잠실-삼성-대치-청담 허가제로 갭투자 '원천차단'

1년간 주택 18㎡(대지지분 포함), 상가는 20㎡ 초과가 대상
 실제 사용할 목적이 아니라면 거래가 엄격히 금지 

23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 토지거래허가제가 시행된다. 토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 아파트 등 주택은 전세를 낀 거래가 일절 금지되지만 상가 등은 일부 임대가 허용된다. 사진은 이날 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동 모습./뉴스1

[파이낸셜뉴스] 이달 23일부터 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동에서 토지거래허가제도가 시행된다. 앞으로 1년간 주택의 경우 18㎡(대지지분 포함), 상가는 20㎡를 초과할 경우 구청장의 허가를 받아야 거래 가능하다. 아파트 등은 전세를 낀 '갭투자'가 일절 금지된다.

국토교통부는 6·17 부동산 대책을 통해 발표된 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정이 금일부로 발효됐다고 23일 밝혔다.

지정대상은 서울 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 총 4개 법정동이다. 지정기간은 이날부터 내년 6월 22일까지 1년간이며 지정기간 만료시점에 연장 여부가 검토된다.

이에 따라 해당 지역에서 토지나 주택 등을 거래할 때는 매도인과 매수인이 계약을 체결하기 전 사전 허가를 받아야 한다. 실제 사용할 목적이 아니라면 거래가 엄격히 금지된다.

주택의 경우 2년 이상 거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 '갭 투자'는 원칙적으로 금지된다.

다만 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 등기하기 전까지 통상 2~3개월이 소요된다는 점에서 등기 전에 기존 임대차 계약이 끝난다는 사실을 객관적으로 소명하면 예외적으로 허가를 받을 수 있다.

단 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 경우 2년간 실거주할 의무가 없어 자유롭게 전세로 내놓을 수 있다.

주택법령에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문이다.

상가(제1·2종 근린생활시설)의 경우 매수 후 일정 공간을 직접 이용하면 나머지 공간은 임대할 수 있다.

단 매수자가 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간이 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하고 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 밝혀야 한다.

단독주택이나 공동주택 역시 매수자가 실제로 거주하면 직접 이용하지 않는 일부 공간을 임대 목적으로 활용할 수 있다.

단독주택에서 일부 방을 쪼개 임대하거나 다가구·다세대 주택에서 집주인이 살면서 나머지 집을 세놓을 수 있다는 얘기다.

가족 명의의 '지분 쪼개기'는 안된다. 부부나 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인의 취득으로 간주하며 이때 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상 면적 여부를 판단한다.

주택을 이미 보유한 경우에도 신규 주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있지만 이런 경우 해당 지역에 거주해야 할 사유와 주택을 추가로 구입해야 하는 사유를 구체적으로 소명해야 한다.

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 허가를 받아야 한다.

국토부는 "이후 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토해 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인할 것"이라며 "허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획"이라고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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