"수도권이 다 묶였으니, 서울로 다시 몰릴까 걱정"

20여차례 규제→풍선효과 악순환.. 전문가들 "돈의 흐름은 못 막는다"

"이제 다시 서울이다."

정부의 '6·17 부동산 대책' 발표 후 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 "수도권 대부분이 규제지역으로 묶였으니 다시 서울 집값이 오를 것"이라는 댓글이 줄을 잇고 있다. 서울을 먼저 묶자 서울 밖 수도권으로 나갔던 수요가 다시 서울로 돌아오는 '풍선효과의 악순환'이 나타날 것이라는 얘기다.

서울 강남구 대치동 일대 아파트 밀집 지역. 정부가 '6·17 부동산 대책'을 통해 수도권 대부분을 규제지역으로 묶자 규제를 피해 서울을 떠났던 투자 수요가 서울로 유턴할 것이라는 관측이 나오고 있다. /고운호 기자

안정세를 보이던 서울 집값은 이달 들어 상승 전환했다. 지난 연말 12·16 대책으로 15억원 초과 주택의 대출이 금지되면서 서울 집값은 한동안 주춤했던 반면, 규제를 피한 유동 자금이 몰린 경기·인천 집값은 들썩였다. 이번 대책으로 수원·성남 등 비(非)서울 인기 지역은 대부분 투기과열지구로 묶여 서울과 같은 규제를 받게 됐고, 다른 지역도 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 넘쳐나는 시중 유동 자금이 흘러갈 곳은 서울뿐이란 것이다. 전문가들 역시 "서울 집값이 쉬어가는 동안 수도권 다른 지역 집값이 오르며 가격 차가 많이 줄어든 상황이어서 다시 서울로 유동자금이 몰릴 수 있다"고 우려했다.

◇서울 집값, 5개월來 최대 폭 상승

6·17 대책 발표 직전부터 서울 집값은 꿈틀대기 시작했다. 18일 한국감정원에 따르면, 이달 15일 기준 서울 아파트값은 일주일 동안 0.07% 올라 2주 연속 상승했다. 12·16 대책의 영향으로 집값 상승세가 꺾이기 시작한 올해 1월 6일(0.07%) 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 전셋값도 0.08% 오르며 올해 1월 20일(0.10%) 이후 최대 상승 폭을 기록했다. 집값이 비싼 강남 4구(강남·서초·송파·강동)가 0.11% 오르며 전체적인 상승세를 이끌었다. 과거 서울 집값이 오를 때에도 주로 고가 아파트가 먼저 오르고 중저가 아파트가 뒤따라 오르는 패턴을 보였다.

거래량도 고가 아파트 중심으로 늘었다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 4월 3020건에서 5월 4062건으로 34.5% 늘었는데, 비싼 아파트일수록 증가 폭이 컸다. 3억원 이하 아파트가 19.5%, 3억원 초과 6억원 이하 아파트가 21.6%씩 거래량이 느는 동안 9억~15억원은 63.3%, 15억원 초과 아파트는 75.8% 급증했다. 서울 아파트 매매수급지수도 지난달 11일 94.9에서 이달 8일 100.8로 올랐다. 숫자가 클수록 매수 수요가 매도 수요에 비해 많다는 뜻이며, 100이 균형점이다.

◇풍선효과 돌고 돌아 서울 집값 자극하나

전문가들 사이에선 6·17 대책 영향으로 서울 집값이 잠깐 주춤할 수는 있어도 중장기적으로는 오를 것이라는 전망이 많다. 집값이 반등하자마자 대책을 낸 점은 높이 평가할 만하지만, 집값에 호재(好材)로 작용할 변수가 너무 많기 때문이다. 정부는 코로나 이후 경기 부양을 위해 재정 확대 정책을 펴고 있고 3기 신도시 토지 보상도 예정돼 있어 시중 유동성은 앞으로 계속 늘어난다. 용산 미니신도시, 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 착공, 송파구 잠실 스포츠·마이스(MICE) 단지 조성 등 대규모 개발 프로젝트도 잇따라 나오고 있다.

6·17 대책에는 재건축 규제를 제외하면 서울을 겨냥한 규제가 별로 없다. 서울은 2017년 8월부터 모든 지역이 투기과열지구였고, 9억원 넘는 아파트가 많아 전세 대출을 활용한 갭 투자에 대한 규제도 작년 12월에 이미 시행됐다. 경기·인천이 이번에 새롭게 적용받는 규제들을 서울은 이미 다 적용받고 있었던 것이다.

수원, 동탄2신도시 등 일부 지역에서 30평대 신축 아파트 가격이 10억원을 돌파하면서 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 인기 지역과의 가격 격차도 많이 좁혀졌다. 마용성 신축 아파트 30평대의 가격은 13억~15억원 수준이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "최근 경기도 신축 아파트값이 급등하면서 서울이 상대적으로 덜 비싸 보일 정도"라며 "서울은 개발 호재가 많고 전셋값도 계속 오르고 있기 때문에 앞으로 실수요·투자수요 구분 없이 돈이 몰릴 가능성이 높다"고 말했다.

◇'거래허가제+의무거주' 맞은 재건축은 타격

다만, 서울 전체적인 주택 가격과 별개로 토지거래허가제와 2년 의무 거주 규제가 가해지는 강남권 재건축 단지는 타격을 입을 전망이다. 강남구 대치·청담·삼성동과 송파구 잠실동에서 아파트를 사려면 구청의 허가를 받아야 하고 2년간 임대가 금지된다.

재건축 아파트의 경우, 연말까지 조합이 설립되지 않으면 2년간 실거주해야 새 아파트 분양권을 받을 수 있게 된다. 거래허가제의 영향으로 투자 수요는 줄어드는 반면, 실거주 요건을 채우기 어려운 지방 투자자 등은 규제가 강화되기 전에 아파트를 처분하려 할 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "강남 재건축은 각종 변수에 가장 민감하게 움직이는 투자 상품이기 때문에 이번 대책의 영향도 가장 클 것"이라며 "한동안 급매가 쏟아지고 시세가 떨어질 수 있다"고 말했다.

- Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -