"부자는 결국 부동산"vs"부동산, 안전자산 아냐"

[부릿지 맞짱토론③]'제로금리 시대, 풍부한 유동성이 부동산 시장에 미치는 영향?

한국은행이 지난달 16일 기준금리를 0.75%로 인하하며 사상 첫 제로금리 시대가 열렸다. 이달부터 는 금융기관에 유동성을 무제한 공급하는 한국판양적완화(QE·Quantitative Easing)를 시작했다.

시중에 풀린 돈은 부동산 시장으로 흘러 들어갈까?

머니투데이 부동산 전문 채널 '부릿지' 맞짱토론 3회에서는 이광수 미래에셋대우 연구위원과 두성규 한국건설산업연구원 연구위원이 '제로금리 시대, 풍부한 유동성이 부동산 시장에 미치는 영향'이라는 주제로 토론을 벌였다.

☞더 자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 보실 수 있습니다.

왼쪽부터 두성규 한국건설산업 선임연구위원, 이광수 미래에셋대우 연구위원 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
유동성 얘기를 좀 더 해보겠습니다. 제로금리 시대고 한국은행 양적 완화를 시작했는데요. 양적 완화가 이 시점에서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다.

▶두성규 선임연구위원
한국은행에서 양적완화를 단행한 건, 지금까지 전례가 없는 것으로 알고 있다. IMF와 글로벌 금융위기 때는 금융 부문 위기 부분이 처음 다가온 것이긴 했다. 결과적으로 금융권에 위기가 오게 되면 가계대출을 해 온 많은 가구가 실질적으로 소득이나 직장을 잃어버리거나, 소득이 감소해 많은 부분을 다른 것으로 대체해야 하는 상황이 된다. 즉 국민 자산에서 가장 큰 비중 차지하는 집을 현금화시켜서 활용하는 것으로 가게 된다.

말씀드린 대로 그렇게 가게 되면 그 주택들을 제값을 받을 수 없고 급하게 팔아야 하고, 자기 의사 에 반해 강제 경매에 들어가기 때문에 한국은행이나 정부에서 선제 대응한 것으로 보인다. 시중에서 그러한 유동성으로 개개인의 자산 변동성이라도 이상한 쪽으로 흘러가지 않도록 적절한 조치를 한 것으로 보입니다. 다만 한국은행의 그러한 조치들이 앞으로도 추가적인 상황 변화에 따라 더 추가적으로 돼야 하지 않을까 한다.

▶이광수 연구위원
이런 등식이 적용돼죠. 저금리 되면 돈의 가치가 떨어지니까 부동산 가격 오를 수 있다. 두 가지를 고민할 필요가 있다. 첫번째는 유동성 풀리는데 그게 어디로 갈거냐다. 유동성이 풀릴 때 긍정적으로 가면 실물 자산으로 가던지 투자자산으로 가지만 사실 사람들이 미래 불확실성이 크면 유동성을 움직이지 않아요. 대표적으로 미국이라던지 유럽. 유럽이 마이너스 금리를 시작했는데 유럽에 은행 예금이 급증하고 있습니다. 은행가면 보관료 내야 되는데요. 은행 예금 급증하고 있어요. 그런데 호사가들은 유동성 급등이 부동산 갈거라 하는데.

그 사람들은 왜 은행에 갈 것 같으세요? 불안하니까 내가 보관료 내도 은행이 가장 안전한 거에요. 그래서 금리가 내려가더라도 유동성이 가만히 있는 거에요. 사실 이게 신용경색이거든요. 이럴 가능성이 있다. 단순하게 저금리여서 부동산이 오른다는 것은 단순한 공식이고, 지금의 상황은 다른 양태로 갈 수 있다는 거죠.

또 하나 금리나 시장 상황을 볼 때 플로우(Flow)를 보시는 겁니다. 금리가 5%일 때 한국은행이 경기가 안 좋아서 4%로 내렸어요. 그러면 빨리 부동산을 사야한다. 왜 일까요? 금리를 계속 내리니까요. 그런데 스톡으로 보면 지금 0.5% 가 4%보다 훨씬 싸 보이지만 지금 그래서는 안된다. 왜?여력이 없기 때문이에요. 마이너스 10%로 갈겁니까? 우리나라는 쉽지 않아요. 이렇게 보셔야죠.

