'5% 상한' 예외라 해놓고 "안된다"..'특별법'보다 센 막강 '임대차법'

민특법-일반법 충돌하면
특별법 우선적용 원칙 불구
文정부, 일반법에 우위 둬
임대업자, 靑청원 등 반발

정부의 부동산 규제 정책에 반대하는 시민들이 임대차3법 등에 반대하며 시위하고 있다./서울경제DB

[서울경제] # 지난 2018년 말 경기도의 한 신도시에서 아파트를 구입해 전세를 내준 A씨. 이후 지난해 9월 주택임대사업자로 등록했고 올해 재계약을 앞둔 상태다. A씨는 이번 계약에서는 주변 시세에 맞춰 전셋값을 2억원가량 올릴 계획이었다. 하지만 28일 공개된 정부의 주택임대차법 해설서에 따르면 A씨는 기존 전세금의 5%만 올릴 수 있다. 임대사업자 등록 후 맺는 ‘첫 계약’이지만 정부는 ‘갱신 계약’이라고 해석했기 때문이다.

정부의 임대차법 해설서 발간 후 주택임대사업자들이 강하게 반발하고 있다. ‘민간임대주택특별법’에는 지난해 10월23일 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 종료되고 나서 재계약할 때 사업자가 임대료를 시세에 맞춰 정할 수 있도록 돼 있다. 그런데 정부가 임대차보호법 해설서를 내놓으면서 이 같은 경우에도 ‘5% 상한’을 적용할 수 있다고 밝혔기 때문이다. 특별법인 ‘민특법’과 일반법인 ‘임대차보호법’이 충돌하면 특별법이 우선 적용돼야 하는 게 원칙이다. 하지만 정부가 일반법을 우선하는 해석을 내놓으면서 비판이 나오고 있다.

31일 업계에 따르면 임대사업자들은 국토교통부·법무부의 임대차법 해설서 발간 후 청와대 국민청원을 제기하는 등 집단 반발하고 있다. 이번에 배포된 해설서에는 기존 세입자가 있는 상태에서 임대사업자로 등록한 경우 상한제 적용 여부에 대해 ‘민특법상 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상 계약갱신요구권(청구권)이 배제되지 않으며 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다’고 적시돼 있다.

문제는 지난해 10월24일부터 개정돼 시행 중인 민특법을 보면 내용이 다르다. 개정 법률 시행 전인 10월23일 이전 등록한 임대사업자의 경우 존속 중인 임대차 계약이 종료되고 나서 재계약할 때 사업자가 임대료를 정할 수 있도록 했다. 개정 법률을 통해 정부가 현재 취지대로 바꾸기는 했지만 이전 사례에 대해서는 “소급 적용하지 않겠다”고 밝혔다. 이에 따라 지금까지는 지난해 10월23일 전 등록한 임대사업자는 기존 세입자가 있었는지와 관계없이 등록 후 첫 계약은 5% 상한 적용을 받지 않았다. 이와 관련해 법제처가 지난해 “임대주택 등록 후 처음 계약하는 경우가 ‘최초 임대료’”라고 해석하기도 했다.

임대사업자들은 이를 근거로 일반법보다 우선 시행되는 민특법 해석에 따라야 한다고 주장하고 있다. 한 임대사업자는 청와대 국민청원 게시판에 ‘일반법이 특별법보다 우선하는 최초 사례를 만드나’라는 글을 올리면서 “아전인수격으로 법을 해석하고 적용하려 한다. 당장 철회해달라”고 주장하기도 했다.

국토부는 민특법과 임대차보호법 간 충돌이 있는 것은 인정하지만 해석에 아무런 문제가 없다는 입장이다. 국토부의 한 관계자는 “민특법 3조에 보면 민특법에서 특별히 정하지 않는 사항은 주택임대차보호법 등 다른 법령을 따르도록 돼 있다”며 “기존 민특법에서 계약갱신청구권과 관련한 문제를 다루지 않았던 만큼 임대차보호법에 따라 해석하면 된다”고 했다. 하지만 법조계에서는 이 같은 정부 주장이 사실상 기존 제도에 대한 소급 적용과 마찬가지라며 위헌 가능성까지 제기하고 있다. 최진녕 법무법인 씨케이 대표변호사는 “형식적 논리를 들어 기존에 제도적으로 인정했던 권리를 사실상 소급해 침해하는 것으로 ‘실질적 법치주의’의 문제가 있다”며 “기존 임대사업자의 재산권을 소급에 의해 침해하는 것으로 위헌으로 해석될 여지도 있다”고 지적했다. /진동영기자 jin@sedaily.com