분양가 상한제 손질했지만.."집값 잡긴 힘들듯"

재건축 관리처분 단지 '6개월 유예'
규제 유예물량 전체 5분의 1 수준
인허가물량도 5년 평균比 25% 감소
중장기적으로 공급 감소 심화 예상

서울 아파트 단지 전경.(연합뉴스 제공)

[이데일리 김기덕 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 일부 완화하기로 했지만 서울 주택시장은 들썩거리며 더욱 불안할 수 있다는 전망에 힘이 실리고 있다. 단기적으로 ‘6개월 적용 유예’를 적용받는 재개발·재건축 물량이 쏟아질 수 있지만 전체 정비사업 물량에 비해서는 미미한데다 일시적인 현상에 불과하다는 지적이다. 전문가들은 중장기적으로 주택 인허가 물량 감소, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 강화 등 수급 공백 여파로 시중 유동성 자금이 서울 집값을 끌어올리는 현상이 강해질 수 있다고 분석한다.

◇상한제 예고에도..서울 아파트값 13주 연속↑

정부가 지난 8월 민간택지 분양가상한제 확대 적용 방안을 발표했지만 서울 지역 주택시장 열기는 좀처럼 식지 않고 있다. 저금리로 시중 유동성 자금이 넘치는 상황에서 규제 적용이 배제된 신축 아파트 단지 선호, 지역별 집값 갭(gap) 메우기 등의 현상이 나타나며 서울 아파트값은 7월 첫째 주 이후 13주 연속 올랐다. 9월 넷째 주 서울 아파트값은 0.06%로 직전 주(0.03%)에 비해 상승폭을 두 배로 늘렸다.

지난해 9·13 부동산 대책 이후 쪼그라들었던 아파트 매매거래량도 최근 들어 회복세를 보이고 있다. 고가 주택이 몰린 강남4구(서초·강남·송파·강동구) 아파트 거래량은 8월 현재 2431건으로 최근 5년 평균 수준으로 회복했다. 서울 아파트 거래량도 예년에 비해서는 줄었지만 △3월 1813건 △4월 2469건 △5월 3432건 △6월 4470건 △7월 7009건 △8월 8586건으로 증가 추세다.

정부가 10월 시행을 예고한 민간 부문 분양가상한제가 집값 불씨에 기름을 부었다는 지적이다. 25개 전 자치구가 규제지역인 서울에서는 재건축·재개발 공급 물량이 줄어들 것으로 예상되자 입주 5년차 이하 신축 아파트로 매수세가 대거 몰렸다. 또 규제 적용을 받지 않는 새 아파트에 대한 희소성이 강해지면서 청약시장 쏠힘 현상도 두드러졌다.

이에 따라 정부는 시세 9억원 초과 고가주택을 보유한 1주택자에 대해서는 전세대출 공적보증 제한, 분양가상한제 적용 요건 등을 일부 완화하기로 했다. 정부가 정책의 헛점을 인정했다는 분석이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번에 손질된 방안은 서울 주택시장의 가격 안정을 위한 대출 및 청약시장 등 정책 보완적 성격이 강하다”며 “주요 재건축 물량의 러시가 이어지는 가운데 실수요자들의 정비사업 일반 분양에 대한 관심이 더욱 높아질 것”이라고 예상했다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

◇“공급 위축 불가피해…가격 더 오를 것”

전문가들은 앞으로 서울 집값이 더 뛸 기능성이 높은 것으로 점치고 있다. 분양가상한제 적용 일부 유예로 단기적으로는 규제에서 벗어나게 된 재건축 아파트 등의 가격이 더욱 뛸 수 있는데다 중장기적으로 공급 부족 현상이 지속될 수 있다는 지적이다.

송인호 한국개발연구원 연구위원은 “서울은 규제 영향으로 잠잠하던 강남권 재건축 단지를 중심으로 시세분출이 나타나는 등 당분간 가격이 더욱 오를 여지가 많다”며 “상한제 적용 지역을 동(洞)단위로 핀셋 적용하다는 것도 오히려 해당지역이 가장 유망한 지역이라는 것을 정부가 발표하는 것과 마찬가지”라고 지적했다.

정부가 상한제 적용 유예로 서울 재건축·재개발 사업장 중 관리처분 신청을 했거나 관리처분계획 인가를 받은 61개 단지, 6만여가구는 6개월 이내 분양시 규제 적용이 제외된다. 다만 이는 서울에서 정비사업을 추진 중인 30만 가구에 비해 미미한 수준이다. 더욱이 규제 적용이 가능해진 단지들도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사에 따라 제대로 분양할 수 있을지도 미지수다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “당분간 서울 주택시장에 밀어내기 물량이 늘 수 있지만 생각보다 그 숫자가 많지 않을 수 있다”며 “허그 심사 강화로 공급 위축은 불 보듯 뻔하기 때문에 불안정한 시장 상황이 이어질 수 있다”고 말했다.

최근 주택 인허가도 줄어들고 있다는 점도 부담이다. 실제 8월 서울 주택 인허가실적은 4만5738가구로 전년도에 비해서는 0.8% 늘었지만 최근 5년 평균과 비교하면 25.3% 줄었다. 주택 인허가는 3~4년 뒤 입주 물량으로 이어질 수 있다는 점에서 향후 주택 공급 감소가 심화될 수 있다는 분석도 나온다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울은 2012년부터 시작된 뉴타운 지역에서 해제된 곳에서 공급이 많이 않았던데다 정비사업 규제 강화에 따라 인허가 실적 감소. 분양가상한제 강행 등의 여파로 공급 부족이 심화될 수 있다”며 “서울 주택시장 상승은 당분간 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)