내년 봄 전세난 피크 조짐인데.. 공급은 그 이후로 미룬 헛대책

임대차법으로 거래 실종됐는데
법 손질 없이 땜질식 공공임대
아파트 가려는 대다수 전세수요
3평~4평 호텔·빈상가 가겠나
공급위치·주택형태 놓고도 비난

[디지털타임스 박상길 기자·이상현 기자] 정부가 19일 발표한 전세 대책의 요지는 확보 가능한 주택을 최대한 끌어모아 2022년까지 11만4000가구 이상 공급하면서 공공임대의 질도 높여 수요를 분산시키겠다는 것이다. 부동산 전문가들은 아파트가 아니라 선호도가 떨어지고 제때 공급될지도 미지수라 전세난을 당장 진화하긴 어려울 것으로 보고 있다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "투기 수요 억제에 집중됐던 정책을 공급 쪽으로 전환하고, 내년과 내후년 입주 물량 부족분에 대응한다고 밝힌 것은 시장의 불안 심리까지도 염두하고 있다는 것"이라며 "긍정적인 변화로 보인다"고 말했다.

그러면서도 "전세 시장 안정 효과가 나타나기 위해서는 임대차 3법의 효과를 원상 복귀시키고 기존 부동산 시장의 매물들이 시장에 원활하게 나와 거래가 될 수 있게 해야 할 것"이라고 설명했다. 이어 "그런 면에서 본다면 오늘의 전세 대책이 당장 전세난에 직면한 사람들에게 어떤 구원의 손길이 될 수 있을까에 대해서는 굉장히 회의적"이라고 덧붙였다.

두성규 위원은 정부가 여전히 공급 부족의 근본적인 원인을 제대로 파악하지 못했다고 지적했다. 그는 "현재의 공급 부족이 정부의 많은 규제와 임대차 3법의 과도한 즉각 시행에 따른 부작용 때문인데, 이런 근본적인 원인은 해소하지 않고 무조건 임대주택만 빠르게 늘리려고 한다"고 말했다. 그러면서 "이렇게 공급하는 것은 질적인 부분이나 주거 환경 측면에서나 전세난에 빠진 세입자들에게 어떤 부분도 도움이 되지 않을 것"이라고 설명했다.

두성규 위원은 "임대주택 공급 물량 부분에 대한 약속도 크게 믿음이 가지 않고 계획대로 공급된다고 하더라도 과연 시장에서 원하는 수준의 임대주택이 될 것이냐는 등 기대감이 크지 않은 상황"이라고 부연했다.

이어 "이번 전세 대책이 시장의 불안 심리를 해소시키지 못해 전세 시장이 매매시장을 밀어올리면서 매매 시장의 가격 상승폭만 가팔라질 것"이라고 덧붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "수급 불균형이 극심한 전세시장 안정을 위해 전세유형의 주택을 집중적으로 공급하는 것은 시기적으로 유의미하다고 본다"며 "대책이 실효성을 갖기 위해서는 주택이 공급되는 지역과 물량, 속도 등 삼박자를 갖추는 게 필요하다"고 말했다.

박 위원은 다만 호텔·상가·오피스 등을 리모델링해 2만6000가구(수도권 1만9000가구)를 주거공간으로 공급하겠다는 방안에 대해서는 긍정적으로 평가했다.

그는 "호텔은 주차 여건이 다세대·다가구주택보다 낫고, 세입자 명도에 따른 매입 지연 문제가 없어 주거용으로 리모델링하면 비교적 빨리 100∼300가구 규모의 미니 아파트나 오피스텔을 공급하는 효과가 나타날 것"이라며 "다만, 난방과 평면 등을 개선해 주거 편의성을 더 높여야 할 것"이라고 설명했다.

전문가들은 정부가 2022년까지 순차적으로 풀겠다는 전세 물량에 대해서도 회의적으로 바라봤다. 내년부터 입주 부족이 본격화하는데 당장 내년 상반기까지 서울에서 공급 예정인 물량은 8900호에 그친다. 내년 하반기 1만700가구, 2022년 1만5700가구 등 내년 후반기부터 물량 공급이 본격화한다. 수도권도 상황은 비슷하다. 내년 상반기 2만4200가구, 내년 하반기 1만8600가구를 공급하고 가장 많은 물량은 2022년(2만8600가구)에 풀린다. 이 때문에 전세난 해결이 어렵다는 지적이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지금 당장 전세난이 문제인데 계획은 내년과 내후년에 다수 잡혀있다"고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "지금부터 내년 봄까지가 문제인데, 계획대로 물량을 쏟아낸다고 해도 단기간에 공급이 채워지지는 않을 것"이라고 설명했다.

입주나 청약시기를 단축하는 방안 역시 서울에는 배정된 물량이 없다. 서울과 수도권 거주 실수요자들의 선호지역이 서울인 데다, 경기도 수요 역시 서울 집값에 밀려났다는 점을 감안하면 서울에 배정 물량이 없는 것은 대책의 효과가 나타나기 어렵다는 지적도 나온다. 실제 입주 및 청약시기를 단축하는 물량은 2만600가구로 이 중 1만900가구가 수도권, 나머지는 전국단위 물량이다. 공공임대를 전세로 전환해 분양하는 물량 역시 서울을 기준으로는 턱없이 부족하다. 현재 전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 3만9100가구로, 이 중 서울은 4900가구로 집계됐다.

박상길기자·이상현 기자 sweatsk@dt.co.kr