재건축 단지 2년 실거주 의무..'재산권·거주이전의 자유 침해' 논란

서울 강남구 대표 재건축인 대치동 은마아파트 모습.© News1

정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다.

18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년 간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다.

해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 만약 허가 없이 토지 계약을 체결하면 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처해지고 계약도 무효가 된다.

전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다. 특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼 있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다.

이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77㎢ 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4㎢로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다.

한편에서는 위헌 소송이 제기될 경우 위헌으로 결론이 날 가능성은 낮다고 보는 견해도 만만치 않아 논란은 계속될 전망이다. 노희범 법무법인 제민 대표변호사는 “매매를 전적으로 금지한다면 위헌이라 할 수 있지만 지방자치단체에서 허가를 받으면 매매가 가능하기 때문에 위헌이라고 보기 어려운 측면이 크다”며 “투기 및 과도한 주택가격 상승 억제 등 공익적 목적을 위한 제도이기 때문에 이 같은 허가제는 대부분 헌법재판소에서 합헌 판결을 받아왔다”고 말했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com