[이슈분석] 정부, 부동산 거래 감시..부동산거래분석원 설치 공식화

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수

방역의 시계와 부동산의 시계는 아예 다른 세상에 있는 것 같습니다. 감염 재확산으로 방역에 비상이 걸려 사람들은 집 밖으로 나오지 말 것을 강력하게 권고받았습니다. 경제는 서서히 굳어 가고 있지만, 부동산은 예외입니다. 지난달 부동산은 여전히 상승세를 유지했습니다. 아파트 전세는 5년여 만에 최대 상승폭을 기록하기까지 했죠. 

이에 따른 정부의 규제 의지도 멈추지 않고 있습니다. 부동산 시장 전체를 그물망처럼 감시해 불법과 시장 교란 행위를 잡아내는 기관을 등장시켰습니다. 부동산거래분석원이라는 이름인데, 효과와 부작용 모두 분명하게 있을 것으로 보입니다. 어떤 효과, 그리고 어떤 부작용이 예상되는지 전문가와 함께 짚어보겠습니다.

Q. 사실 벌써 몇 달 전부터 이런 기관이 만들어진다는 소문은 계속됐죠. 만들어질 줄은 알았지만 정확하게 어떤 형태가 될 거냐, 이게 계속 관심사였는데 이번에 대략적인 형태가 공개됐습니다. 어떻게 보셨습니까?

- 정부, 부동산거래분석원 신설…기능·권한 설계 중
- 분석원, 부동산 시장 감시·교란행위 조사·처벌
- 국토부 산하 부동산 불법행위 대응반 확대·개편
- 금융자산·신용정보 등 민감한 개인정보 접근 가능
- 금감원·국세청·검찰·경찰 등 전문 인력 파견 예정
- 전문가 "거래분석원, 정부 관여 힘든 독립성 필요"

Q. 효과와 부작용 모두 확실하게 있을 것으로 보여요. 하나씩 짚어주신다면요?

- 홍남기 "투기수요·불법거래 등 교란행위 강력대응"
- 부동산 거래확인 위해 개인정보 과도한 접근 지적
- 개인 계좌 내 자산 접근 가능…檢 계좌추적권 수준
- 與 "불법 의심거래만 해당…계좌감시 목적 아냐"
- 일각 "부동산 빅브라더·국정원 될 수도" 우려
- 전문가 "금융정보 열람 권한 최소화해야" 조언

Q. 지금도 부동산 불법거래 대응반이라는 조직이 있죠. 다양한 시장 교란 사례를 1년에 몇 번씩 모아서 발표하기도 하는데, 이렇게 새로운 기관이 만들어지는 이유가 있을까요?

- 위법 적발 시 자체 대응 어려워…실효성 지적
- 대응반, 2~7월 내사 완료건 중 절반 처벌 無
- 여당 내 거래분석원 강제조사권한 부여 목소리
- 금융과 연결된 부동산…금융수사 전문가 필요

Q. 정부의 부동산 대책이 이런 규제 일변도만 있는 건 아니죠. 최근에는 공급에 더 관심이 많다는 생각도 들 정도인데요. 내년 사전 청약이 시작되는 수도권 아파트 단지들이 수두룩합니다. 3만 가구나 된다고 하는데, 대상 지역 어디로 전망되나요?

- 내년 주택 3만호 사전청약 세부 방안 다음주 공개
- 남양주 왕숙·인천 계양·태릉골프장 등 우선 거론
- 3기 신도시 일부 지구계획 승인…진행 속도 빨라
- 사업 추진 빠른 군 소유 부지도 강력 후보 거론
- 사전청약제도, 본 청약 1~2년 전 미리 선정
- 사전청약 당첨 후 본청약까지 조건 유지시 당첨
- 본청약 이전 재당첨 제한 적용無…다른 청약 가능

Q. 민간보다는 공공분양 아파트 계획이 먼저 나올 거라는 얘기가 나옵니다. 청약가점으로는 30대는 당첨이 거의 불가능하다는 불만이 나오고 있기 때문인데요. 최근 청약시장을 보면 30대한테는 확실히 힘들죠?

- '막차 분양'에 몰린 청약…커트라인 60점 '훌쩍'
- 높아진 분양 문턱…청약시장에서 밀려난 30대
- 무주택기간 짧은 30대…분양 받기 쉽지 않은 현실
- 무주택 기간, 만 30세부터 인정…미혼 최대 20점
- 서울 청약 경쟁률, 8월에만 두 차례 경신
- 청약가점, 무주택기간·부양가족·가입 기간 등 고려
- 7·8월 서울 평균 60.6점…상반기보다 4.7↑

