분양가 상한제로 더욱 촘촘해진 규제.. 실수요자 청약 전략은?

-민간택지 분양가 상한제… 최장 10년 전매제한, 거주 의무기간 2~3년
-등기 후 전매 가능한 분양가 상한제 미적용 단지 ‘더샵 파크프레스티지’ 주목

실수요층의 내 집 마련을 위한 청약 전략이 무엇보다 중요한 시점이다. 당초 예상대로 민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 서울 27개동(강남4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)으로 확정되면서 부동산 규제책이 동별로 더욱 촘촘해졌기 때문이다. 실수요층은 물론 투자수요도 실익과 투자 기간 등을 면밀하게 검토해야 할 것으로 보인다.

최근 부동산 정책의 중심에 있는 민간택지 분양가 상한제는 분양 가격의 최고가를 제한하는 정책이다. 급등한 집값으로 아직 내 집 마련을 하지 못한 실수요자 입장에서는 상대적으로 합리적인 분양가에 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 수 있다. 때문에 가격만을 놓고 봤을 때는 상한제가 적용되는 아파트를 기다렸다가 청약하는 것이 유리할 수 있다.

하지만 합리적인 분양가로 공급하는 만큼 전매 제한 등의 규제가 뒤따르기 때문에 실익 여부는 따져봐야 한다. 분양가 상한제 적용 단지는 최장 10년 동안 전매가 제한되고, 등기 후 2~3년의 실거주 의무도 충족해야 하기 때문이다. 반면 분양가 상한제 미적용 단지는 등기 후 '분양권 전매'가 가능하다.

합리적인 분양가의 매력에 청약 당첨도 ‘하늘의 별 따기’가 될 가능성이 높다. 청약 가점이 낮은 청약자의 경우 마냥 기다리다 오히려 내 집 마련의 기회를 놓칠 수 있다는 얘기다. 분양가 상한제 아파트가 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5~10% 낮을 것으로 전망됨에도 불구하고 상한제 미적용 지역에 수요층이 몰리는 이유다.

실제 이달 초 공급된 서울 강남구 대치동 르엘대치는 분양가 상한제 미적용 단지임에도 불구하고 1순위 평균 청약 경쟁률이 212대1을 기록했다. 같은 시기 청약을 받은 서초구 잠원동 르엘 신반포 센트럴의 1순위 청약 경쟁률도 평균 82대1을 나타냈다.

부동산 전문가 A씨는 “현재 분양 단지도 HUG의 분양가 통제로 시세 대비 저렴하기 때문에 환금성을 따졌을 때 지금 분양을 받는 게 이득이 될 수 있다고 판단한 수요층이 분양 막차를 타기 위해 청약시장에 몰리고 있다”라며 “청약가점이 60~70점대로 높고 장기 투자를 고려하는 수요층이라면 분양가 상한제 물량을 기다리는 것이 좋지만 청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 앞으로 분양가 상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 분양가 상한제 미적용 지역의 청약을 노리는 것이 현명할 수 있다”고 설명했다.

이런 가운데 민간택지 분양가 상한제가 적용되지 않는 신길뉴타운에 12월, 포스코건설이 더샵 파크프레스티지의 분양을 예고해 수요층의 이목이 모아지고 있다.

신길뉴타운은 이번 서울 지역 분양가 상한제 지역에서 빗겨난 곳이다. 때문에 등기 후 바로 전매가 가능하다. 2~3년의 거주 의미기간도 없다. 이에 서울 전역의 수요자들이 대거 몰릴 것으로 업계는 전망하고 있다.

더샵 파크프레스티지는 더샵만의 다양한 특화설계를 적용해 주거 편의성을 높인 프리미엄 단지로 조성할 계획이다.

우선 전세대를 남향위주로 배치하고, 선호도 높은 판상형 위주의 평면구성을 통해 개방감과 일조권을 높였다. 일부 세대에는 개방형 발코니가 적용되며, 4베이 특화평면도 선보인다. 84㎡ 이상의 세대는 거실과 주방에 아트월을 적용한 다이닝 특화를 적용했으며, 일부 타입의 세대에는 현관 창고장, 올인원 드레스룸(옵션)등이 제공된다. 전 세대에는 거실, 안방, 식당, 현관 등에 갤러리처럼 그림을 전시할 수 있는 픽처레일이 기본으로 설치된다.

지상에 차 없는 단지를 만들어 이 공간에는 더샵 페르마타, 더샵 티하우스, 어린이 테마 놀이터 등의 공원, 산책로 등을 조성해 쾌적함을 더했다. 피트니스, GX룸, 실내 골프연습장, 탁구장, 사우나(예정), 샤워실, 독서실, 도서관, 멀티룸, 키즈카페 등 다채로운 커뮤니티 시설도 설계된다.

더샵 파크프레스티지에는 첨단 기술도 적용된다. 포스코건설이 올해 업계 최초로 론칭한 ‘아이큐텍(AiQ TECH)’이라는 주택 분야 스마트 기술을 선보인다. 인공지능(AI)와 지능적인 감각(IQ)를 융합한 스마트기술인 아이큐텍은 카카오홈 서비스와의 연계를 통해 세대 내 각종 정보를 음성이나 애플리케이션으로 제어할 수 있고, 화재•침입을 감시하는 스마트 CCTV 등 사물인터넷(IoT)이 각 세대에 적용돼 최첨단 인공지능 라이프를 누릴 수 있다.

각 세대 내에는 환기와 공기청정 효과를 동시에 누릴 수 있는 빌트인 청정환기시스템이 옵션(유상)으로 제공된다. 공기질 센서를 통해 실내 공기질을 측정, 표시해 주며 환기나 공기 청정 모드로 공기질을 자동 관리해준다. 여기에 공기의 통로인 덕트 또한 항균 황토덕트로 적용된다.

예비 청약자 A씨는 "분양가 상한제 미 적용 단지라 전매제한도 길지 않고 서울 내에, 특히 주요 업무지구와 가까운 입지라 꼭 청약을 넣을 예정이다"며 "신흥 주거지로 거듭나고 있는 신길뉴타운은 기존 입주 단지로 미래가치도 확인되고 있어 당첨 되기만을 바랄 뿐이다"고 말했다.

한편, 더샵 파크프레스티지는 지하 3층~지상 최고 32층 9개 동 총 799가구 규모로 이중 전용면적 59~114㎡ 316가구가 일반 분양된다. 견본주택은 서울 강남구 신사동 633-3번지(도산공원 옆)에 마련되며 12월 오픈 예정이다.

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