[일문일답]청년주택 분양가, '상한제' 준하는 별도기준 마련..8000가구 예상

[아시아경제 김유리 기자] "청년·신혼부부가 대중교통이 편리한 서울 시내 역세권에서 주변보다 싼 임대료로 거주할 수 있게 하자." 이 같은 취지에서 나온 서울시 '역세권 청년주택' 사업이 '버전 2.0'으로 업그레이드됐다. 청년들은 역세권에서 '더 싸게' 살고, 민간 사업자는 '더 다양한 선택지'를 받는다는 내용이다. 이를 통해 더 많은 사업자의 참여를 유도, 궁극적으로 '2022년까지 8만가구' 목표를 달성한다는 게 서울시 복안이다. 역세권 청년주택은 2016년 발표 후 3년 간 총 2만7000가구가 '만들어지고 있다(인가 1만7000가구, 인가 전 진행 1만가구)'. 남은 3년 동안 목표를 달성하기 위해선 5만3000가구분의 사업이 추가로 진행돼야 한다. 이번 '버전 2.0'이 갈길 바쁜 역세권 청년주택 사업의 촉진제가 될 수 있을까.

류훈 서울시 주택건축본부장은 26일 서울시청에서 열린 '역세권 청년주택 혁신방안' 관련 기자설명회에서 "민간 사업자는 총 3개 사업 유형 중 한 가지를 택할 수 있다"고 소개했다. 공공물량 20%, 민간(특별) 16%, 민간(일반) 64%인 기존 방식이 여전히 유효한 가운데 서울주택도시공사(SH공사) 선매입 30%, 민간(일반) 30%, 민간(특별) 20%, 공공 20%인 'SH 선매입형'과, 분양 30%, 민간(일반) 30%, 민간(특별) 20%, 공공 20%인 '일부 분양형'이 새로 도입됐다.

기존 방식을 택하면 역세권 청년주택 전체 물량의 20%만 주변 임대료의 30% 수준으로 공급된다. 나머지 80%는 주변 시세의 85~95%로 공급된다. SH 선매입형은 사업자가 원하는 경우 주택 연면적의 30%까지 SH공사가 선매입하는 방식이다. 이 경우 공공 비중은 기존과 같고(20%), SH공사가 선매입하는 물량은 30%다. 이는 임대료가 주변 시세의 50% 이하로 공급된다. 사업자는 초기 자금을 일부 회수해 자금 유동성을 높이고 사업 위험을 줄이게 된다. 다만 '민간임대주택 특별공급' 물량을 기존 16%에서 20%로 늘려 이 물량의 임대료를 주변 시세의 50%만 받아야 한다(기존 85%).

SH 선매입 비용은 국비·시비·주택도시기금 95%로 충당할 예정이다(5%는 임대보증금). 국비·시비·주택도시기금간 비중은 각각 30%, 15%, 50% 전후 선에서 조율 중이다.

'일부 분양형'은 주택 연면적의 최대 30%까지 분양을 허용하는 방식이다. 이렇게 되면 기존 공공주택 20%와 민간(특별) 물량 20%(기존 16%) 등 총 40%가 주변 시세 대비 반값 이하로 공급된다. 일부 분양 허용으로 사업자는 빠른 초기 투자자금 회수가 가능한 대신 민간임대주택 특별공급 물량을 확대(16%→20%)하고 임대료는 인하(주변시세의 85%→50%)해야한다.

분양가 역시 '분양가상한제' 기준에 준하게 제한된다. 류 본부장은 일반분양 30가구 미만이면 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 제한도 받지 않아 분양가가 뛸 수 있다는 우려에 대해 "건축비, 가산비 등을 분양가상한제가 정하는 기준에 맞도록 역세권 청년주택에 적용되는 별도 제도를 만들 것"이라며 "매매가격이 주변시세 이하로 낮게 형성되게 되므로 부동산 가격 상승 등 주변에 미치는 영향은 없을 것"이라고 예상했다. 이어 "분양 가구 수는 많지 않을 것"이라며 "(역세권 청년주택) 전용면적이 좁아서 재테크나 투기 등에 적합하지 않다. 누가 분양을 받더라도 임대형으로 갈 가능성이 높다"고 말했다. 분양 가구 수는 전체 목표 8만가구 중 8000가구 정도가 될 것으로 내다봤다.

관건은 이번 발표가 민간 사업자를 얼마나 유인할 수 있느냐다. '2022년까지 8만가구' 목표를 이루기 위해선 양적으로도 사업을 서둘러야 하기 때문이다. 시는 새 유형에 대한 각계의 의견이 긍정적이었다고 전했다. 사업자들 반응은 '선택의 기회를 확대한다'는 점에서 환영하는 분위기였다는 설명이다. 류 본부장은 "기존 유형도 가능하도록 했고, SH선매입형·일부분양형 등도 추가해 민간사업자의 선택의 폭이 넓어지게 했다"며 "SH선매입은 감정평가 등에 기반해 합리적인 선에서 사들일 것이다. (분양가 등을) 지나치게 제한한다면 사업유형 다양화 의미가 사라지는 것(이므로 합리적으로 할 것)"이라고 말했다.

류 본부장은 "서울 시내 역세권은 307곳으로 '1역1청(한 개 역에 한 개 청년주택)'만 해도 307개가 들어가는 것"이라며 "이를 통해 대중교통 중심의 주거, '콤팩트 시티'를 완성하겠다"고 말했다. 이어 "앞으로도 상황에 맞는 추가 대책을 마련해 역세권 청년주택이 실효성 있는 주거복지정책으로 자리잡도록 하겠다"고 강조했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr