美·獨도 임대료 상한 있다며 밀어부친 당정.. "팩트부터 틀렸다"

지난 30일 국회 본회의에서 ‘임대차 3법’을 담은 주택임대차보호법 개정안이 처리되면서, 다양한 의견 수렴 절차 없는 법 개정의 부작용을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 정부와 여당이 임대차 3법의 당위성을 주장하면서 거론한 미국과 독일의 사례만 봐도 사실 고려해야 할 점이 한두가지가 아닌데 정부가 무리수를 두고 있다는 것이다.

독일과 미국 사례를 실제로 찾아보면 임대료 급등이 사회 문제가 된 베를린시와 캘리포니아·오리건주 등 일부 지역에서만 임대료를 규제하고 있다. 더구나 주택 품질에 따라 상한선을 차등하는 등 임대인의 재산권도 존중하는 방식으로 대책을 마련했다.

◇ 노후도·입지따라 임대료 상한선 차등한 독일

독일 베를린시 의회가 지난 1월 의결한 임대료상한제(Mietendeckel) 법안이 지난 2월 23일부로 발효된 것은 맞는다. 상한선 이상으로 임대료를 부과하던 경우라면 새로 계약할 때는 규제안에 맞춰 월세를 깎아줘야 한다.

하지만 2014년 이후에 준공된 주택은 규제 대상이 아니다. 품질이 좋은 새집에까지 일률적인 규제를 가하지는 않는다는 의미다. 2013년 이전에 지어진 건물이라면 주택의 노후도와 입지, 난방시설, 개별 욕실 유무 등 주거품질과 면적, 신규 계약인지 갱신인지에 따라 월세액 상한선이 차등 적용된다. 건축연한에 따라 면적 ㎡당 임대료를 3.92유로~9.80유로로 제한하고, 주택의 입지에 따라 임대료를 가산한다.

예컨대 ‘1918년 이전에 지어진 노후주택이면서 중앙난방시설과 개별 욕실이 없는 주택’을 새로 임대할 때는 ㎡당 임대료 상한선이 3.92유로다. 반면 ‘2003~2013년에 지어진 주택으로 중앙난방시설과 개별 욕실을 갖추고 핵심 주거지역에 있는 집’이라면 ㎡당 임대료 상한선이 12.65유로다. 전용면적 33㎡짜리 원룸을 임대하더라도 월세 상한선이 월 130유로~417유로(한화 약 18만~58만원)까지 차등 적용된다는 뜻이다.

더욱이 베를린시의 임대료상한제는 기존 임대차 계약에 소급 적용되지 않는다. 기존 계약자에게는 오는 11월까지 유예기간을 둬, 현재 임대 중인 주택의 임대료를 조정하거나 임대차 계약 갱신 여부를 결정할 시간을 줬다. 집 한 채를 통째로 빌리지 않고 방 하나만 월세로 임차하는 셰어하우스 비중이 큰 독일 임대차시장의 특징을 반영한 것이다.

그럼에도 보수당인 기독교민주당(CDU)이 위헌 소송을 제기해, 연방법원의 결정을 기다리는 중이다. 이같은 위헌 논란을 의식한 바이에른주는 임대료상한제를 도입하기에 앞서 여론조사와 주민공청회 등을 진행해 주민들의 의견을 수렴하는 절차를 먼저 밟고 있다.

◇ 10년간 한시적 규제하고 물가상승률도 반영하는 미국

미국 캘리포니아주가 지난해 10월 제정한 임대차보호법(Tenant Protection Act of 2019)은 올해 1월부터 시행됐다. 오는 2030년까지 한시적으로 임대료 상승률을 ‘연 5% + 물가상승률’로 제한하는 법안이다. 다만 물가가 큰 폭으로 올라도 연간 인상률 한도는 최고 10%다.

캘리포니아주 역시 준공 15년 이내인 신축 주택과 고급 빌라, 단독주택은 상한제 대상에서 제외했다. 재건축이나 리모델링 등 주택 품질을 개선하는 사업이 위축될 가능성을 우려해서다. 임대인의 경제적 손실을 최소화하기 위해 캘리포니아주와 오리건주 모두 상한선에 소비자물가상승률을 연동했다. 오리건주의 임대료 상한선은 연 7% 한도에 물가상승률을 더해 정해진다. 부동산 시장 전반에서 임대료 등이 오르는 경우 반영할 여지가 한국보다 많다.

영국에서도 사디크 칸 런던시장이 임대료상한제를 도입해야 한다고 주장하고 있지만, 일방적으로 규제를 강행하지는 않고 있다. 이해관계자와 전문가들의 의견을 충분히 수렴하지 않고서는 재산권에 영향을 주는 규제를 도입하기 어려운 입법 환경 때문이다.

영국 경제연구기관인 세입연구소(IFS)의 조너선 크립 수석연구원은 "상한제는 단기적으로는 임대료 인상을 억제하는 효과를 가져오지만, 장기적으로는 임대주택의 품질에 부정적인 영향을 미칠 것"이라며 "집주인들이 비용을 절감하기 위해 수리·보수 등에 소홀해질 가능성이 크기 때문"이라고 지적했다.

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