수용성 '풍선효과'→ '상승사이클 진입'.. 뒷북 '조정지역 예고' 되나

작년부터 갭투자로 매물 잠겨
12·16 대책 서울 전체 누르자
원정 투자 몰리며 집값 폭발
수원 8년만에 주간 최대상승
정부 "조정지역 등 적극 검토"
뒷북 논란 속 규제수위 관심

[파이낸셜뉴스] 지난 '12·16 주택시장 안정화 대책'의 여파로 급등하는 수용성(수원·용인·성남) 부동산 시장에 대해 정부가 조정지역 포함을 검토하고 나서자 이들 지역의 상승 패턴이 끊기는 것이 아닌가 하는 전망이 나오고 있다. 하지만 시장에서는 충분한 호재도 있고, '수용성' 외에 대안도 없는 상태라 잠시 숨고르기를 거친 후 서울 부동산시장이 회복세를 찾을 경우 2차 상승이 있을 것이란 전망도 팽팽하다.

■수원은 이미 상승사이클 진입?
16일 부동산업계에 따르면 수원은 지난 12·16 대책의 가장 큰 수혜지로 꼽힌다. 지난 대책에서 특히 15억원 이상 고가아파트엔 대출금지를, 9억원 이상에는 대출규모를 축소하는 규제책을 꺼내들자 강남과 접근성이 좋은 수도권 서남부 시장이 꿈틀댔다. 이 가운데 수원·용인·성남은 과천·광명 등과 달리 민간택지 분양가상한제를 벗어난 데다 비규제지역으로 분류되며 갭투자와 운정투자가 집중됐기 때문이다.

특히 서울을 묶는 고강도 규제의 ‘풍선효과’가 가장 극심하게 드러난 지역이 바로 수원이었다.

수원은 사실상 지난해 상반기부터 ‘갭투자의 성지’였다. 정보에 빠른 투자자들이 수원 영통구 등지의 아파트에 1억원 미만의 돈으로 (전세를 끼고)갭투자를 하고 집값이 오르면 시세차익을 챙긴 후, 그보다 조금 더 외곽의 아파트를 사는 방식으로 투자가 일어났던 곳이다. 이런 곳이 지난 12·16 대책에서 강남을 누르자 작년 연말부터 올해 초에 집중적으로 튀어 오른 것이다.

수원에 외지인 투자가 몰리면서 한 주 만에 집값이 2% 이상 오르는 등 과열 양상이 뚜렷해지자 뒷짐만 지고 있던 정부가 긴급히 규제지역 추가 지정을 검토하고 나섰다.

히지만 시장에서는 너무 늦은 것이 아니냐는 비판의 목소리가 크다.

지난해부터 이어진 매물 소진→ 한두 개 아파트 거래로 계단식 상승→ 배짱호가 매물→ 비규제·개발 호재로 배짱 매물 소화→ 가격 급등의 사이클이 이미 굳혀졌다는 것이 그 이유다.

■풍선효과 수용성으로 점점 번져
실제 지난 13일 한국감정원이 발표한 2월 둘째주 아파트가격 동향(2주간 변동분 반영)에 따르면 강남 4구의 아파트값이 0.05% 떨어질 때 수원은 2배 이상 상승폭을 키우며 수도권 집값 상승을 주도했다. 수원 주간 아파트매매가격이 2% 이상 오른 것은 감정원이 통계를 작성한 이래 8년 만에 처음이다.

상승세를 주도했던 영통구(0.95%→2.24%)와 재개발 이슈가 있는 팔달구(0.96%→2.15%)와 함께 권선구(1.23%→2.54%)도 신분당선 호매실구간 연장 호재에 힘입어 금곡·호매실동 위주로 상승폭을 확대했다.

수원 지역의 아파트 매매와 분양권 전매에서 전체적인 상승이 이뤄지고 있는 셈이다.

수원과 함께 수용성의 한 축인 용인의 강세도 지속됐다. 용인에서는 수지구(0.71%→1.05%)의 강세가 두드러졌다.

부동산업계 한 관계자는 “수원처럼 용인 수지 역시 풍선효과의 일종으로 호가가 뛰고 있다”며 “분당보다는 비교적 새아파트가 있고 강남 접근성이 좋은 수지가 상대적으로 투자수요가 몰리는 것으로 보인다”고 말했다.

이에 따라 정부는 4월 총선을 앞두고 이들 지역에 조만간 추가규제를 발표할 전망이다.

현재 수용성 지역 가운데 수원 팔달구 일부와 광교, 용인 수지·기흥 그리고 성남은 이미 조정대상지역으로 지정돼 있다. 국토교통부는 아직 조정대상지역으로 묶여 있지 않은 수원 영통·장안구 등지를 조정대상지역으로 추가 규제하는 방안을 논의 중이다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율이 60%로 제한되고 총부채상환비율 50%가 적용된다.

■규제강도 따라 수용성 분위기 좌우
국토부는 일단 조정대상지역만 추가 지정하고 상황을 지켜볼지 아예 투기과열지구로 동시에 묶을지를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

조정대상으로만 묶인다면 당장 갭투자 차단 효과는 나타날 것으로 전망된다. 하지만 이미 오른 거래가격을 누르기에는 역부족이란 의견이 많다. 가격급등 사이클을 통해 매물이 많이 잠긴 상태가 됐기 때문이다. 또한 서울이 너무 급등해 있는 상태이고, 대출규제 등으로 3040세대가 내 집 마련에 나서기가 녹록치 않은 상황에서 상대적으로 가격이 낮다는 점은 여전히 수용성 강세를 점치는 이유다. 경기남부 입주 물량 소진에 따른 공급부족, 신분당선 호재 등도 장기적인 집값 상승의 압박요인이 될 수 있다.

하지만 정부에서 투기과열지구 지정과 자금출처 조사 등 서울에 버금가는 고강도 대책을 적용한다면 기존의 투자수요와 갭투자 모두가 막히며 이미 너무 오른 집값의 거품이 빠질 가능성도 있다.

부동산 전문가들은 총선을 의식한 정부가 늑장 대처를 하는 바람에 수도권 풍선효과가 확산됐다고 지적하고 있다.

국토부는 지난달 서울 규제에 따른 풍선효과는 없다고 밝힌 바 있다. 또한 지난 13일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 비공개 관계장관회의인 녹실회의에서 김현미 국토부 장관은 “수원과 용인 등 일부 지역이 상승하고 있지만 아직 전반적인 상승세로 판단되지 않는다"고 말한 것으로 알려졌다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자