'패닉바잉' 잠재울 카드지만.. 기존정책 뒤집기 논란은 부담 [민간 재건축 규제완화 추진]

공급 늘리는 가장 확실한 방법
서울시 용적률·층고제한 풀면
대치동 은마 100가구이상 늘어
공공임대 비율 등 사업성에 영향
이익공유 범위·방식이 관건

정부가 서울지역 민간 재건축 규제 완화 카드를 막판 고심하는 이유는 공급을 대거 늘릴 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문이다. 태릉골프장 등 유휴부지 활용, 3기 신도시 주택공급 확대, 공공재건축 추진 등으로는 공급부족 불안감에 '패닉 바잉'(공포에 의한 사재기)에 나선 시장을 진정시키는 데 역부족이라는 인식도 깔려 있다.

다만 정비사업을 통한 개발이익을 '불로소득'으로 보고 규제일변도 정책을 펴온 정부로서는 전반적인 재건축 규제 완화에 따른 정치적 부담감에 고심이 깊어지고 있다. 공공임대 비율을 대거 늘려 재건축 완화에 따른 수익을 환수할 경우 사업성 저하에 따른 민간 사업자들의 기피 문제도 걸림돌로 제기된다.

용적률 상향·층고제한 완화 고심

27일 정부와 지자체 등에 따르면 현재 국토교통부와 서울시가 고심 중인 재건축 규제 완화 방안은 주거지역의 용적률 상향과 층고제한 완화 등이다.

국토부 관계자는 "공공재건축 같은 경우 결국 민간에서 받아줘야 하는데 사업성 등이 떨어져 쉽지 않을 것"이라며 "결국 재건축 층고완화와 용적률 상향으로 가야 하는데 서울시가 도시계획적 측면에서 어느 정도 완화해줄지가 관건"이라고 말했다.

현행 서울시 조례에 따르면 주거지역 중 3종 일반주거지역은 용적률 250%, 준주거지역은 400%다. 중앙정부의 국토계획법상 용적률(일반주거지역 300%, 준주거지역 500%)보다 규제가 강하다.

주거지역 아파트의 최고 층수는 35층까지만 가능하다. 박원순 전 서울시장은 지난 2014년 발표한 '2030 서울도시기본계획' 내 '서울시 스카이라인 관리원칙'과 '한강변 관리기본계획'을 통해 한강변을 포함한 서울시 주거용 건축물 층수를 종전 49층에서 35층 이하로 제한했다.

제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하를 적용했고 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합건물 건축이 가능하도록 했다.

용적률을 늘리면 분양 가능한 아파트 수가 늘어나고 층수가 높아지면 동간 간격이 넓어지기 때문에 사업성이 올라간다.

현재 재건축이 지지부진한 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 35층으로 재건축하면 5905가구, 49층으로 재건축하면 6054가구로 늘어난다. 여기에 용적률까지 높여준다면 늘어나는 가구수는 더 커진다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "재건축의 경우 주택 순증 규모는 크게 증가하게 돼 공급대책으로 효과가 상당하다"며 "정부가 결단만 내리면 용적률 600% 상향까지도 가능하다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수 역시 "용적률 상향과 층고제한 완화는 동시에 이뤄져야 효과가 있다"며 "(박원순 전 서울시장) 이전 수준으로 원상복구해야 한다"고 말했다.

사적이익 공유가 관건

다만 재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제 등 재건축을 옥죄는 강력한 규제들을 추진해온 현 정부로서는 기존 정책방향을 뒤집는 재건축 규제완화를 막판까지 신중하게 검토하는 상황이다. 재건축 규제완화가 힘겹게 억누른 집값에 상승 도화선으로 작용할 수 있다는 부담감이 상당해서다.

결국 규제완화에 따른 이익을 어느 수준과 어떤 방식으로 공공에 환원하느냐가 이번 대책의 관건이라 할 수 있다.

송인호 본부장은 "용적률 상향과 층고제한 완화로 증가한 일반분양분을 이익공유제로 하는 방안 등 사적이익을 공적이익으로 환원하는 정교한 설계가 필요하다"고 제안했다.

재건축 초과이익환수제에 따른 손실을 극복할 수 있는 유인책이 필요하다는 지적도 나왔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 사업진행 여부에서 가장 큰 이슈는 재건축 초과이익환수제"라며 "용적률 상향과 층고제한 완화에도 재건축 초과이익환수제에 따른 손실을 극복할 수 없다면 민간을 유인하기는 어려울 것"이라고 말했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자