반포 시세 9000만원, 분양은 4500만원..로또청약 광풍 분다

민간택지 분양가상한제 부활
강남4구 45개동 중 22개동 실시
신반포3차, 한남3구역 등 대상
"분양가 규제 회피하면 추가 지정"

김현미 국토교통부 장관이 6일 정부세종청사 국토부 대회의실에서 열린 제6차 주거정책심의위원회에서 모두발언을 하고 있다. ［뉴스1］

민간택지 분양가 상한제 첫 지역으로 서울 27개 동이 지정됐다. 강남 4구 22개 동(개포ㆍ반포ㆍ잠실동 등), 마포구(아현동), 용산구(한남ㆍ보광동), 성동구(성수동1가), 영등포구(여의도동) 등이다. 국토교통부는 6일 정부세종청사에서 주거정책심의위원회를 열고서 이같이 결정했다.

이날 심사위원장인 김현미 국토교통부 장관을 포함해 총 17명의 심의위원이 참석했다. 김 장관은 “집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도 개선을 추진했다”며 “분양가 관리를 회피하고자 하는 단지가 있는 지역은 반드시 지정하고 시장 불안 움직임이 확대되면 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하겠다”고 밝혔다.

4년 7개 월만의 규제 부활이다. 민간택지 분양가 상한제가 2015년 4월 이후 지정한 사례가 없어 사실상 제도 시행이 중단된 터였다. 상한제가 지정된 지역의 일반 아파트는 8일 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후부터 입주자 모집공고를 신청하면 분양가가 제한된다. 5~10년의 전매제한 및 2~3년의 실거주 의무가 있다. 한남3구역, 반포주공1단지, 신반포3차, 둔촌주공 등 총 87개 단지가 상한제 대상이 됐다.

이날 이문기 국토부 주택토지 실장은 “국토부 원안대로 의결됐다”고 밝혔다. 회의 석상에 상한제 대상 지역으로 27개 동을 꼽아 올렸고, 그대로 통과됐다는 의미다. 이 실장은 서울 25개 구 모두 상한제 적용을 위한 법정 요건은 충족했고, 1년간 분양가 상승률이 높거나 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많은 곳을 검토했다”고 말했다.

특히 정부는 분양가 규제를 피하기 위한 꼼수를 모두 차단하겠다는 의지를 보인다. ‘고분양가 규제를 회피하면 상한제 지역으로 정한다’는 게 주요 원칙이다. HUG의 고분양가 관리를 피해 후분양을 택하거나, 일반분양 물량을 민간임대업체에 통매각하려는 움직임을 보이면 바로 지정하겠다는 것이다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

지난 7월 후분양으로 평균 분양가가 3.3㎡당 4000만원에 육박한 과천이나 뉴타운 지역으로 재개발이 한창인 흑석동이 제외된 것에 대해 이 실장은 “정비사업 일반분양 물량이 1000가구가 안 되는 곳이나 정비사업 초기 단계인 지역은 시장에 미치는 영향이 제한적이라 판단해 제외했다”고 말했다. 그러면서 “풍선효과가 발생하거나 고분양가 관리를 회피하려는 움직임을 보이면 바로 추가 지정할 것”이라고 밝혔다. 동(洞)별 ‘핀셋지정’을 강조했지만, 사실상 투기과열지구 전체를 지정하는 효과를 내겠다는 의미다.

상한제 분양가는 HUG(주택도시보증공사)의 제한가격보다 더 내려갈 것으로 전망된다. 분양가 상한제가 시행되면 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격 이하로 분양해야 한다. 정부는 HUG 분양가 대비 5~10% 저렴할 것으로 보고 있다. 반포 등 강남권의 경우 HUG 규제 가격이 3.3㎡당 최고 4800원대인 것을 고려하면 상한제가 시행되면 분양가가 4500만원을 밑돌 것으로 보인다. 주변 새 아파트 시세가 3.3㎡당 7000만~9000만원인 것을 고려하면 ‘반값 아파트’나 다름없다.

시세차익이 상당히 크다 보니 ‘로또 청약’ 우려가 나온다. 서울 아파트는 약 170만 가구인데 한 해 일반분양물량은 1만~2만 가구에 불과하다. 상한제가 집값을 안정시키기보다 청약시장만 과열시킬 수 있다는 지적이다. 서울의 경우 대다수 신규 공급이 정비사업에서 나오는 만큼 공급 위축도 불가피하다. “과열지역에 한해 선별적으로 시행하는 만큼 위축 우려는 없다”는 게 정부의 주장이지만, 이번 27개 동에 이어 언제든 추가 지정이 가능한 상황이다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “공급은 줄어드는데 청약시장으로 사람들은 엄청 몰릴 수밖에 없는, 시장 논리에 역행하는 단기적 정책”이라며 “중장기적으로 수요가 많은 도심을 중심으로 한 공급대책도 병행해야 한다”고 강조했다.

한편 이날 주거정책심의위원회에서 지방의 조정대상 지역 중 부산 동래·수영·해운대구와 경기도 고양시, 남양주시 일부 지역이 해제됐다. 고양시 삼송택지개발지구, 원흥ㆍ지축ㆍ향동 공공주택지구, 덕은ㆍ킨텍스1단계도시개발지구, 고양관광문화단지 및 남양주시 다산ㆍ별내동은 조정대상지역을 유지한다. 이문기 실장은 “시장 안정세가 지속된 부산·남양주·고양에 대해 조정이 필요하다는 지역 요청이 제기됐고, 시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다”고 밝혔다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr