[이슈분석] '속전속결' 임대차 2법 통과..전월세 시장 영향은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 이제문 창조도시경제연구소 소장

지난 번 국회 때 그렇게 지지부진하게 시간만 끌다 결국 폐기된 법안이 이번엔 어마어마한 속도로 통과됐습니다. 임대차 3법 중 두 법안이 통과됐습니다. 사실 이 법안들은 아주 오래된 법안입니다. 논의 시작을 거슬러 올라가면 2010년대 초반까지 되돌아가야 할 정돕니다.

어찌 보면 여당의 주장대로 이미 오랫동안 논의할 만큼 논의했으니 속도전을 해도 괜찮다는 말도 일리가 있고, 또 그렇게 오래 논의했는데도 논란이 있을 정도니 법안에 문제가 있는 것 아니냐는 말도 그럴듯하게 들립니다. 어느 쪽이 맞는 말일까요. 또 이번 제도를 둘러싸고 나오는 시장의 우려는 다 그대로 현실화되는 걸까요.

Q. 이번에 통과된 법은 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 이렇게 두 개입니다. 3법 중 2법이 통과된 셈인데, 쉽게 말해 4년 전세, 5% 보장. 이 두 가지 법이다 생각하시면 됩니다. 소장님, 그럼 이거 언제 시행되는 건가요?

- 임대차2법 국회 통과…2+2 계약·5%상한 의무화
- 민주, 임대차법 본회의 처리…통합·국민의당 불참
- 오늘 임시 국무회의…계약갱신·상한제 처리 예상
- 계약갱신청구권, 2년 기본 임대 후 2년 연장 가능
- 갱신 시 임대료 5% 제한…지자체 별도 상한 가능
- 계약갱신청구권, 기존 계약도 가능…소급적용 논란
- 집주인 실거주 시 거부 가능…허위 시 손해배상 청구

Q. 3법 중 마지막 하나가 남았죠. 전월세 신고제인데요. 전월세 신고제는 모든 전월세 거래에 신고 의무가 부과되는 법인데, 시스템을 갖춰야 한다고 해서 다음달 4일 본회의에서 처리될 전망입니다. 소장님, 이 전월세신고제가 어떤 역할을 할 수 있을까요?

- 전월세신고제, 계약시 의무 신고…내년 6월 시행
- 전월세신고 시 자동 전입신고…세입자 적극 참여
- 당초 일정수준 이상 주택 한정…확대 적용 검토
- 구청 방문 없이 인터넷 상 전자서명 방식 추진
- 전월세신고 의무 불이행·허위신고 시 과태료 부과
- 전월세신고제 정보 국민 공개…임대료 수준 제시

Q. 워낙 시청자분들도 임대차 3법에 대해 많이 알고 계시긴 하지만, 이번 개정안에서 궁금한 것 몇 가지만 여쭤보겠습니다. 기존에 몇 번 갱신을 했던 계약서도 법이 통과되면 새롭게 2+2년 적용을 받는 것은 알겠는데요. 만약 집이 팔려서 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

- 집주인 주택 매매 시, 실거주 여부에 따라 적용
- 매수자, 주택 권리·의무 포괄승계…계약내용도 해당
- 새 집주인 실거주 하지 않을 시 계약갱신 요구 가능
- 새 집주인 실거주 의사 밝히면 갱신 청구 거절 가능

Q. 법 시행 직후 곧 이사철이라 계약이 만료되는 분들 많으실 겁니다. 임대차 3법 때문에 서둘러 집주인들이 계약 만료 선언을 한 경우도 있을 텐데요. 이게 법 시행 전에 전세 강제 연장을 막으려는 움직임으로 보이는데, 이럴 경우에는 임대차법 보호를 못 받나요?

- 계약갱신청구권, 현재 존속 중인 계약에도 해당
- 법 시행 이후 1개월 이하 만기 시에는 해당 불가
- 집주인 계약 해지 통보 후 새로운 계약 시 불가

Q. 세입자 뿐 아니라 집주인 분들도 궁금한 게 많으실 텐데, 계약서를 쓸 때 하단에 동물을 키우지 않는다든지 특약을 거는 경우가 많습니다. 그러면 보증금을 5%이상 올릴 수 있다. 추가 연장하지 않는다 등 특약을 걸면 효력이 있나요?