단순하게 여러분 저금리가 돼서 유동성이 확대돼서 돈이 부동산으로 간다. 천만의 말씀. 완전히 다른 양상이고, 여러분은 그동안 고금리의 시대에 살아서 그런 생각을 하고 계신 거에요. 미래는 우리가 마주하지 않은 상태로 올 겁니다. 경험하지 않은 것이죠. 예전에 금리가 10%일 때 5%로 내리면 다 부동산으로 갈 수 있어요. 지금 다른 형태로 가는 거라 매우 유의해야 한다. 단순히 저금리-유동성-부동산 공식을 버릴 때다.

▶두성규 선임연구위원
지금 자산가는 어떤 고민을 하고 있냐면요. 이런 코로나 사태에서 본인들은 특별한 움직임이 없어도 상관없습니다. 문제는 지금 자기가 가지고 있는 현금을 가만히 가지고만 있으면 그것으로도 충분하냐고 하면은 원화 가치 같은 경우 세계경기와 맞물려 가치가 떨어지고 있는 상황이다.

위기상황에서는 본인들은 가지고 있는 자산을 가장 안전한 형태로 보관하려는 생각을 하게 될 거 거든요. 그런 점에서 정부가 자꾸 부동산에 투자하지 말라고 하는데요. 현금을 가지고 있으면 의미가 있냐? 달러 같으면 모르겠지만 원화를 현금 상태로 집에서 가지고 있는가는 회의가 들 거에요. 지금 원화가치가 떨어지고 있는 상황이 전개되고 있으니까요. 주식시장에서 주식을 한다는 건 이번 폭락사태도 그렇고 위험한 자산이라고 생각할 것이다.

결과적으로 본다면 완벽한 안전자산은 아니지만 상대적으로 부동산이 안전자산으로 의미가 있지 않느냐. 현재 수급상황으로 볼 때 향후 위기상황이 종식되고 난 뒤에는 굉장히 의미 있는 안전자산에다 보너스로서 수익을 추가로 가져올 수도 있다. 그래서 자산가들은 부동산이 자산을 불려주기를 원하는 것이 아니라 기존 자산의 가치를 유지만 시켜주기를 바라는 정도다. 그런데 만일에 정부가 규제도 완화해 주고 시장 상황이 회복될 때 황금알까지 낳아주면 더 좋겠죠. 그렇다 보니까 저도 그쪽으로 가라는 게 아니라 부동산에 대한 자산을 가지고 있는 분들이 부동산 형태로 보유하려는 그 생각을 떨쳐버리기는 쉽지 않을 것이다.

▶최동수 기자
유동성이라는 것이 부동산으로 갈 가능성이 크다고 보시는 거죠?(두성규 :크다고 볼 수 있는 거죠) 지금 이 순간 관망세가 있다고 하지만 향후 집값이 조정을 조금만 받는다고 할 때, 유동성이 상승에 무게감을 실을 수 있다.

▶두성규 연구위원
과거보다 우리가 또 GDP(국내총생산)도 많이 올랐잖아요. 국민소득이 많이 오른 상태에서 내 집 마련에 대한, 그리고 내 집 마련을 과거처럼 다주택으로 보유하기보다는 정말 내가 원하고 깨끗한 5년 이내, 10년 이내도 되지만 신규 주택을 가지고 싶어 하는 마음들이 충분히 자기 주머니에 있는 사정들을 고려해 많이 있다고 보기 때문에. 그런데 거기에 물건들이 줄어들어 있는 상태다. 향후에도 더욱더 줄어들 수 있어 충분히 그런 의미로 받아들이고 있다.

▶최동수 기자
이 연구위원님은 어떻게 생각하세요?

▶이광수 연구위원
한국의 부동산 시장이 굉장히 안전자산으로 평가받고 있고, 대표적으로 강남의 부동산이 안전자산으로 평가받고 있습니다. 수치로 한 번 봐 볼까요. 가져오지는 않았는데요. 검증이 가능할 거다. 역설적으로 수치로 보면 가격 변동 폭이 훨씬 큰 것이 강남 부동산이다. 주식시장이 빠지고 있어 어려워서 리스크가 발생할 수 있지만, 집값이 빠져서 부동산이 빠져서 나라 온 전체가 망하고 이런 경우가 되게 많다. 역사적으로.

