논란 컸던 '분양가상한제' 29일 시행, 내달 초 첫 지정(종합)

서울 25개구·경기 과천 등 31곳 대상
29일 주택법 시행령 개정안 관보 게재
시행 발표 후 잠잠하던 부동산 시장 되레 들썩
추가 대책 가능성도

[아시아경제 임철영 기자] 논란이 컸던 민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격 시행됐다.

국토교통부는 이날 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화하는 주택법 시행령 개정안을 관보에 게재하고 이르면 다음 주 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 첫 적용 지역을 지정하기로 했다. 분양가상한제 부활을 예고한 지 2개월 만에 민간택지 분양가상한제 시행을 위한 법적 토대가 모두 마련된 것이다. 대상 지역에서 지정 이후 입주자모집공고를 내는 단지는 바로 분양가상한제를 적용받는다. 다만 재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 경우 종전에 관리처분계획인가를 신청한 상태였다면 분양가상한제 적용을 6개월 유예한다.

◆이르면 11월 초, 첫 지정=앞으로 관심은 첫 번째 적용지역이다. 정부가 이달 초 동 단위로 '핀셋 지정'을 예고한 만큼 이르면 다음 주 새로운 기준에 부합하는 지역이 나올 전망이다. 유력한 후보지역은 앞서 투기과열지구로 지정된 서울 전역을 포함해 경기 과천, 광명, 하남 등 31개 지역이다. 특히 올여름부터 집값 상승세가 멈추지 않는 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남권이 첫 순위로 꼽힌다. 동별로는 일반분양 물량이 많은 서초 방배ㆍ잠원ㆍ반포동을 포함해 강남 대치ㆍ개포동, 송파 신천동 등이 거론되고 있다. 강북 지역에선 최근 시공권 경쟁이 과열된 한남3구역(용산구 한남동)이 유력지로 꼽힌다.

이명섭 국토부 주택정책과장은 "분양가상한제 적용지역은 관계 기관 협의를 거쳐 주정심을 통해 결정될 예정"이라며 "지난 1일 보완 발표한 것과 같이 정량 지정요건을 충족하는 지역 중 집값 불안 우려가 큰 지역을 선별해 지정할 계획이며 제도 운용 과정에서 형평성 문제가 발생하지 않도록 세밀히 검토하겠다"고 설명했다.

전문가들은 분양가상한제가 본격 시행됐지만 집값 상승세에 미치는 효과는 크지 않을 것으로 보고 있다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 "이미 분양가상한제와 관련된 가격 압박 이슈는 어느 정도 선반영돼있다"면서 "구체적인 방안과 범위가 확인되면 그에 따라서 지역별로 시장 분위기의 차이가 있을 것"이라고 말했다.

권 교수는 "강남3구와 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동)을 포함한 서울 전역이 지정될 것이라고 예상하지만, 만약 제외되는 곳이 있다면 오히려 풍선효과로 가격 상승이 나타날 수도 있다"면서 "적용지역이라고 해도 이미 상승한 기축 가격이 조정을 받지는 않을 것"이라고 전망했다.

◆집값 상승세 잡을 수 있을까= 민간택지 분양가상한제가 본격 시행됐지만 지난 6월부터 이어지고 있는 집값 상승세를 잡을 수 있을지 미지수다. 지난해 '9ㆍ13 부동산 대책' 이후 차분해진 부동산시장을 되레 들쑤시는 부작용을 낳고 있다는 지적이 나오는 등 규제 실효성에 대한 우려의 목소리도 끊이지 않고 있다.

실제 정부가 분양가상한제 확대 적용 방침을 발표한 8월 이후 서울과 경기 지역을 중심으로 집값은 더 뛰고 있다. 규제에 규제를 더하면서 되레 공급 희소성 우려가 부각된 탓이다. 분기별로 3분기 서울 아파트 매매가격은 1.54% 뛰면서 지난해 3분기에 기록한 5.02% 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 잠잠하던 재건축 아파트 단지마저 들썩이고 있다. 분양가상한제 시행 계획을 내놓은 직후 주춤하는 듯했던 서울 재건축 아파트 값은 3분기 2.28% 상승했다. 더욱이 분양가상한제를 기다리는 대기 수요에 가을 이사철이 맞물리면서 전세 수요까지 집중, 1년 만에 3분기 서울 전세가격이 상승세로 돌아서는 등 부작용을 낳았다.

전문가들은 분양가 상한제로 당장 집값이 하락할 가능성이 낮다고 진단했다. 이에 정상적 시장의 기능을 훼손하지 않는 운영의 묘가 필요하다는 조언을 내놨다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리가 이어지는 와중이라 분양가상한제의 효과가 서울 집값 하락으로 바로 이어지기엔 한계가 있다"면서 "정비사업의 공급 위축으로 이어질 수 있는 만큼 제도 시행 부작용을 최소화할 수 있는 선에서 제도를 운영할 필요가 있다"고 강조했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "점차 늘어나는 노후주택이나 근원적 공급물량에 대한 대처방안이 없는 한 장기적 집값 안정은 어렵다"고 지적했다.

◆추가 규제 나올까= 이에 벌써부터 추가 규제를 예상하는 견해가 나온다. 김현미 국토교통부 장관도 이미 지난 2일 국정감사에서 "부동산시장 과열이 재현되는 경우 더욱 강력한 안정대책을 강구할 방침"이라고 경고한 바 있다. 현재 거론되는 추가 규제는 채권입찰제를 포함해 종합부동산세 부과 세율 인상, 재건축 연한 연장 등이다.

다만 이 같은 추가 규제가 단기에 시행될 가능성은 낮다는 관측이 지배적이다. 부동산업계 한 전문가는 "분양가 상한제에 대한 논란이 컸던 만큼 더 강한 규제를 내놓기에는 정부의 부담이 클 수 있다"면서 "특히 내년 총선을 앞두고 채권입찰제와 같이 수요자를 직접 규제하는 방안을 적극 추진하기는 어려운 상황으로 보인다"고 설명했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr