장고 끝 악수?..수용성 숨고르기 뒤 2차풍선효과 '우려'

추가 규제지역 지정놓고 골든타임 놓칠라
화성, 오산, 인천 등 집값도 '꿈틀'

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 정두리 황현규 기자] ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 문재인 정부가 서울 강남 집값을 누르자 경기 남부 지역의 ‘수·용·성(수원·용인·성남)’ 집값이 급등하는 이른바 풍선효과가 커지고 있다. 정부는 19번째 추가 규제카드를 꺼낼 준비를 하고 있지만, 시장은 ‘두더지잡기 게임’처럼 방망이를 피해 다른 곳으로 튀어오르는 식으로 진정 기미를 보이지 않고 있다.

전문가들은 벌써부터 정부의 규제를 피해 집값이 꿈틀거리는 2차 상승 지역이 나올 것을 우려하고 있다. 일각에서는 총선 이후 수용성의 거품 붕괴 현상에 주목하고 있다.

◇ 총선이후 규제시 수용성 거품붕괴 ‘우려’

17일 부동산업계에 따르면 더불어민주당과 정부, 청와대는 지난해 12·16대책 이후 풍선효과가 나타나고 있는 수용성 지역을 조정대상지역으로 묶는 방안을 놓고 장고를 거듭하고 있다. 여당인 더불어민주당 내에서 지역구 표심에 영향을 미칠 수 있다며 유보적 입장을 취하고 있는 것이 걸림돌이다.

국토부 관계자는 “주거정책심의위원회(주정심)를 열어 협의가 있기까지 추가대책 시기는 알 수 없다”면서 “현재로서는 조정대상지역 추가 지정에 대해 아무것도 정해진 게 없다”고 설명했다.

현재 수용성 가운데 이미 조정대상지역인 수원 팔달구와 광교지구, 용인 수지·기흥, 성남 전역을 포함해 수원 권선·영통·장안구 등이 추가로 규제 지역으로 지정될 가능성이 높다는 게 업계 다수의 관측이다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고, 총부채상황비율(DTI)도 50%로 줄어든다. 다주택자 양도세도 중과된다. 해당 지역의 2주택 이상 보유시 종합부동산세도 추가로 과세된다. 수원 영통구 등은 청약경쟁률과 주택가격 상승률로 비춰볼 때 조정대상지역이 아닌 투기과열지구로 곧장 지정될 가능성도 있다.

다만 민주당 내 우려의 목소리가 커지고 있어 수용성 규제 시점이 4월 총선 이후로 밀릴 수 있다는 전망도 나오고 있다. 이 경우 수용성 집값에 거품이 끼었다는 분석이 잇따르고 있어 자칫 ‘골든타임’을 놓칠 수 있다는 진단도 나온다.

부동산 모바일 어플리케이션 ‘아파트 실거래’(아실) 유거상 대표는 “최근 수도권 남부권 집값이 급등하면서 인접한 서울지역 집값과 가격차가 많이 좁혀지고 있다”며 “이는 서울에 매물이 부족하기 때문에 벌어지는 단기적인 거품 현상”이라고 진단했다. 그러면서 “이런 흐름이 지속되기보다 더 나은 입지로 자본이 이동할 여지가 있어 보인다”고 관측했다. 집값 상승이 거품일 가능성과 단기간에 다시 꺼질 가능성을 예측한 것이다.

수원 영통구 K공인중개사무소 대표도 “총선 이후는 투기성 바람이 벌써 수용성 지역을 휩쓸고 지나간 시점일 텐데, 그 때 규제를 하면 아예 집값이 폭락할 수 있다”며 “너무 늦은 대응이 될 것”이라고 지적했다.

특히 수원은 투기 목적의 외지인 수요가 큰 탓에 집값 하락폭이 다른 지역보다 더 클 수 있다는 관측이 나온다. 실거주 목적이 아니기 때문에 집을 쉽게 내놓거나 수요를 거둬들일 가능성이 크다는 것. 한국감정원 월별 아파트 거래 현황에 따르면 지난해 12월 영통구 아파트 매매(1752가구) 중 446가구가 외지인 수요였다. 4명 중 1명이 외지인인 셈이다. 장안구도 같은 달 이뤄진 아파트 매매(475가구) 중 84가구(17.4%)가 외지인이 산 아파트였다. 외지인이 10% 선에 불과하다가 갑자기 급증한 것이다.

◇ 화성·오산·인천까지 2차 풍선효과

수용성이 추가 규제 지역을 지정될 시 또 다른 풍선효과가 예상되는 지역은 수원과 인접한 화성과 오산 등이 유력시된다. 인천 구도심까지 영향이 미칠 수 있다는 시각도 있다. 한국감정원에 따르면 화성 아파트 거래량 중 외지인 수요 비율은 지난해 10월 12.9%에서 11월 14.15%, 12월 20%로 상승 추세다. 이곳도 최근 외지인 비율이 늘어난 것으로 수원 못지 않게 투자수요가 많아졌단 얘기다.

현재 화성의 집값 상승으로 주목받는 곳은 동탄신도시다. 지난달 23일 경기 화성시 동탄2신도시 ‘동탄역 더샵센트럴시티’의 전용면적 84㎡(24층)아파트는 10억원에 거래됐다. 이 면적형의 아파트가 10억원대를 돌파한 것은 이번이 처음이다. 화성시 동탄대로 인근 A공인중개사 대표는 “지난해 만해도 8억원대에 거래됐지만 현재 호가는 10억원대로, 앞으로 더 오를 여지가 충분하다”고 말했다.

오산의 아파트 거래량은 지속적으로 늘고 있다. 오산의 지난해 아파트 거래량은 100건 후반대에서 200건 초반대를 유지했으나 올해 1월에만 368건을 기록했다. 인천 구도심 아파트는 최근 5000만원 이상이 상승했다. 남동구 구월힐스테이트1단지는 지난해 3억7000만원 대를 유지하다가 최근 4억1000만원에 실거래가 이뤄졌다. 현재 호가는 4억2000만원 선이다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “현재 일부 경기도 지역의 집값이 지나치게 높은 경향이 있다”며 “하방 경직성을 고려하더라도 조정 대상지역 혹은 투기과열지구로 지정 될 시 9억 이상 아파트의 하락이 발생할 수 있다”고 말했다.

유거상 대표는 “서울의 전반적인 약세 속에 오동평(오산·동탄·평택), 그리고 인천 구도심까지 부동산 열기가 옮겨붙는 추세”라면서 “현재의 수도권 시장은 전세를 끼고 매매를 한다고 해도 결코 적은 자본금으로 덤빌 수 있는 시장이 아니다. 결국 수요의 억제보다 매물의 증가로 그 방향성이 맞춰져야 한다”고 말했다.

정두리 (duri22@edaily.co.kr)