부동산이 결국 안전자산이 저는 아니라고 생각한다. 우리가 고민해볼 필요가 있어요. 여러분 투자에서 안전자산은 무엇인가? 질문하나 해 볼게요. 1000만원이 생겼습니다. 보너스로 타셨다고 하죠. 근데 여기서 복권이 1000만원 사는 경우가 있고 하나는 대한민국 국채를 사는 경우가 있습니다. 투자로 이걸 볼 때 어느 것이 안전자산인가? 국채. 당연히 국채죠 뭘 고민하시죠.

투자로 보면 복권이 안전하다. 왜냐면 투자에서 세이프티는 불확실성이다. 내가 예상하지 못한 일이 발생할 확률. 복권은 안 된다는 거 너무 잘 알아. 우리나라 국채 말고 우리나라 말고 A나라 국채라고 할게요. A 나라가 망할 확률이 더 높아요.

이게 바로 투자로 안전자산을 평가하는 것이다. 안전자산을 얘기할 때는 대상 자산이 유동성이 떨어지고 가격이 높을수록 되게 안전 자산이 아닌 거다. 사실. 그렇죠. 금방 사고팔지 못해요. 주식은 금방 사고팔 수 있지만 집은 그렇지 않다. 갑자기 코로나가 와서 팔고 싶은데 금방 팔 수 있냐? 안 되잖아요. 엄청 금액도 크잖아요. 이런 자산은 전형적으로 안전자산하지 않은 자산입니다. 그런데 세상을 이렇게 보고 투자한 사람들이 가격을 움직인다는 거에요. 그래서 항상 안전자산이라고 속고, 내 집 마련이라고 속아서 항상 막판에 집을 사는 거에요.

30~40대가 왜 작년도 12월달 왜 그렇게 몰아서 집을 샀냐?? 진짜 잘했다고 생각하세요? 집값 안 빠질거야. 안전자산이야 이렇게 생각한 것이다. 절대 안전자산이 아니에요. 여러분.

▶두성규 선임연구위원
그러면은 저가 설명을 하나 설명을 하겠다. 아 저 사람은 정말 부동산에 집착하지 않나 생각할 수 있어요. 그런데 이제 외국과 함께 보면 세계 경제 위기가 오면서 부동산 가격이 내리고 있습니다. 한국은 오를 때도 충분히 오르지 못했어요. 정부 규제가 많았기 때문에. 그런데 의외로 잘 버틴단 말이에요. 한국부동산의 독특한 구조가 있다. 전세제도다.

전세제도 자체가 제가 정의 내린 게, 어떻게 보면 국내에서 자산 유동화를 시킨 굉장히 희한한 형태로 본다. 예를 들어 10억짜리 아파트인데 그걸 깔고 앉아 있으면 대단히 잘못된 투자일 수 있다. 10억짜리를 자기 거주 공간 이외 그것을 갔다가 임대시장에 내놓으면 그 경우에 따라서 한참 때는 90%까지도 넘어갔죠, 매매가 대비 전세가 비율이 전세가율이 현재로 60% 유지하고 있다. 상당수 자기가 투자한 자금에서 일부 저금리 상태에서 금융기관으로부터 차입금을 제외하면 전세라는 제도로 나머지 투자자산 단기간 내에 회수해서 부동산 보유하고 있지만 한편에선 변형된 형태의 유동화된 자금으로 손에 쥘 수 있는 굉장히 독특한 구조다. 외국인들은 이해하지 못하는.
외냐하면요 10억이라는 전세도 주변에 흔하지 않습니까? 그런데 10억이라는 돈을 개인 간에 주고 받아요. 이런 나라는 전 세계에서 찾아볼 수 없다. 베짱 하나는 대단하다.

전세제도가 사실은 많은 위기상황에서도 가격폭락을 막아주는 하나의 안전장치로 작용할 가능성이 크지 않을까. 그리고 한국은행 양적완화가 이전의 IMF나 글로벌 금융위기 때처럼 개별 가구들의 위험한 선택을 막아주는 하나의 일부 작용을 해나가고 있다고 생각한다.

▶최동수 기자
화제 전환해서 풍선효과 얘기를 꺼내 보겠습니다. 수용성이 최근 올 초에 가파르게 올랐다가 집값(상승세가) 둔화됐습니다. 그러고 보니 옆 동네 오산 군포 화성 인천 등이 또 오르고 있단 말이에요. 과연 풍선효과라는 것이 지속 가능할 것인가? 얼 가지 않아 꺼질것인가?

