그린벨트 풀어봤자 1만가구.. 서울시 '35층 룰' 양보할까 [갈피 못잡는 공급대책]

대안 떠오른 도심 용적률 상향
도심 과밀화 부작용은 있지만
그린벨트 훼손보단 나은 선택지

서울 주택공급 카드 중 개발제한구역(그린벨트) 해제의 대안으로 도심 용적률 상향 카드가 거론되고 있다.

서울 지역 건물을 증축하는 방식으로 공급 입지와 속도, 규모를 모두 만족시킬 수 있는 방안으로 시장에서 떠오르고 있다. 다만 부동산 정책에 있어 규제완화를 기피하는 현 정권의 인식과 용적률 상향에 보수적인 서울시 입장이 선회되는 게 관건으로 보인다.

19일 정부와 부동산시장에 따르면 그린벨트 해제 방안에 대한 서울시의 반대가 극으로 치달으면서 이르면 이달 말 발표되는 서울 주택공급 확대방안을 두고 당정의 고심이 깊어지고 있다. 이 과정에서 '해도 문제, 안 해도 문제'인 그린벨트 해제 대신 도심 용적률 완화가 힘을 받는 모양새다. 문재인 대통령이 여러 차례 주문한 주택공급 '속도'와 '규모'를 모두 충족시킬 수 있는 수단이라는 게 시장의 중론이다.

정부는 최근 7·10 대책에서 서울 내 주택공급을 공식화하고 그 방안으로 도심 고밀개발, 3기 신도시 용적률 상향, 신규택지 추가 발굴, 공공재개발·재건축, 도심 내 공실 상가·오피스 활용 등을 꼽았다.

당정을 중심으로 그린벨트 해제가 급부상했지만 서울시가 완강히 반대한 데다 강남권 그린벨트를 해제하더라도 1만가구 미만이라 공급안정화의 실익이 생각보다 약하다는 점도 고민거리다. 이 때문에 당정 사이에서도 도심 고밀개발과 결합한 용적률 상향 카드가 핵심 공급방안으로 유력하게 거론되고 있다.

용적률은 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율이다. 용적률이 200%라면 1000㎡ 부지에 2000㎡의 연면적 활용이 가능하다. 현행법에 따르면 도심 1·2·3종 일반주거지역의 최대 용적률은 각 200%, 250%, 300%다. 여기에 각 지자체가 필요에 따라 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 이보다 낮게 설정한다.

용적률을 높인다는 것은 건물 층수를 더 높일 수 있다는 의미다. 정부가 구상하는 고밀개발은 서울시 조례상의 최대 용적률을 상한선에 근접하게 올리는 것이다. 앞서 5·6 공급대책에서 밝혔듯 서울 도심지구를 공공재개발 지역으로 재설정하고, 일반 재건축보다 용적률 규제를 완화해주는 방식이다. 또 공공주택 비율을 늘리는 조건으로 서울 도심 아파트 단지에 수직층축을 허용하는 방법도 있다. 역세권 범위와 용적률을 완화해 1인주택을 늘리는 방안도 가능하다.

합리적 대안이라는 평가가 나오지만 넘어야 할 장애물도 만만치 않다. 우선 그동안 촘촘히 쌓아놓은 서울의 규제를 완화한다는 신호 자체가 주택시장을 들쑤실 것이라고 보는 현 정권의 뿌리깊은 인식이 걸림돌이다.

또 도시과밀화에 따른 부작용에 대한 서울시의 보수적 입장도 맞물린다. '35층 룰'로 불리는 서울시 용적률 제한은 7년째 꿈쩍도 않는다.

정부 한 관계자는 "용적률 상향도 교통 문제, 스카이라인 훼손 등 부작용이 있지만 그린벨트와 비교하면 서울시가 양보할 수 있는 대안"이라고 밝혔다.

psy@fnnews.com 박소연 기자

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