강남 집부자의 진짜 속마음을 들어봤다

[부릿지GO]강남권 부동산 중개업소가 보는 강남 부동산 시장

정부의 고강도 부동산 규제책과 코로나19발 악재에 강남 아파트 가격이 3주째 하락세다.

지난해 10월 34억원에 거래되며 평당 1억원을 넘어선 서울 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡는 최근 26억8000만원에 거래됐다. 인근 부동산에 따르면 두 거래는 직접비교는 힘들지만, 같은 크기과 비슷한 조망·층의 집과 비교했을 때 최근 나온 매물은 고점 대비 2~3억원 정도 내린 상황이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트도 지난해 말 고점을 찍은 이후 4개월만에 3~4억원 낮은 매물들이 나온다.

강남 주요 아파트가 하락세를 보이는 가운데 신고가를 찍은 아파트도 있다. 서울 송파구 리센츠 전용 84㎡는 지난달 초 부자간 매매거래로 실거래 가격이 16억원으로 내려 앉았는데 이달 초에는 22억원으로 '신고가'를 찍었다.

강남 집부자는 실제 보유세가 부담이 될까? 매물은 대체 얼마나 나오고 있는 상황인가? 강남 집부자는 지금 무슨 고민을 하고 있을까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 14일 서울 강남구 반포동과 대치동 일대 부동산을 취재했다. 강남 집값은 서울과 수도권 집값의 흐름을 예측할 수 있는 바로미터다. 강남부동산 중개업소에서 실제 집주인들이 어떤 고민을 하고 있는지 들었다.

☞더 자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 보실 수 있습니다.

▶최동수 기자
안녕하세요. 부릿지입니다. 오늘 부릿지는 현장에 나와봤습니다. 제가 서 있는 곳은 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지입니다. 이 은마아파트는 서울 강남의 대표적인 재건축 아파트 단지인데요. 부동산시장의 흐름을 알 수 있는 상징적인 곳입니다.

저희가 오늘 이곳에 나온 이유는 최근 은마아파트 가격 흐름이 심상치 않아섭니다. 전용 84㎡가 지난해 12월 23억5000만원에 거래가 됐는데 최근 이 아파트가 19억5000만원에 매물이 나오고 있습니다. 전용 76㎡도 마찬가지입니다.

지난해 12월 21억5000만원에 거래가 됐는데 지금 18억원에 매물이 나오고 있습니다. 즉 3억원에서 4억원 정도 빠진 가격으로 시장에 나오고 있는 것이죠.

이슈는 하나 더 있습니다. 바로 공시지가 상승으로 인한 보유세 부담 문제입니다. 얼마 전 한 설문조사가 좀 이슈가 됐었죠. '공시지가 상승으로 인한 보유세 부담으로 집을 내놓을 거냐'라는 질문을 했는데 집주인 중 65%가 아 나는 집을 팔지 않겠다고 했습니다.

그래서 저희가 직접 이 현장에 나와 봤습니다. 실제 이 강남 부동산에 가봐서 매도자들이 어떤 생각을 하고 있는지, 그리고 실제로 지금 강남, 이 은마아파트 단지의 매물이 쌓이고 있는지, 많이 나오고 있는지, 그리고 가격은 지금보다 더 떨어질지 이런 부분을 한번 알아보겠습니다.

자 그럼 지금부터 저랑 같이 한번 부동산으로 가 보시죠.

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경 /사진=이상봉 기자

▶최동수 기자
최근 은마아파트에서 지난해 말 대비 3~4억원 정도 가격이 하락해 매물이 나왔다는 소식이 시장에서 이슈입니다. 지난달, 이번 달 거래는 얼마나 좀 차이가 있는건지 궁금합니다.

▶정병준 명지부동산 대표
3~4월에 거래되는 걸 보면 약 31평(전용76㎡)은 약 한 1억5000만원에서 2억원 정도 내려갔고 34평(전용 84㎡) 같은 경우도 약 그 정도 2억원~3억원 정도 내려갔다.

▶최동수 기자
매물이 나온 건 더 아래(낮은 가격)로 나왔지만 실제로 거래된 게 그 정도라는 말씀이신 거죠? 사실 은마아파트 이슈가 보유세 이슈가 있습니다. 그래서 이제 6월1일 기준으로 납세의무가 생기는건데 공시가 상승에 따른 늘어난 보유세가. 그래서 매물이 지금 나오고 있고 거래가 된다는 기사들이 있는데 실제로 이 보유세 부담을 느낀 집주인들이 많이 내놓고 있는 건지가 궁금합니다.