▶이광수 연구위원
이게 여러분 전제 해야 할 게 한국 집값 약간 다르게 생각할지 모르겠지만 현재 모습은 집값을 움직이는 건 집이 부족해서? 수원이 집이 부족합니까? 천만의 말씀. 인구가 많아져서? 실수요가 많아져서? 공급이 부족해서요? 아니라는 거에요. 저는 그분(투자한 사람들)들 뭐라 하는 게 아닙니다. 저는 투자하는 건 좋다고 생각합니다.

그런데 원인 파악은 정확히 해야죠. 투자하는 사람이 일시적으로 몰리니까 집값이 올랐다는 거죠. 그런데 갑자기 규제가 들어가고 갑자기 리스크가 오면 투자하는 사람들이 마음이 바뀔 거잖아요. 그러면 집값이 확 달라지겠죠. 그러니까 변동성이 커지는 거에요. 아까 말씀하신 군포, 화성, 인천. 여기 왜 오를 것 같아요? 너무 정확하죠. 분명히 전세 매매 비율이 높았을 거예요. 아니 높았습니다. 대출이 가능했죠. 찾아봐요. 제가 다음에 오를 데 알려드릴까요? 너무 간단하잖아요. 전세 대비 매매가 안 오르는 곳, 대출되는 곳. 그런 데는 무조건 오르는 거에요. 그래서 규제가 가는 거죠. 그럼 또 팔아버리고 실수요자한테 피해가 될 수 있는 구조라는 거죠. (풍선효과는) 절대 지속하지 못합니다.

투자나 투기수요가 있을 수 없잖아요. 마치 주식시장화 돼 있는거에요. 어제 한국 주식이 빠졌다가 회복하고 내일도 빠지고 미국의 나스닥 난리 났지 않습니까? 주식을 실 사용하려고 사진 않으시잖아요. 내가 삼성전자 주식 사서 이거를 사용하지 않고 투자를 하잖아요. 투자로 사니까 어떻습니까. 그러니까 가격이 급변하죠. 한국의 부동산 시장이 그런 현상이고 수도권 아파트가 그런 현상을 빚고 있다는 것이다. 그러니까 이게 지속 가능합니까. 갑자기 내일 빠져도 이건 이해가 되는 거에요.

▶두성규 연구위원
저는 뭐 지속이 될 수 없다는 건 똑같은 결론인데요. 그 부분 원인과 관련해서 사실은 투기 세력, 투자 세력에 대한 동기가 사라지기 때문에 그런 쪽으로 해석할 수도 있다고 봅니다.

그런데 한편에서는 어쨌든 이번에 수용성 지역을 중심으로 정부가 2.20 대책을 통해서 풍선효과를 다시 없애려고 대책을 내놓았는데 그 지역은 그 뒤에도 오른 측면이 있거든요. 지금 그 지역은 대부분 규제지역을 피해서 비규제로 가서 부동산 투자로 인한 수익을 올리고자 하는 투자자들이기 때문에 실질적으로 그 부분들이 규제를 추가 함으로써 얻는 것보다 시장 상황에서 상승에 기회가 있다고 보면 계속 갈 건데 지금은 코로나로 계속 수도권 남쪽으로 확산은 되고 있지만 그 부분이 오랫동안 지속하기는 저는 어렵다. 시장 상황이 전체적으로 그러한 세력들은 하나의 시장에서 잠재적이지만 수요의 한 가지인 것만은 분명하기 때문에 수요가 있다는 것은 확인시켜준 반면에 실질적으로 전체적인 실물경제까지 위축될 상황으로 갈 가능성이 높은 상태에서 풍선효과가 더욱더 지속하기는 대단히 힘들 것으로 보고 조만간에 정리되지 않을까 싶습니다.

기획 부릿지
진행 최동수 기자 촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 방진주 기자
편집 방진주 기자
그래픽 신선용 디자인 기자

[관련기사]☞'차명진 논란'에 황교안의 해법은 "우리편 아니다" 왜?☞"이 시국에 ○○랜드 간 친구, 정 떨어져요"☞유시민 '검언유착' 보도에 "놀고들 있네…윤석열은 식물총장"☞"지역경제 살려라" 특명..전 직원에 100만원 쏜 회장님은?☞"이건 LG폰이 아니다"…물방울 카메라·엣지 '파격 LG'

최동수 기자 firefly@mt.co.kr

머니투데이에서 직접 확인하세요. 해당 언론사로 이동합니다.