역대급 규제·풍선효과.. 전국으로 퍼진 '집값상승 팬데믹'
■ 2020 부동산시장 결산
서울 평균 매매가 10억 넘어
고공행진에 20~30대 ‘영끌’
‘당첨땐 로또’ 청약시장 요동
임대차법 ‘전세대란’부추겨
내년 입주물량, 올해보다 ↓
상반기까지‘집값상승’전망
‘3기 신도시’가 변수될 수도
서울에서 시작된 부동산 광풍은 올해 수도권을 넘어 전국으로 번졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 경기침체에도 아랑곳하지 않고 아파트 매매와 전세는 물론 월세까지 물건 품귀현상을 보이며 가격이 오르기만 했다. 공급보다 수요억제 중심의 ‘두더지 잡기’식 헛발질 부동산대책이 부른 결과다. 정부가 주택 공급 대책으로 제시한 3기 신도시와 수도권 유휴부지 활용은 더딘 진행과 교통망 미확보로 효과가 반감됐다. 22일 한국부동산원과 부동산114 등의 자료를 바탕으로 올해 부동산 시장을 들여다봤다.
◇규제 정책 참패와 패닉바잉, 청약 급증=문재인 정부는 3년 6개월 동안 25번의 부동산 대책을 발표했다. 두 달에 한 번꼴로 ‘역대급’이다. 하지만 수많은 부동산 대책에도 투자 수요가 전국 비규제 지역으로 옮아가는 ‘풍선효과’가 나타났다. 올해 주택시장은 ‘긁어 부스럼’이 종양으로 번졌지만 도려낼 칼이 없는 형국이 된 것이다.
한국부동산원에 따르면 1∼11월 전국 아파트 매매가격 변동률은 전년 동기 대비 6.15% 상승(주택 전체 매매가 상승률은 4.42%)했다. 서울은 2.72% 올랐지만 △세종(43.64%) △대전(16.01%) △경기(8.80%) 등은 급등했다. 서울을 묶자 경기·인천, 전국으로 풍선효과가 이어졌다. 특히 서울은 대부분 지역 아파트 매매가가 평균 10억 원을 넘어섰다. 전국 전셋값 상승률은 5.72%를 기록했다. 서울은 4.58% 올랐지만, 세종은 49.34% 치솟았다. 지방도 △울산(12.97%) △대전(12.18%) △경기(8.27%)가 뒤를 이었다. 무주택자의 체감상승률은 이보다 훨씬 높다.
올해 집값 고공행진이 멈추지 않으면서 20∼30대까지 주택 매수에 뛰어들었고, ‘패닉바잉’(공황구매), ‘영끌’(영혼까지 끌어모음) 등 신조어까지 만들어냈다. 한 부동산 컨설팅업체 대표는 “규제 중심의 정부 부동산 대책은 집값과 전셋값 급등의 원인을 제공하면서 무주택 중산층과 서민들의 내 집 마련의 꿈을 더 멀어지게 했다”며 “시장에 맞선 정책의 참패”라고 비판했다.
올해 주택 청약시장은 이중·삼중의 규제에도 청약경쟁률이 어느 때보다 높았다. 지난 8월 분양한 서울 DMC SK뷰아이파크포레 전용면적 102㎡의 경쟁률은 1976.8 대 1을 기록했다. 또 11월 청약한 경기 과천지식정보타운에서 100% 가점제 물량만 있는 과천푸르지오오르투스 84㎡B 경쟁률은 1812.5 대 1로 나타났다. 올해 12월 14일까지 공급된 전용면적 84㎡ 주택형의 1순위(6만6469가구 모집에 217만5607명 청약) 평균 청약경쟁률은 32.73 대 1(2019년 15.14 대 1)로 지난해보다 두 배나 높았다. 올해 서울 중대형 아파트 1순위 청약 경쟁률은 199.6 대 1로 지난해 경쟁률(38.4 대 1)의 5.2배에 달했다. 또 이른바 ‘줍줍’인 무순위 청약을 진행한 곳(11월까지 37곳)의 평균 경쟁률은 44 대 1에 이르렀다. 이는 지난해(21.6 대 1) 대비 배 이상으로 높은 것이다.
◇끝나지 않은 부동산전쟁=지난 7월 국회에서 임대차계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법이 통과되면서 요동친 주택시장 강세는 내년 상반기까지 지속할 가능성이 크다. 입주 감소가 결정적이다. 내년 입주 물량은 올해보다 적을 것으로 전망돼 전세난 장기화도 불가피한 상황이다. 부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 26만5594가구로, 올해보다 26.5%(9만5726가구) 감소한다. 서울은 2만6940가구로 올해보다 44.7%(2만1818가구) 급감하고, 경기도는 올해보다 22.1% 줄어든 10만1711가구에 그칠 전망이다.
토지보상금의 주택시장 유입에 따른 집값 상승도 예상된다. 올해 하반기부터 내년 사이 풀리는 토지보상금만 50조 원에 이를 것으로 추정되기 때문이다. 부동산중개업계에서는 토지보상금 중 10%만 주택시장에 유입돼도 집값 상승의 촉매제가 될 수 있다고 우려하고 있다.
다만 장기적으로는 ‘집값 우상향 지속’에 많은 변수가 있다는 점을 주지해야 한다. 투기적 가수요와 갭투자, 다주택자의 추가 구매 차단 등 중첩 규제가 적용되고, 부동산 세금 중과 시행, 정부 정책 ‘공급 확대’ 전환 등이 작동하기 때문이다.
강화된 종합부동산세는 내년 6월 1일 보유한 주택 기준으로 내년 12월에 부과된다. 종부세는 올해보다 2배가량 오른다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대한 종부세율은 현행 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 강화된다. 종부세는 올해 3조3210억 원에서 내년에 5조1138억 원으로 1조7928억 원(54%) 증가한다. 여기에 양도소득세 최고세율은 62%에서 72%(3주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 세율)로 오른다. 이는 내년 6월 2일 양도분부터 적용되기 때문에 그 이전에 다주택자 매물이 나올 가능성이 크다.
3기 신도시 주택 사전 청약도 내년 7월 시작된다. 여기에 정부 키워드가 ‘규제’에서 ‘공급 확대’로 바뀌고 있는 점, 주택 도시문제 전문가인 변창흠 한국토지주택공사(LH) 전 사장을 국토교통부 장관으로 내정한 것 등도 변수다. 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집지대 등 저밀 개발된 곳에 공공개발을 전제로 한 파격적인 규제 특례를 주고 고밀 개발하겠다는 방안 등이 나올 것으로 주택업계는 예상하고 있다. 변 후보자는 최근 국토부 기자단과의 온라인 간담회에서 “현재 패닉바잉 등은 앞으로 서울에서 공급될 주택이 많지 않을 것이라는 인식 때문”이라며 “서울 도심에도 얼마든지 양질의 주택을 더 공급할 수 있다는 시그널을 주면 주택난을 해결할 수 있다”고 밝혔다.
김순환 기자 soon@munhwa.com
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