▶정병준 명지부동산 대표
3~4월에 거래되는 걸 보면 약 31평(전용 76㎡)은 약 한 1억5000만원에서 2억원 정도 내려갔고 34평(전용 84㎡) 같은 경우도 약 그 정도 2억원~3억원 정도 내려갔다.

▶최동수 기자
매물 나온 건 더 아래로 나왔지만 실제로 거래된 게 그 정도라는 말씀이신 거죠? 사실 은마아파트 이슈가 보유세 이슈가 있습니다. 실제로 이 보유세 부담을 느낀 집주인들이 많이 내놓고 있는 건지 궁금하다.

▶정병준 명지부동산 대표
문의는 많이 하고 그러는데 실제 매물은 나와 있는 것도 있어요. 있는데 그렇다고 해서 부담을 느끼고 실질적으로 우리한테 많이 내놓는 것은 아닌 것 같다 이 말이지.

▶최동수 기자
그러면 (집주인은) 부담을 하겠다는 생각인가요? 실제로 좀 분위기는?

▶정병준 명지부동산 대표
지금 저희도 생각하기에 좀 저기 경제적으로 여유가 있는 사람들은 아이들한테 증여해주는 부분도 많고, 그렇지 않은 사람은 매매를 해야 될 상황인데 아마 선거가 있으니까 선거 4월15일 총선을 보고 나서 결정할 사람들도 있을 것 같다는 생각이 든다.
▶최동수 기자
궁금한데 이제 총선이 끝나면 이제 집주인들은 혹시 이 보유세 부담이 좀 내려갈 수도 있다고 생각하는 분들이 계신 건가요?

▶정병준 명지부동산 대표
집주인들은 그런 생각을 가진 사람도 있겠죠. 선거 공약에 보면 자기들이 보유세 조정해준다던가 그런 사람도 있죠.

▶최동수 기자
은마아파트에 전세나 월세 사시는 분들 50~60% 정도 되는데 매물이 앞으로 보유세 부담 때문에 많이 나올 것으로 보이는지?

▶정병준 명지부동산 대표
많이라고는 못해요. 은마아파트 같은 경우 꾸준히 거래됐었어요. 지금 생각할 때는 올해 공시지가가 많이 올랐기 때문에 그 부분에 저항을 느껴서 저항을 느껴서 매물을 내놓을 사람들이 있는데 아직은 그런 효과는 나타나지 않고 있습니다.

▶최동수 기자
급매 잡으려는 사람들이 꽤 있는 것 같은데 어때요?

▶정병준 명지부동산 대표
매수할 사람들은 현재 기다리고 있는 거죠.

▶최동수 기자
지금 나온 가격을 보면 전용 76㎡ 18억원, 전용 84㎡가 19억5000만원 선까지 우선 내려온 것 같은데, 매수자들은 더 기다리고 있나요?

정병준 명지부동산 대표가 14일 오전 서울 강남구 대치동 명지부동산에서 머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'와 인터뷰 하고 있다. /사진=부릿지 캡쳐

▶정병준 명지부동산 대표
그렇죠. 아까 내가 말씀드렸다시피 6월1일 기준으로 소유자가 누구냐에 따라 보유세 부담이 되기 때문에, 지금 매수하려는 사람들은 어쨌든 집이 없는 사람들이 사려고 하니까. 그런 사람들한테 보유세에 대한 부담이 없고요. 1가구 2주택인 사람들은 보유세가 수천만원 나올 수 있으니 (매물이) 나올 수 있다고 생각을 하는 거지.

▶최동수 기자
은마아파트 가격 추이가 어떻게 될지 좀 전망을 부탁드립니다.

▶정병준 명지부동산 대표
코로나가 언제 종결이 되느냐에 따라 가격이 오르고 내리고 할 텐데. 만약 또 많이 올라갈 수는 없는 거예요. 정부에서 분양가 상한제라는 걸 시행을 했는데 유예기간을 작년 10월28일부터 올해 4월28일까지 6개월 기간을 줬는데 코로나로 인해서 3개월 더 연장됐잖아요. 7월까지 분양가 상한제가 시행되면 아마 재건축 단지들은 일반분양에 대한 가격이 정부에서 가격이 있어서 가격부담이 있어서 마음 놓고 올라갈 저기는 아니고.

그다음에 또 가격이 오름으로 인해 재건축 초과이익환수제라던가 여러 가지 추이를 보면서 조금씩 오르겠죠. 상황은 그렇게 판단하고 있어요. 현재는 갑자기 우리가 많이 오르면 좋겠지만 그런 상황은 될 수가 없지. 매도자들은 많이 오르는 걸 원하겠죠.

▶최동수 기자
매수자 우위 시장이 되면 가격이 계속 빠지잖아요. 지금 그런 상황은 아닌 거죠?

▶정병준 명지부동산 대표
15억 이상에서 대출이 안 되니까 그 부분도 많이 작용하고 3월13일 이후 매매된 거는 자금출처 증빙서류가 까다로워져서 그 부분에 부담감 느낀 사람들도 있고요. 그래서 12월16일 이전 100이란 숫자라면 지금은 매수자가 지금 숫자는 약 3분의 1로 줄었다. 10명 중 6~7명 안 산다고 하고, 3~4명만 산다고 한다.

▶최동수 기자
매도자 입장에서 팔겠다는 사람은 지난해 말 100일때 지금은 얼마인가요?

▶정병준 명지부동산 대표
작년과 부동산 지금 팔겠다는 건, 아침에 봤는데 실거래가 올라온 걸 보면은 1월에 없었고, 12월 한두개 있었습니다. 내가 알기로 지금 3월 1개 31평이 하나 거래됐고 4월 34평 하나 거래됐고. 지금 통계적으로 보면 16개 거래됐다는데요. 우리가 지금 5월30일 기준으로 하면 소유권 이전해서 보유세 피하는 조건이라면 지금쯤 거래가 몇개 이뤄져야 하는데 아직 안 이뤄지고 있어요. 총선이 있고 그게 끝나면 봐야겠는데 거래는 더 이뤄질 거로 본다.

▶최동수 기자
매물이 많이 늘진 않았죠? 지난해 말 비교해서요.

▶정병준 명지부동산 대표
많이 늘진 않았어.

▶최동수 기자
지금 분위기는 매도자 매수자 서로 가격 조정이 잘되고 있는 상황인가요?

▶정병준 명지부동산 대표
아니지. 우리도 중개하려면 양쪽 살 사람들과 팔 사람들 중개가 이뤄져야 하는데 물어보면 기다려보겠다고 한다. 양쪽 다.

가격이라는 게 형성이 막 얼마, 이렇게 해서 되는 게 아니라 자기가 필요에 따라 매도자가 말하면 살 사람과 절충하는 건데요. 옛날에 받았던 기억만 하고, 또 정책이 선거한다고 해서 금방 바뀌는 것도 아니다. 양도세 보유세 조정해주는 건 아니잖아. 근데 그런 거 기대심리가 있어서 기다리는 것 같다.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전경 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
저는 대치동에서 서초구 반포동으로 넘어왔습니다. 제가 서 있는 곳은 반포동 대장주 아크로리버파크입니다. 여기 온 이유는 얼마 전 이곳에서도 새로운 거래가 떴기 때문인데요. 지난해 전용 84㎡가 34억원에 거래돼 평당 1억원을 넘기며 큰 이슈가 됐는데 최근에는 같은 평수 아파트가 26억8000만원에 거래됐습니다. 전 고점 대비 7억원 떨어진 것입니다.

직접 부동산 찾아가서 어떤 매물이었고, 매도자들은 어떤 생각을 했는지 지금 집 가진 분들은 보유세 부담을 어떻게 느끼는지 알아보겠습니다.

▶최동수 기자
공시지가 상승으로 인한 보유세 부담이 늘어날 텐데 그거에 따른 집을 내놓겠다는 분들이 많이 계시는지.

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
작년 연말, 올해 3월 정부에서 공시가 발표했잖아요. 그것 때문에 고민을 굉장히 많이 합니다. 작년에도 연말에 종부세 고지서 받아보고서는 억 소리 나서 엄청나게 불평불만을 토로하시면서 집을 팔아야겠다. 그런 고민을 많이 하시는 분들 있으시고.

올해 또 보유세가 어느 정도 나올지에 대해서 세무사 통해서 계산해보니까 거의 작년 낸 거에 비해 2배 가까이 나올 수 있겠다 예상되니까. 보통 여기서도 34평 한 채 가진 분들도 1500만원대 내셔야 한다. 50평대 갖고 계신 분들은 3500만원 이상 내셔야 한다.

강남에 2채 갖고 있으면 5000만원에서 큰 평수 있으면 1억원을 내야 한다. 계산해보니까 작년에 큰 평수 두 채 가진 분들이 5000만원 내셨는데 올해 계산해보니 거의 1억원이 되더라.

그러니까 보유세 부담이 현실적으로 많이 오게 되고 여러 채 가진 분들은 대부분 연세 있으셔서 현업에서 은퇴하셨으니까 사실 고정적 수입이 없는 분들이니까.

