재건축 아닌 공공재개발 카드 .. 집값 안정 실효성은 '글쎄'

공급 범위도 수도권까지 늘려
잇단 대책에도 공급부족 우려
"충족 효과 있나" 회의적 반응

정부기 집값 안정을 위한 규제 일변도 정책에서 공급 확대로 선회했다. 집값 안정과 공급 충족, 두마리 토끼를 잡을지 주목된다. 사진은 서울 송파구 일대 아파트 단지 모습. <연합뉴스>

문재인 정부가 서울 집값 원상회복을 위해 공급 확대 카드를 또다시 꺼내 들었다. 그동안 "주택 공급은 이미 충분하다"던 기조를 완전히 뒤엎고 서울 도심 한복판에 미니신도시 등을 조성하겠다고 밝히자, 업계에서는 벌써부터 의견이 분분하다.

정부는 그동안 잇단 집값 안정 대책에도 공급 부족 우려가 좀처럼 수그러들지 않자, 이번에는 방식을 바꿔 주택 공급 방식을 손질해 우려와 논란을 종식시키려는 것으로 보인다.

그러나 주택 업계에서는 단기적으로 집값 안정 효과가 큰 재건축 활성화가 아닌 공공 재개발 위주의 공급 대책이라 정부의 의도대로 '집값 안정'과 '공급 충족' 두 마리 토끼를 잡긴 어려울 것이란 다소 비관적인 전망이 흘러나온다.

7일 부동산 업계에 따르면 2017년부터 2019년까지 수도권 입주물량은 연평균 29만2000가구로 직전 3년간(2013∼2016년)과 비교해 약 42% 많았다. 올해부터 3년간 입주 물량은 수도권이 연평균 22만4000가구, 서울이 7만2000가구로 과거 10년 평균과 비슷하지만 2023년 이후부터는 수도권 3기 신도시 30만가구 공급이 본격화해 정부는 "공급이 충분하다"고 자신해왔다.

심지어 정부가 예측한 수도권의 연평균 주택 수요는 22만가구다. 그럼에도 정부는 3년간 서울에 7만 가구를 추가 공급하는 것을 비롯해 2023년부터 수도권에 수요보다 3만가구 많은 25만가구 이상을 매년 공급하겠다고 밝혔다. 공급 범위도 서울뿐만 아니라 수도권까지 대폭 확대했다. 정부의 규제를 피해 풍선효과가 짙게 나타난 것을 의식한 조처다. 과거 보금자리주택 공급 시절 적용했다가 건설업계의 반대에 부딪혔던 '사전청약제'까지 부활시키려는 것도 주택공급 부족 우려에 대한 심리적 안정을 주겠다는 의도가 강하다는 해석이 나온다.

정부가 공급 확대 정책을 꺼내 들었지만 집값 안정의 효과가 큰 재건축 사업이 아닌 공공재개발을 통한 공급 확대라 실효성에 대해 시장은 회의적인 반응이다. 정부는 조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기간 정체 중인 재개발 사업에 공공이 참여하도록 해 신속하게 사업을 추진하는 안을 내놨다.

특히, 주택공급활성화지구를 신설해 용도지역 상향이나 용적률·기부채납 비율을 완화하고 분양가상한제 적용을 면제하는 파격적인 안을 제시했다. 그러나 일부 특례를 통해 특정 지역의 사업장만 규제를 완화하면 거센 반발에 부딪힐 것이라는 우려가 나온다.

'제2의 마포래미안푸르지오(마래푸)' 단지처럼 고급 아파트가 탄생하긴 어려울 것이란 관측도 있다. 강남 3구(서초·강남·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구) 등 입지가 좋고 고급화 전략을 추구하는 사업지는 아파트의 마감재 수준이나 시공 경쟁력을 고려하지 않을 수 없으며 임대아파트가 많이 늘어나는 문제도 있기 때문이라는 분석이다.현재 서울 재개발 구역 357곳 중 10년간 조합설립인가도 못하고 사업이 정체된 곳이 102곳에 달해 공공 재개발은 이들 사업지에 우선 적용될 전망이다. 특히 서울시가 재정비사업 대신 도시재생을 추진하려는 계획을 세웠던 세운상가 일대 세운재정비촉진지구는 지난달 152개 구역 중 89개 구역만 정비구역 지정이 해제돼 공공 재개발 도입의 대표적인 후보지로 꼽힌다.

박상길기자 sweatsk@