갭투자에 실거주 의무 부과?..21번째 대책 뭘 담을까

청주 아파트 / 사진=최동수

정부가 21번째 부동산 대책을 예고한 가운데 '갭투자(전세금을 낀 부동산 매매)'를 막기 위해 갭투자시 2년 내 입주 의무화, 다주택자의 전세보증금에 세금 부과, 고가 전세보증금의 자금출처 조사 방안 등이 거론되고 있다.

15일 부동산업계에 따르면 '역대급' 규제로 불렸던 12·16 부동산 대책이 반년도 안돼 '약발'이 떨어진 가운데 정부의 추가 대책 '강도'에 관심이 쏠린다. 대출규제를 무력화한 '갭투자'를 잡기 위해선 "실거주 할게 아니면 전세끼고 집사지 말라"는 메시지를 각인 시킬 수 있는 확실한 정책이 나올 것으로 보인다.

갭투자 대책은 9·13이나 12·16 대책에서 나왔지만 전세대출 보증 강화 수준에 그쳤다. 다주택자, 시세 9억원 이상 1주택자에 순차적으로 전세대출 보증을 제한해 왔는데 효과는 크지 않았다. 이번에는 기준금액을 6억원 이하로 낮출 가능성도 제기된다. 1주택자가 전세대출을 받으려면 보유 주택 가격이 6억원을 넘어선 안된다는 뜻이다.

'갭투자=투기성 매매'로 변질된 만큼 갭투자시 실거주 의무 조건을 붙여야 한다는 지적도 나온다. 전세계약 기간이 2년인 점을 감안해 전세를 낀 주택 매매시 2년 안에 구입 주택에 실거주 하도록 의무화 하는 방안이다. 해당 주택에 실거주를 할 목적인 사람만 전세끼고 집사는 것을 허용해 주는 특단의 조치라 할 수 있다. 1주택자가 주택담보대출을 받을 때는 1년 안에 해당 주택을 매도한다는 '처분조건부'로 받을 수 있는데 갭투자는 반대로 입주 조건부로 허용하는 것이다.

양도세 감면을 받으려면 현재 실거주를 2년 이상 해야 하는데 이 기간을 3년 이상으로 강화하고 다주택자가 주택을 구입할 때 내는 취득세 세율을 큰 폭으로 올려 아예 갭투자 유인을 차단하는 방법도 제시된다.

갭투자를 많이 한 집주인에게는 전세보증금에 대해 과세하는 방안도 유력하게 검토 대상에 오른 것으로 전해졌다. 지금은 월세에만 과세한다. 올해부터 3주택자에 한해 월세 뿐 아니라 전세금에 대한 간주 임대료를 부과하는데 이 대상을 2주택 이하로 강화하는 방안이 제시된다.

고가 전세계약에 대해선 자금출처 조사를 실시하는 것도 가능한 시나리오다. 지난 3월부터 전국 6억원 이상 주택 구입시 자금조달계획서 제출을 의무화 했고, 서울 등 투기과열지구는 9억원 초과 집을 사면 증빙자료까지 제출해야 한다. 이를 차용해 전세계약에도 적용하는 방안이다.

정부는 전·월세 신고제 도입을 추진 중이나 입법 과정을 거쳐야 하기 때문에 내년 말쯤 시행 가능하다. 이보다 앞서 고가 전세계약에 한해 자금출처 조사를 강화하면 갭투자를 막을 수 있다는 주장이다.

갭투자 차단과 동시에 정부는 21번째 대책으로 대출규제 강화와 규제지역 추가 지정 등으로 시너지 효과를 낼 것으로 보인다. 대출규제로는 LTV(담보인정비율) 강화나 DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등이 꼽힌다.

12·16 대책 때는 투기과열지구에서 15억원 이상 주택의 주택담보대출을 금지하고 9억원 이상 LTV를 20%로 강화했는데 대출금지 기준선을 15억원 이하로 낮출 수 있다. LTV 기준선을 6억원으로 낮추거나 대출한도를 20%보다 더 조일 가능성도 제기된다. 신용대출로의 풍선효과를 막기 위해 DSR 규제도 병행할 수 있다.

일시에 청약·대출·세제 규제가 강화되는 규제지역은 더 넓어진다. 연초 이후 집값이 큰 폭으로 오른 대전, 인천, 청주와 경기도 오산, 군포, 시흥, 안산 등 비규제 지역을 조정대상 지역으로 지정하고 조정대상지역인 수원이나 구리 등을 투기과열지역으로 격상할 가능성이 있다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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