예를 들어서 월세나 이런 거 받으시는 분들이 그걸 거의 세금으로 내야 하다 보니까. 이거를 한 채를 팔아야 하지 않을까? 그런 고민 많이 한다. 그런데 또 팔자니 팔아서 또 다른데 이만한 물건을 잡을 수는 없는 현실적 고민이 있어요.

그것 때문에 적정 금액의 매수자가 나타나면 매매는 검토하시는데 지금 원하는 금액에 매수하려는 사람들이 마땅한 매수자가 안 나타나니까 그런 부분들 있어서 고민 많이 되시는 거죠.

▶최동수 기자
작년 말하고 올해를 비교했을 때 왜 작년에는 고점 찍었을 때는 매물을 거둬들였던 분들 있는데 이제는 좀 내놓으려고는 하시나요? 그런 분위기는 있나요?

박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표가 14일 오후 서울시 서초구 반포동 더행복한 공인중개사무소에서 머니투데이 건설부동산전문채널 '부릿지'와 인터뷰하고 있다. /사진=부릿지 캡쳐

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
정책이 나올 때마다 반응들이 두 갈래로 나온다. 2017년 8·2대책 2018년 9·13대책 작년 12·16 대책 나왔을 때 일부 사람들은 가격이 더 오를 거라고 생각해서 매물 거두는 분도 있고 일부는 가격이 떨어질 거 같으니까 거둬들이는 분들도 있다.

수요는 생활, 여건 입지로 꾸준히 있어요. 내부 거래, 전·월세 수요는 꾸준히 있어요. 그런데 공급이라든지 물량에서는 아직은 수요보다 공급이 부족한 상황입니다.

작년 12.16 대책 이후 거의 4~5개월 지났는데 코로나19 때문에 영향이 없지 않아 있긴 한데 지금은 전체적으로 상승 분위기는 가라앉았다. 그런 분위기에요.

이제 지난주 이번 주 여러 집주인하고 대화해 보니 이제 가격이 많이 빠졌다고 인식을 하는 분도 있어요. 26억8000만원(으로 거래됐다고) 언론에서 많이 나와서 가격 많이 내렸다고 인식하고 계시고요.

값이 빠져서 지금은 팔고 싶은 생각이 없다고 하는 분도 있고, 팔고자 하는 분들은 그런 가격이 낮아진 상황을 고려해서 예전 34평 32억에 내놓은 분들이 30억선으로 호가 조정해서 팔아 달라고.
45평 한강뷰 좋은 지역은 45억 이상 부르셨던 분도 지금은 3~4억 정도 조정해서 42~3억 정도로 호가 조정하는 분도 있구요. 50평대도 한강뷰 좋으면 평당 1억 받아야겠다 하던 분들도 꼭 파셔야 하는 분들은 3~4억 정도 조정하시긴 하는데요. 3~4억 조정됐더라도 실제적인 숫자는 높은 금액입니다. 실거래된 금액에 비해선 여전히 몇억 차이 나는 상황이죠.

매수자 입장에서는 일단 실거래된 데이터를 보고서 시장에 접근하시잖아요. 그러니까는 자기가 매수하려고 하는 평형대에 대한 최근에 실거래가 자료를 보고서는 문의를 하면서 알아보는데, 실제로 매물로 나와있는 거 보니까 금액이 크게 떨어진 거 같지 않으니까 그러니까 경기도 안 좋은데. 굳이 내가 이렇게 비싼 금액에서 잡아야 하는가 거기에 대한 의문이 드는 거죠.

▶최동수 기자
말씀하셨는데 보유세 부담이 상당할 텐데, 그거에 따른 매물들이 좀 더 나올까요.

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
급매가 아크로리버파크나 래미안퍼스티지에서 한두 개씩 나오고 있어요. 35평(전용 84)도 26억8000만원에 거래가 됐고 래미안퍼스티지도 27억원대 급매 나왔어요. 보유세 부담이라든지 그런 자기 상황을 타개하려고 급매물들이 한두 개 정도는 나오긴 하는데 사실 전체적인 분위기는 크게 변동은 없는 상황입니다.

집주인들이 보유세 부담에 대해서 작년 연말에 한 번 경험했단 말이죠. 그러면서 올해는 이게 시뮬레이션해 보니까 작년보다 거의 배 가까이 나올 거로 예상이 되는데, 그거를 미리 대비책을 생각하시는 분들도 있는데 막상 고지서가 날라와봐야지, 그래야지 더 체감하면서 숫자가 고지서에 찍힌 숫자 봐야지 더 확실히 체감하면서 진짜 이대로 안 되겠다. 뭔가 처분을 하든지 다른 방안을 좀 모색을 해야겠다. 반응하시더라고요

▶최동수 기자
우선은 어쨌든 기간을 지켜봐야겠네요? 그래도 조금 기다려 보는?