- 공인중개사, '계약연장 불가 특약' 관련 문의 빗발
- 임대차 2법 "특약 걸자"…소급적용 시 효력 없을듯
- 집주인, 임대차 2법 개정 전 계약서 작성 움직임
- 전문가 "임차인에게 불리한 계약 무효 경향" 경고
- 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약 무효 확률 ↑

Q. 시장으로 가 보죠. 1989년 전월세의무계약기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때도 전셋값이 폭등했던 적이 있었는데요. 안 그래도 전셋값이 폭등인데, 이번 개정으로 사실상 4년 거주 보장이 되면 4년 주기로 전셋값이 폭등하는 것 아니냐, 이런 우려가 있습니다. 하지만 또 그 때 경제상황과 지금이 같나 싶은 생각도 들고요. 어떻게 보십니까?

- 서울 전셋값 7개월만에 최대 상승…57주째↑
- 임대차 3법 앞두고 매물 잠김…가파른 상승세
- 강남4구·성동·마포·동작구 등 전셋값 폭등
- '행정수도 이슈' 세종시 아파트 전셋값 2.17%↑
- 1989년 임대차 1년→2년…한동안 전셋값 폭등

Q. 벌써부터 집주인들이 임대차 3법을 피하기 위해 갖은 수단이 동원될 거라는 우려가 나옵니다. 반면 세입자들도 이에 맞서 부당한 상황인 것을 인지하면 손해배상을 청구하자며 법적 분쟁을 예고하고 있습니다. 애초에 세입자에게 조금 보상을 하고 새 계약을 하는 게 유리하다는 말까지 나와요?

- "나가달라" VS "법대로 하라"…시장 혼란 예상
- 임대차 2법, 벌써부터 논란…'분쟁의 씨앗' 될까
- 중개업소 "4년간 못 올린다는 생각에 대폭 올려"
- 집주인이 실거주 않고 비워두면 '손배 청구' 불가
- 전세대출, 집주인 동의 필수…대출 연장 거부할수도

Q. 올해 수도권 주택 보유자의 재산세가 지난해보다 20% 급증해 5조원에 육박한다고 합니다. 서울 강남권은 재산세가 30%까지 올랐는데 서울 뿐 아니라 경기도와 인천도 상당히 큰 폭으로 올랐더라고요?

- 수도권 주택 보유자 재산세 20% 급증…5조 육박
- 수도권 재산세 12년 만에 최대폭 증가…불만 폭증
- 집값 상승에 공시가도↑…공시가 현실화도 한 몫
- 재산세, 주택 보유자 모두 납부…서민들도 직격타

Q. 재산세는 정부에서 올렸다기보다는 공시가격 인상에 따른 현상입니다. 그럼에도 종부세, 취득세, 양도세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 조세저항 양상이 있다 보니 정부에서도 이에 대한 고민이 있었던 건 사실이에요. 국토부에서는 중저가 주택에 대한 재산세율 인하 방안을 마련할 예정이라고요?

- 공시가격 현실화에 중저가 주택도 '재산세 폭탄'
- 김현미 "중저가 주택 재산세율 인하 대책 10월 발표"
- 재산세, 자산가치에 비례…중저가 주택에도 영향
- 김현미 "국민 집값 걱정, 굉장히 유감스럽게 생각"
- 김현미 "공시가격 현실화, 조세 공평성 위한 과제"

Q. 정부가 다음주 공급방안을 마련해 발표할 예정입니다. 당정이 용적률 상향 등에 공감대를 마련하고 있어 마무리 조율 중인 것으로 알려졌는데요. 획기적인 공급방안이 나올지, 어떻게 보시나요?

- 재건축 용적률 상향 검토…다음주 주택 공급안 발표
- 일반주거지역 용적률 유지한 채 일부 용도변경 가능
- 정부TF, 서울 주택공급확대방안 검토…마무리 조율
- 홍남기 "새로운 방식의 공공 임대주택 방향 검토"
- 유휴부지 발굴·공실 활용 등 전방위 대책 강구

Q. 코로나19로 경기가 안좋은데도 불구하고 풍부한 유동성 등을 이유로 부동산 시장에 이상현상이 생기고 있습니다. 하지만 유동성만의 이유라고하기엔 정부와 여당에서 일단 띄워보는식의 발언 때문에 시장을 더욱 자극하고 있다는 비판은 겸허하게 받아들여야 할 듯 한데요. 하반기 부동산 시장 전망과 함께 정책 방향 조언 부탁드립니다.

- 과잉 유동성에 정치권 발언까지…집값 '이상 현상'
- 정부, 부동산 투기 근절 의지…추가 대책 경고
- 부동산 시장 압박하는 정부 대책…하반기 전망은        

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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