Q. 김현미 장관이 30대의 영끌이 안타깝다며 내년에 나오는 사전청약을 기다리라고 말하기도 했습니다. 이번 사전청약이 30대의 패닉바잉을 잠재울 수 있을까요?

- 홍남기 "사전청약만으로 실수요자 주거불안 덜 것"
- 김현미 "지금 영끌보다 공급 물량 분양 도움될 것"
- 사전청약 발표 서두르는 정부…내집마련 불안 완화
- 청약 좌절 30대, 사전청약에 '영끌' 멈춤 기대
- 전문가 "3기신도시, 경기도라 청약수요 분산 한계"

Q. 홍남기 부총리가 최근 집값이 안정세라고 평가했습니다. 투기수요 근절을 위한 법과 제도가 구축되면서 점점 효과가 나타나고 있다는데요. 시장에서는 아예 거래 자체가 줄고 있습니다. 똘똘한 한 채들은 여전히 가격이 오르고 있다는데 시장 분위기는 어떤가요?

- 홍남기 "정책 마련 한달…시장 안정 효과 나타나"
- 8월 서울 아파트 매매 주춤…똘똘한 한 채는 독주
- 8월 서울 아파트 매매 1923건…전월比 20%
- 서울 아파트값 상승 둔화…지난주 상승률 0.01%
- 강남 3구, 인기 아파트 연일 신고가 경신

Q. 어제(2일) 국토부와 법무부가 법정 전월세 전환율을 현 3.5%에서 2%로 하향 조정하는 내용의 개정안을 입법 예고했습니다. 지금 기준금리가 0.5%니까 4%에서 2.5%로 낮아질 텐데요. 정부는 부작용이 없을 거라고 하는데 시장에서는 역효과 얘기가 나옵니다. 어떻게 생각하시나요?

- 전월세 전환율 조정 입법예고…10월부터 2.5%
- 정부 "월세의 전세 전환 촉발…전셋값 상승 안해"
- 전세→월세 전환 경우에만 해당…신규 계약만 적용
- 전문가, 역효과 우려…"매물 잠김에 전셋값 상승"
- 기대치보다 낮아진 월세…가족 거주로 전환 가능성
- 4년마다 임대료 급등…미래 수익 감소분 선적용

Q. 전국적으로 전셋값이 무섭도록 오르고 있습니다. 전국 아파트 전셋값이 5년여만에 제일 큰 폭으로, 서울 아파트만 따져도 4년 8개월만에 가장 큰 폭으로 올랐다고 합니다. 매맷값은 오히려 상승폭을 좀 안정시켰는데, 전세가 왜 이런 걸까요?

- 8월 서울아파트 전셋값, 4년8개월만에 최대폭 상승
- 전국 기준 전셋값은 5년4개월만에 최대폭 상승
- 임대차 3법 시행…집주인들 보증금 대폭 인상 분석
- 강동구 전셋값, 청약대기 수요로 서울 중 최대 상승
- 경기 아파트 전셋값 1.03%↑…5년4개월만 최대폭

Q. 경제학자 10명 중 7~8명이 부동산 가격 폭등은 정부 정책에 기인한다는 이견을 내놨습니다. 정부는 집값을 잡겠다는 선의로 시작했지만 결국 과도한 규제가 시장 혼란과 왜곡을 낳았다는 비판인데요?

- 경제학자 76% "부동산 정책이 수도권 집값 폭등"
- 재건축 억제로 선호 지역 내 공급 불충분 지적
- 주택 공급과 거래 활성화 위한 조세제도 조정 필요
- 보유세 강화에는 동의…취득세·양도세 완화 의견↑
- 전문가들 "정부의 부동산 목표는 '안정'" 응답

Q. 임대차 3법을 두고 세입자의 권한을 강화하겠다고는 했지만 결국 부담만 키우게 될 거라고 지적하고 있는데요. 아직 임대차법이 시행된지 한달도 채 되지 않아 평가하기는 이르지만, 전셋값 폭등 등 일부 부작용이 이미 나오고 있다는 평가입니다. 어떻게 보시나요?

- 경제학자 72% "임대차 3법 임차인 부담 가중"
- 임대인, 장기적으로 전세계약 자체 회피 진단
- 임대차3법, 전세매물 부족·월세 전환 가속 현실화
- 8월 전국 아파트 반전세가 '역대 최고' 상승
- 저금리·재건축 거주요건 강화 등도 전셋값 영향

Q. 정부는 계속 집값이 안정되고 있다고 하는데 시장 반응은 여전히 불안불안합니다. 정부 부동산 정책 조언과 함께 하반기 부동산 시장 전망 부탁드립니다.

- '안정화 되고 있다는데'…불안한 부동산 시장
- 정부 마음 같지 않은 집값…정책 효과 언제쯤?
- 멀어지는 '내 집 마련' 하반기 부동산 움직임은       

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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