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
주인분들 대부분은 향후에 집값이 더 오를 거다 이렇게 예상들을 많이 하세요. 특히 아크로리버파크 제일 대장주 잖아요 그 바로 옆에 원베일리, 2023년 9월달에 입주하게 되면 최고의 대장주 될거고, 그러면은 최고가를 형성을 하면 그 옆에 있는 아크로리버파크도 같이 동반 상승하는 효과가 있기 때문에 오히려 3~4년 후에는 가격이 더 올라갈 건데, 내가 왜 팔아야 하느냐 생각하는 분들이 있죠. 그러니까 내가 전세 월세를 더 높은 금액을 받아 가지고 보유세 부담을 회피를 해보겠다 는 이런 생각을 하는 분들이 여러분 계시죠.

▶최동수 기자
급매를 잡으려는 매수 문의 꾸준하죠?

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
꾸준히 있어요. 최근 좀 더 문의가 있어요. 그래서 지난번..

▶최동수 기자
매수하고 싶은 분들에게 조언해달라?

▶박찬수 더행복한 공인중개사 사무소 대표
매수하려는 분들 말씀드리고 싶은 건 언론에서 7억 떨어졌네, 이런 약간 이슈성 화제성 기사들 그런 거를 보고서 문의 많이 주세요. 그거 내가 잡았어야 하는데 놓쳐서 아깝다. 그러면서 급매 나오면 연락달라 이야기 하시는 분들 많은데 그런 거는 진짜 어쩌다가 1600세대 1개 2개 이런 거거든요, 대부분은 이거랑은 간격이 많이 있어요.

기본적인 가격 형성이 돼 있는 수준이기 때문에 그런 것들을 고려해서 여유를 갖고 본인이 수요에 적합한 매물을 시간을 갖고 보는 게 낫다고 추천해 드립니다.

머니투데이 건설부동산 유튜브 전문채널 '부릿지'가 14일 서울시 서초구 반포동 아크로리버파크를 찾았다. /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
네 오늘은 강남구 대치동과 서초구 반포동에 있는 부동산들을 좀 둘러봤습니다. 부동산을 둘러보니까 고가주택을 보유한 분들이 보유세 부담을 상당히 느끼지만 아직은 부담 때문에 매물을 시장에 많이 내놓고 있는 것 같지는 않습니다. 좀 더 기다려보겠다는 분위기가 감지가 되는데요.

제가 오늘 취재한 내용을 조금 더 설명해 드리겠습니다. 제가 다른 강남의 부동산을 가 보니까 그 동안 집값이 많이 올라서 눈치만 살피고 있다. 이런 말을 했고요. 또 집주인들이 1~2회 정도 보유세를 부담하려고 하는 분들도 꽤 있다. 이랬습니다.

또 어떤 부동산에서는 2008년부터 2013년까지 우리 부동산 시장이 큰 하락장을 경험했는데 집을 보유하고 있는 보유자 중에 특히 은마아파트 같은 경우에 그런 경험을 했던 사람들이라 시장전망이 좋지 않으면 빠르고 많이 매물을 쏟아낼 수 있다. 이런 얘기도 했습니다.

그럴 경우 급매로 18억원까지 나왔지만 15억원 밑으로까지도 나올 수도 있다. 그런 상황이 되면. 그렇게 까지 떨어질 수 있다는 얘기구요.

또 하나가 매물을 내놓지 않은 집주인들은 증여를 많이 알아본다고 한다. 이득을 따져보면서 세무사 상담을 통해서 자식들에게 부담부증여하는 방안을 많이 알아보고 있다고 합니다.

오늘은 강남 부동산을 돌아봤습니다. 급매를 잡고 싶어하시는 매수자 분들이나 집을 팔지 고민하는 집주인분들 모두 지금 이 시장 상황을 면밀히 지켜봐야 하는 상황이 아닌가 싶습니다.

부릿지는 어이렇게 현장 곳곳을 누비며 생생한 정보를 전달하겠습니다. 필요하고 궁금한 정보가 있다면 댓글과 메일을 보내주시길 바랍니다. 보고 싶은 장소가 있다면 직접 찾아가 보여드리겠습니다.

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기획 부릿지
진행 최동수 기자 촬영 이상봉 기자
편집 방진주 인턴기자 김소정 인턴기자 그래픽 신선용 디자인 기자

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최동수 기자 firefly@mt.co.kr

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