대구·광주 등 지방도시 분양권까지 규제 넓혀

정부, 분양권 전매제한 강화
수도권 전역과 5대 광역시도
입주때까지 분양권 매매 차단
법인거래 자금조달 계획은
지역·금액 관계없이 밝혀야
공급막아 서울수요 커질수도

정부가 수도권 분양권 전매제한 등을 강화하면서 풍선효과를 일으키던 '규제의 빈틈'을 메우는 데 전력하고 있다. 서울 용산 등에 7만가구를 공급하겠다는 청사진을 지난 6일 공개해 주택 실수요를 눌러앉힌 후 규제를 더욱 강화해 투자수요는 꺾겠다는 목적을 드러낸 셈이다. 실제로 정부의 이번 규제 타깃은 비규제지역 분양권과 법인 주택매매에 집중됐다.

하지만 전문가들은 정책 효과에 대해 의문을 드러냈다. 우선 비규제지역으로 몰리던 투자수요는 일시적으로 잡겠지만 공급 위축에 대한 우려는 더욱 높여 기존 분양권이나 새 아파트에 쏠리는 수요는 심해질 수 있다는 것이다. 인기지역과 비인기지역의 '옥석 가리기'도 시작될 것으로 예상된다.

우선 정부는 인천, 대전 등 비규제지역이었던 수도권과 지방 광역시 일부 지역의 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전 등기까지로 강화했다. 입주 때까지 분양권 매매를 차단하는 것이다. 7월부터 규제가 적용되는 지역은 △인천시 △의정부시 △구리시 △남양주시(화도읍, 수동면, 조안면 제외) △하남시 등이다. 사실상 수도권 전역에서 분양권 전매가 제한되는 셈이다. 대전·대구·광주·울산·부산 등 5대 지방 광역시에선 토지 용도가 도시 지역인 곳에 적용된다. 광역시 땅도 대부분 도시 지역이다.

정부가 수도권과 광역시의 전매제한 기간을 늘린 이유는 조정대상지역으로 묶이지 않은 일부 지역의 청약 과열이 심각하다고 판단했기 때문이다. 실제로 현대건설이 3월 분양한 '힐스테이트 송도 더 스카이'는 송도국제도시 분양 사상 최고인 평균 72.17대1의 경쟁률을 기록했다. 국토교통부 관계자는 "비규제지역의 전매제한 기간이 6개월로 짧다는 점을 악용하는 수요가 상당하다"며 "2017년부터 올해까지 수도권과 광역시 민간택지에서 청약에 당첨된 사람을 조사한 결과, 4명 중 1명이 전매제한 종료 후 6개월 안에 분양권을 팔았다"고 설명했다. 국토부와 국세청, 금융당국 등은 법인 주택매매에 대한 특별조사 계획도 공개했다. 경기도 안산시 단원구·상록구, 시흥시, 화성시, 평택시, 군포시, 오산시, 인천시 서구·연수구 등 경기 남부권 7곳이 목표다.

실제로 법인 주택매매가 세금 회피 등의 목적으로 악용된다는 의심은 끊임없이 지적됐다. 한국감정원에 따르면 작년 10월 1734건이었던 법인 아파트 매매 거래(개인 아파트를 법인이 사들인 경우)는 올 3월 5171건까지 늘어났다. 특히 올해 초부터 거래가 급격하게 늘어난 경기 지역 아파트의 법인 거래 비중은 폭증했다. 국토부에 따르면 인천 지역의 경우 지난해 평균 1.7%였던 비중이 올해 1~2월 5.1%로 늘었고 지난달에는 11.3%까지 증가했다.

정부는 여기서 나아가 탈세 목적의 법인 주택 거래를 뿌리 뽑기 위해 지역이나 거래금액과 상관없이 자금조달계획서 제출을 의무화하기로 했다.

부동산 업계에선 일단 분양시장 과열은 잡을 수 있을 것으로 내다봤다. 분양권에 웃돈을 주는 이른바 P(프리미엄) 시장이 위축되는 만큼 투자수요가 빠질 수 있기 때문이다. 하지만 장기적 관점으로 보면 부작용이 만만치 않다는 게 전문가들 판단이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "2016년 11·3 대책 후 서울에서 분양권 전매를 막았지만 '새 집'에 대한 수요는 꺾이지 않았다"며 "오히려 서울 등 수요는 놔둔 채 지방 부동산 경기에 찬물을 뿌릴 위험이 있다"고 진단했다.

[손동우 부동산전문기자]

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