진단 보고서 허위 작성시 그동안 2년 이하 징역형에 처했으나 법 개정으로 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원이 부과된다. 허위, 부실 작성이 적발되면 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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