질좋은 임대주택이라더니..정부, 깡통전세 걱정하나

김현미 국토교통부 장관이 22일 오후 서울 은평구 대조동 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택 현장을 방문해 둘러보고 있다. /사진=뉴스1(국토교통부 제공)

정부가 11·19 대책에서 '질좋은 임대주택'을 전세난 해법으로 제시했지만, 공급물량 중 일부는 입주자가 보증금을 돌려받지 못하는 '깡통주택' 우려가 있다는 지적이 나온다.

이번 대책에 원룸, 다세대, 연립 등 전세보증금이 싼 주택의 세입자 보증금 우선변제 기준을 높이는 내용이 포함됐는데, 일부 전문가들은 비아파트 위주 공급 대책 부작용을 정부가 인지하고 보완책을 마련한 것으로 해석한다.

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정부, 소액 보증금 최우선 변제 기준 상향 검토…공급대책에 왜 포함됐나

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25일 국토교통부에 따르면 지난 19일 발표한 전국 11만4000가구 전세공급 대책에 '소액 임차보증금 최우선변제' 제도가 포함됐다.

이 제도는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 낸 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 권리를 부여하는 것이다. 집주인이 채무를 상환하지 못해 해당 주택이 경매 절차로 넘어갈 때 세입자가 낸 보증금 중 일부는 은행 근저당권 등 다른 채권보다 우선해서 돌려주도록 설계된 것이다. 일반 전세보증보험과 달리 별도 보험료를 내지 않고 기준에 충족하면 자동 적용된다.

지역별로 보호받을 수 있는 보증금과 변제액 기준이 다르다. 현재 보증금은 △서울 1억1000만원 이하 △과밀억제권역 및 용인·화성·세종 1억원 이하 △광역시 및 안산·김포·광주·파주 6000만원 이하 △이외 지역은 5000만원 이하로 정해졌다. 우선 변제액 규모는 지역별로 1700만~3700만원 수준으로 책정됐다.

2001년 첫 도입됐으며 2018년까지 총 6번 기준이 바뀌었다. 물가상승률과 주택시장 동향에 따라 조금씩 상향 조정하는 추세였다. 서울은 2010년부터 별도 지정됐다.

그동안 주택임대차보호법은 법무부 소관이었지만 올해부터 국토부와 공동 소관으로 바뀌면서 주택임대차위원회에서 관련 세부 규정을 함께 논의하게 됐다.

정부는 최근 아파트는 물론 다세대, 빌라 등도 전세보증금이 급등한 현실을 반영해 이 기준을 상향 조정하는 방안을 검토할 계획이다. 국토부 관계자는 "구체적인 조정 폭은 법무부와 협의를 거쳐 확정할 계획인데, 최근 전세값 상승률을 고려하면 기준을 높이는 방향으로 공감대가 형성돼 있다"고 말했다.

진선미 더불어민주당 미래주거추진단장과 천준호 부단장이 20일 오전 서울 동대문구에 위치한 LH주거복지사업 현장을 방문해 시설들을 둘러보고 있다. /사진제공=뉴스1

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"깡통주택 우려 반영한 조치" 해석에…국토부 "관계 없다" 반박

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일각에선 이번 조치가 깡통주택 우려를 반영한 것이란 해석도 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "전세 대책에 소액 보증금 우선변제 방안이 포함된 것은 공급예정 주택 중 일부가 이런 리스크에 노출됐다는 점을 자인한 것"이라며 "경매 위험성이 높은 다세대, 빌라 등 비아파트 위주로 공급 대책이 마련된 것과 무관치 않아 보인다"고 말했다.

실제로 정부는 향후 2년간 공실 상가 및 오피스 건물이나 미분양 주택을 리모델링해서 전세로 공급하는 방안을 제시했다. 공급 물량은 공공주도형 1만1000가구, 민간참여형 2000가구 등 총 1만3000가구다. 지역별로 서울 등 수도권이 9700가구, 나머지 3300가구는 비수도권에 각각 공급될 예정이다.

정부는 이런 지적에 반박한다. 국토부 관계자는 "소액 보증금 우선변제 방안은 전셋값 상승 국면에서 저소득층 지원을 위해 검토하는 것이지 깡통주택 우려와는 관계가 없다"고 선을 그었다. 기준 변경 주기도 2014년 이후 2년~2년6개월으로 이번에 특별히 미루거나 앞당긴 것은 아니라는 설명이다.

한편 국토부에 따르면 최근 서울 다세대, 빌라, 연립 등 비아파트 평균 보증금은 1억8000만원으로 2018년 9월 지정한 소액 보증금 우선변제 기준점인 1억1000만원을 크게 웃돈다. 다만 원룸, 다세대 등 보증금이 싼 소형주택이 많아 2년 전만 해도 서울 시내 비아파트의 약 50%가 보증금 우선 변제대상에 포함됐다. 국토부는 지금보다 기준금액을 높여야 보증 대상이 이전 수준을 유지할 것으로 본다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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