부동산대책 발표 임박..갭투자 방지·전세 안정화 초점

조해동 기자 2020. 6. 14. 18:30
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“사상 최대 유동성 때문에 부동산값 잡기는 힘들 것”

한동안 안정세를 보였던 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이자 정부가 추가 부동산 대책을 강구 중이다.

부동산 규제를 비웃듯 수도권 비규제 지역에서 집값이 뛰는 풍선 효과가 끊이지 않고 있고 그동안 집값이 소폭이나마 하락했던 서울에서도 집값이 상승세로 돌아섰기 때문이다. 주택 대출을 죄니 ‘갭투자’로 우회하고 9억 원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하고 있다. 정부는 수도권 규제지역 확대와 더불어 최근 문제로 대두한 갭투자 방지 대책 등 금융·세제 대책도 종합적으로 검토 중인 것으로 전해졌다.

14일 정부 부처들에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 착수했다. 수도권 비규제 지역을 조정대상지역 등 규제지역으로 묶는 것 외에도 갭투자로 인한 시장 왜곡을 완화하고 9억 원 이하 중저가 주택에 대한 대출 규제를 강화하는 방안도 나올 가능성이 있다는 분석이 나온다.

정부가 지난해 ‘12·16 대책’ 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고 있다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 전년 동기 대비 124.8% 증가했다. 주택 구입 대출 규제가 강화되다 보니 고가 전세를 끼고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 많아지게 된 것이다. 12·16 대책으로 투기과열지구에서 시가 15억 원을 초과하는 고가 주택에 대한 주택담보대출이 금지됐고 9억 원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 40%에서 20%로 낮아진 바 있다.

정부 관계자는 “전세제도는 원래 돈 없는 서민이 집을 마련하게 해주기 위한 제도였지만, 지금은 주택 금융과 같이 쓰이는 것이 사실”이라며 “이에 대한 문제의식을 갖고 있다”고 말했다.

갭투자는 기본적으로 단기 투자인 만큼 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 많이 물리는 방안이 나올 수 있다. 조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더욱 늘리는 방안이 가능하다.

정부는 12·16 대책을 통해 전세 대출을 받은 뒤 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세 대출을 회수하도록 했는데, 시가 9억 원을 6억 원으로 낮추는 등의 방식으로 규제 강도를 높일 수 있다.

갭투자를 가능하게 한 것은 높은 전세가율 덕분이라는 점에서 정부와 여당이 추진하는 ‘임대차 3법’이 더욱 근본적인 해법으로 떠오를 가능성도 있다. 전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입해 전세 보증금 등이 과도하게 오르지 못하게 막으면 고가 주택의 갭투자도 어려워지기 때문이다. 임대차 계약이 신고돼 현황 파악이 가능하게 되면 임대 주택에 대한 세금도 더욱 꼼꼼히 물릴 수 있게 돼 여러 채의 주택을 굴리는 다주택 갭투자자를 견제할 수도 있게 된다. 전월세신고제가 시행되면 고가 전세 보증금에 대해서는 주택 매매 때와 같이 자금조달 출처를 조사할 수도 있다는 전망도 나온다.

이와 함께 최근 서울 강북과 경기 지역을 중심으로 9억 원 이하 중저가 주택의 주택 가격이 크게 오름에 따라 이에 대한 대책도 나올 수 있다. 12·16 대책에서 9억 원 초과 주택에 대한 LTV를 강화한 바 있는데 이 주택 가격 구간을 6억 원 등으로 더 낮추는 등 강화할 수 있다.

서울과 과천, 광명, 하남 일부에 지정된 민간택지 분양가 상한제 대상지를 더욱 확대하는 방안도 있다. 서울 강남권 주택 가격 상승세에 대응해 주담대가 원천 금지된 주택의 가격 기준을 15억 원에서 9억 원 등으로 더 낮추는 방안도 거론된다.

국토부는 또 최근 집값이 불안한 인천과 경기 군포, 화성 동탄1, 안산, 오산, 시흥, 대전 등지의 집값 동향을 보면서 조정대상지역 등으로 묶는 방안 등도 검토 중이다. 이들은 모두 비규제 지역으로 최근 강력한 부동산 규제를 피해 투자수요가 몰려들어 집값이 큰 폭으로 오른 곳이다. 기존 수도권 조정대상지역 중 집값이 불안한 구리와 수원 등지는 투기과열지구로 격상하는 방안도 검토 대상이다.

추가 부동산 대책의 구체적인 내용은 이번 주부터 국토부와 기재부, 금융위원회 등의 논의를 거쳐 정해지게 된다. 여러 방안을 꺼내놓고 부처 간 이견을 조율하면서 조율이 가능한 것은 발표하고, 조율이 안 되는 것은 추가 검토하는 방식으로 유보할 것으로 전망된다.

정부의 이 같은 대책 검토에 대해 ‘언 발에 오줌 누기’라는 지적이 나온다. 문재인 정부 출범 이후 소득주도 성장을 한다면서 온갖 명목으로 ‘재정(국민 세금) 뿌리기’에 나선 데다, 올해 들어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 등으로 정부는 3차에 걸쳐 추가경정예산을 편성하고, 한국은행은 기준금리를 사상 최저 수준까지 내린 여파로 시중 유동성(돈)이 사상 최대치를 기록했기 때문이다.

민간 경제연구소 관계자는 “당장 부동산값이 폭등하니 정부가 금융·세제 등을 포함한 각종 규제 대책을 조만간 내놓을 것으로 보인다”며 “그러나 부동산 대책을 과하게 내놓으면 코로나19로 안 그래도 사경을 헤매는 한국 경제가 버티기 어렵다는 것이 정부의 고민일 것”이라고 말했다. 그는 “정부가 어떤 대책을 내놔도 시중에 단군 이래 최대 수준의 유동성이 풀린 상태에서 단기적으로는 부동산 시장을 주춤하게 할 수 있겠지만, 궁극적으로 부동산값을 잡기는 어려울 것”이라고 내다봤다.

조해동 기자

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